看点
近日，鑫苑置业宣布获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为人民币3.4亿元，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。虽然此前中资企业在纽约投资房产项目不乏先例，但购买土地独立开发住宅项目尚属首次。
近年来，越来越多的中国企业都将目光投向了海外，并通过各种方式分享海外地产市场利润。但业界对此类举动的风险争论不已：有观点认为，在海外开发会面临更大的商业风险；也有观点表示，抓住海外商机无可厚非。
中国房企纽约拿地
中资企业在纽约投资房产项目此前不乏先例，但购买土地独立开发住宅项目却刚刚破冰。
近日，一直以来在中国二线从事房地产开发的鑫苑置业一举跻身纽约房地产主流市场，宣布获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为5420万美元，约合人民币3.4亿元。
鑫苑置业拍得的这块土地位于美国纽约布鲁克林威廉堡城区，面积8547平方米，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目，预计于2013年上半年开始动工。该项目楼面地价约为人民币7200元/平方米。
鑫苑置业董事会主席兼 CEO张勇对媒体表示，“通过此次收购纽约的土地，我们成功进军美国住宅房产开发市场。我们的纽约团队捕捉到了市场机遇，以极具竞争力的价格竞得了优质土地。 ”带领其纽约收购团队的顾问欧阳默表示，在花费了约800万美元完成整修后，该区域之前的所有者被取消赎回权。鑫苑置业以较为划算的价格拿下此地。
美国政府对于中国开发商前来投资房地产项目并没有政策上的障碍。不仅如此，该项目还从纽约政府那里争取到相当优惠的税收条件，即10年的免税期外加5年的减税期。
国内买家刺激商机
在纽约购地，鑫苑置业会有怎样的回报？
知情人士透露，鑫苑置业项目的单位开发成本预计在 380美元至500美元/平方英尺(人民币2.6万至3.4万元/平方米)，“整个项目的销售额大约在3亿至3.5亿美元。 ”
对于此次鑫苑置业的纽约项目来说，中国买家堪称“推手”。鑫苑置业因为看到中国买家在美国购置房产的热情持续升温而萌生在美国买地开发项目的想法，并在去年开始着手此事。
根据美国NationalAssociation ofRealtors 6月发布的报告，2011年3月至2012年3月期间，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中，中国买家占11%，约90亿美元，仅次于来自加拿大的购房者。而2009年，中国买家在国际买家中的比重还只有5%，增长趋势明显。
据介绍，该项目的潜在买家同时包括纽约当地居民以及中国买家，两类买家的比例预计分别占 60%和40%，鑫苑置业届时会向其在中国各地项目的业主推销这一项目。
事实上，不管海外投资背后的商机具体为何，近年来，越来越多的中国企业将目光投向了海外，并通过各种方式分享海外地产市场的利润。去年底，碧桂园曾宣布入股一家马来西亚公司，在马来西亚从事土地收购，开发住宅及商业物业；今年4月，中国中冶曾参与了香港屯门一宗豪宅土地的竞标。此前也已有新世界集团、中坤集团、万通地产等中资房企将业务拓展至海外。
业内人士认为，目前国内市场受政策影响较大，有很多不可预知的市场风险，而部分海外市场更为市场化。企业跨国拿地，也与其战略布局有关。
是抄底还是“冤大头”
鑫苑置业海外拿地独立开发住宅项目吸引了业界目光，而面对越来越多的中国开发商“出海”，是抄底还是充当“冤大头”，业界争议不断。
有观点认为，房地产是一个很本土化的行业，中国投资者缺乏对美国本土市场的了解，这导致他们只能接触到已被美国本地地产大亨淘汰的土地，到海外开发往往面临比国内更大的风险。
但就美国市场来说，欧阳默认为，金融危机导致的房产市场低迷已成事实，如今房产市场已重新步入上升通道，美国本土的地产大亨尚未从危机中“复活”，这一时机对手上拥有大量资金又面临国内宏观调控的中国开发商来说，机不可失。
从最新数据看，美国楼市已经出现了越来越多的复苏信号。 10月17日晚间，美国商务部最新公布的全美9月新屋开工数量大幅超市场预期，劲增15%至87.2万户，创下39个月来的新高。同时，美国9月营建许可也增长11.6%。
业内人士评价，一系列数据进一步确认了在2008年次贷危机中崩溃的美国房地产已先于美国经济步入了持续的复苏通道。
然而对于房企来说，不管是在国内还是海外，能否拿到优质的土地及进入的时机至关重要。面对海外纷繁复杂的投资机会，显然不能只用能否抄底来衡量。分析人士认为，对于中国开发商而言，将钱分散投资于不同的市场有助于减少企业风险。
未来，中国投资者需要更专业的海外投资途径来把握优质的房地产项目。
本报驻北京特约记者／肖 伟
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