新浪乐居深度报道记者 余舒虹/文
3月25日下午，绿城集团(03900.HK)在香港召开2012年全年业绩报告会。报告显示，绿城2012年实现收入353.93亿元，同比增长61.1%；净利润60.53亿元，同比增长47.0%；每股基本盈利人民币2.57元，较去年增长63.7%；同时，净资产负债率下降至49.0%，较去年年底的148.7%有大幅改善。
3月17日，绿城和融创联合发布公告称，两公司以总价90.19亿元收购了一宗位于上海黄浦区的商住地块。谈及与融创的合作，绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年表示，真正需要动用到绿城内部资源的部分并不大，项目的成功有赖于双方合约的签订以及在此基础上与银行的合作。寿柏年称，绿城未来会坚持走合作的道路和轻资产的策略。
以下是绿城集团2012年度业绩发布会实录。
采访实录：
记者：绿城今年新增的可售房源面积大约是391万平米，如果按43%的去化率来说能卖出150多万平米，这与去年的销售面积相比有明显的减少。绿城今年的销售目标与去年持平，那么，是想通过增加去化率的形式来达成？还是说有一些没有在计划内的土地也可能在今年销售？
行政总裁寿柏年：391万平米是指2013年新增的，不包括我们2012年尚未卖掉的，这两块加起来我们今年的可售房源面积差不多有600万平米，按照2万的均价来算大约是1200亿。而今年我们的目标销售额为550亿，和去年的去化率差不多。我们希望能做的更好一些，但适当的低一些也没什么坏处。
记者：大家都很关心绿城与融创在上海90亿合作的这个项目，请问90亿的这个数目现在有没有定下来？另外绿城现在资金不是特别充裕的情况下，90亿的资金如何来支付？这个项目商业的部分比较多，请问绿城有没有兴趣引入合作伙伴九龙仓在商业这一块进行合作？
行政总裁寿柏年：最近我们公布了，在上海黄浦江的江心地块我们有机会收购一块地。目前还是一个框架协议，我们希望在未来的一个月能够完成协议的签订。这块地大约有45万平方米，其中20万平方米是已经建成的现房，因此90亿的总价应该算是挺合理的一个价钱。
这个项目我们和融创各自是按50%的比重来投资，同时，我们会联合组建一家公司，由这家公司来收纳股份和承担这个项目接下来的开发。这90亿的资金，除了由我们已有的资金来解决以外，主要会通过银行对并购行为的贷款。由于部分已经是现房，银行对这个项目也非常感兴趣，因此可以理解为相当大部分的资金会通过银行贷款来解决。另外，我们和融创合作的平台公司，由于去年有10个项目合作，今年会产生大量现金。这个平台公司的现金流也会用来支持这个项目。因此，真正需要动用到绿城内部资源的部分并不太大。当然，这个还有赖于我们合约的签订以及在此基础上与银行的合作。我们的预期还是乐观的。
商业地产方面主要是两栋写字楼，其中一栋已经完工并租满了。这个项目的决策是经过公司的投资委员会决议的，九龙仓也了解并支持我们的项目。由于并没有特别大的商业地产，我们并没有和九龙仓探讨过和他们合作的问题。
记者：年中的时候公司曾经说过还有25亿的资产准备出售，不知道未来绿城资产处理的计划是不是已经完成？
行政总裁寿柏年：公司去年处理了不少资产，一方面帮助我们解决了资金的困难，另外我们也有了新的合作伙伴。今年绿城已经不再需要为了资金去处置资产了，但是我们还是会找机会调整公司的项目储备结构，对那些去化率比较长的、资产比较重、回收比较难的，我们会策略性的找合作伙伴转让一部分股份，使我们的资产更轻一些，资金周转更快一些，使我们能够有钱去看新的地。这是一种正常的经济行为，就像大家抛掉一部分股票再买进一部分股票一样，但是没有具体的目标和必须完成的计划。
记者：去年绿城的派息比2010年增加了四成多，绿城未来的派息政策是怎样的？
行政总裁寿柏年：总的来说公司认为应该给股东比较高的派息分配，绿城在上市的最初几年是每年拿一半的钱出来分红。但是，一方面要让股东有比较高的派息率，拿到比较好的短期回报，另一方面也要使公司的财务稳健，使公司有长远的回报，要在这两者之间找到一个平衡点。今年我们的派息确实不算高，因为我们的财务状况不是特别好。我们希望能在今年的基础上再把派息的比例提高一些。当然，我们也比较了在内地和香港上市的房产股，以及香港同行里已经披露年报的这些上市股，我们的股息率还是比较高的，我们希望能再高一些。
记者：截至去年年底，绿城一共有96个土地储备项目，其中合作的比例高达54%。未来公司会不会进一步加大合作项目的比重？理想的合作比例大概是在什么水平？
行政总裁寿柏年：绿城会坚定不移的走合作的道路，因为我们要走轻资产的策略。自己没钱，怎么办呢？去和有钱、有地的公司合作。我们拿什么去合作？我们的品牌、我们的管理。公司自己的钱在控制负债率的情况下每年的发展是有限的，按这样的速度公司的发展会太缓慢，所以我们不能光靠自己资金的资源，我们还要靠品牌和管理的资源去和别人合作。我们的合作策略是必须的，但是比例到多少倒没有具体定过，随缘吧。
记者：轻资产的模式是指以物业管理和社区服务为重心的意思吗？
行政总裁寿柏年：我们所说的“轻资产”主要是指，我们出品牌和团队，从产品定位、规划设计到产品售出全过程由我们来提供服务，然后我们索取管理费和部分奖金。这个模式类似于酒店管理公司。关于物业管理，在不上市的版块里，绿城物业管理公司目前是全国规模第二、服务质量第一的物业管理公司。我们通过物业管理公司和上市公司结合推行我们的园区服务体系。但是这个我们并不看做是轻资产管理的模式，因为物业这个行业本身就是拿管理费的。我们希望我们的服务能够提高产品的附加值，使客户能够持续享受到我们的服务。
记者：绿城曾提到有和基金和资产管理公司接触，请问这方面有什么计划？
行政总裁寿柏年：我们通过品牌和管理输出的服务对象也有很大机会是房地产基金和资产管理公司。这方面我们也注意到，随着中国的保险资金以及资产管理工作的范围拓宽，许多基金也在寻找合作伙伴，我们可能是他们首选的合作伙伴之一，我们也有可能和他们合作一起来做资产管理工作，来赚取管理费、服务费和奖金。这是公司今后募集资金很重要的一个选择。我们现在在这方面还没有做出什么成绩，以后有机会一定会报告给大家。
记者：产品多元化是绿城今年的一个主要目标，请问具体有什么计划？
行政总裁寿柏年：产品多元化的基础是要坚持产品和服务的品质。当我们在一线、二线、三线、四线、东部沿海、中西部城市进行项目的开发时，我们面对的是不同购买能力的客户群。以往我们会用同样的产品服务于他们，由于他们的购买力等方面的限制，有些地方销售的不是很好。因此，产品多元化就是针对不同购买能力的客户群，在坚持产品和服务的品质的前提下，要使我们的产品更加丰富，更加适合客户的需求，以此来提高市场的销售。
