作为被培养的二代接班人，许世坛坦言公司还有一大堆问题，但最开心的是和团队一起制定战略目标
新浪乐居深度报道记者 董文艳/文
“说实话，我们前几年的产品质量不是非常好。”
4月19日晚上十点，福州近郊，世茂集团董事局副主席许世坛对记者说。在去年销售近461亿后，这句坦诚之言让今年一季度已完成全年550亿销售目标四分之一的世茂集团显得格外淡定。
规模提速的背后，世茂集团正在迎来自己的2.0时代。在采访中，许世坛向记者讲述了世茂依托大城市周边小城市的布局。他们一改往日大兴豪宅的做法，通过专注中小户型开发，来应对“国五条”调控压力。未来，世茂还将继续提升周转率，并把利润率保持在合理水平。
除此之外，围绕产品质量、产品升级、团队建设的世茂转变正在展开。作为被培养的二代接班人，许世坛坦言公司还有一大堆问题，但最开心的是和团队一起制定战略目标。面对记者对于世茂派系纷争、如何留住人才的质疑，许没有正面回答。但他已打算每半年就为辛苦的营销人员放几天假。在管理上他亦公布了自己的底线：“最不能容忍重复犯错。”
许世坛还谈及上市企业PE低的现状，“重要的是企业持续的业绩增长，我们要销售多一点，周转快一点。”他说。
在过去的一月里，许世坛刚刚结束了一轮面对投资者的宣讲之旅，显然，他讲述的是自己而非他父亲领导下的世茂房地产。自3月18日至4月23日，世茂房地产的股价自12.3港元一路上扬，最高至17港元，一月之内，公司市值大涨至少160亿港元。市场会对世茂2.0更有信心么？
新浪乐居：世茂业绩冲刺与加速的迹象非常明显，去年达到461亿元，今年销售目标达到550亿元，你们的底气在哪？本轮调控中，长三角楼市是重灾区，世茂选择聚焦这一区域，你们怎样实现持续性的增长？
许世坛：2013年第1季度，世茂完成业绩137亿，已完成全年550亿销售指标的25%。考虑到今年世茂推盘量最多月份是在6、9、10月，按照目前形势，我们完全有信心达到今年的业绩目标。
2013年以来，世茂在杭州获得两个位置优越地块；在宁波获得两个地块，分别位于一环和二环；在苏州30多亿获得的两块地，今年也将实现销售。全年长三角区域将完成预定目标的40%。福建今年将会贡献25%。以上这两个重要区域业绩总量就会接近70%。除此以外，世茂在西部、环渤海、东北、中部还会有项目推出，可以有效支撑今年业绩。
世茂深耕长三角，像上海、杭州、宁波、南京、苏州等这些世茂战略布局的重点城市，都是经济实力雄厚，产业资源丰富的。且大部分城市人口都在增长，外来人口众多，刚性需求很高。比如上海，它是全国唯一既有房产税又实行限购政策的城市。尽管如此，我们做过研究，上海每年都有20万以上的夫妇结婚，其中大约百分之六七十都会买房。另外，这些城市都有很好的医疗和教育资源，很多外来人都希望在这里定居。
实际上，我们主要选择二三线城市布局，也会考虑一些三四线城市，甚至五线城市。特别是依托大城市周边的中小城市。还会看市政、配套协同开发，像地铁、高速路要看地方政府的协调力度。例如，上海市内实际上已经没有多少土地可以发展，因此，可以看周边城市，像昆山发展的就很不错，但昆山争取了10 年，最近才协调好上海地铁开通进入。
此外，我们会认真、深入地了解一个城市，然后再根据用户和市场变化，进行产品调整和创新。以前3居和4居户型，通常都在两百多平米；现在世茂向经济型转变，做了很多130、140平米，甚至是90多平米的3居创新户型。3月份，我们在上海佘山推出创新小别墅产品，类别墅户型为100多平米，很受欢迎，开盘以来销售超过10亿元。
新浪乐居：目前，很多房企为应对调控大势选择高周转，为了速度牺牲一些利润，对此你怎么看？在速度和利润上，世茂会有怎样的选择偏好？
许世坛：我认为，目前房地产企业的开发速度一定要快；但在快的同时，平衡感也很重要。
首先，产品质量不能差，要有能力在速度提高的前提下保证质量。第二，世茂也会根据不同城市的情况，合理地加快周转速度。世茂每年都设有“最快开盘奖”，2012年我们的“最快开盘奖”的最短周期是将近六个月。
实际上，房地产业不可能永远保持一个很高的利润率，持续的高利润率，是不合理的，也是不健康的。2012年，世茂利润率有所降低，这跟世茂的定位有紧密联系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加贴近市场，产品中刚需、刚改型产品比例高达76%。2012年世茂的毛利率是在33.5%，今年，我们有信心回升到35-36%。我不希望高过这个比例。未来，我们希望周转率能够继续提升，把利润率稳定保持在一个合理水平。
新浪乐居：经历了去年的变革之后，你们的业绩有很大的提升。具体来说，未来世茂还将做哪些变革？作为被培养的二代接班人，在这个变革过程中，你个人最大的心得是什么？
许世坛：去年我们已经完成了整个改革的重要一步，很多人说，第一年实施了，你业绩很好，销售增加了，负债跌了，是不是就结束了？实际上一个大的改革，它的影响是要持续的。今年我们不仅会保持销售的持续增长，还会有产品的升级换代。我们在研究一些住宅，包括针对宅男、宅女推产品。去年举办了很多名校大学生活动，了解他们梦想中的住宅是什么样。推出新产品是下一步重要的工作。
另外，我们的产品质量也在持续提高。说实话，我们前几年的产品质量不是非常好，但我们不是开玩笑的企业，也不是只是做一次的企业，要长久发展就要负起责任。前几个月开会，我还听说有个楼盘都交了房三四年了，还有大面积的漏水，实际上如果交房超过两年我们就没责任，我也把承包商的钱都付清了，但是最后我们还是决定花几千万全部修。
今年大家还会看到我们的团队在方方面面都会有提升，我们是第一家用SAP的IT软件系统的企业，这个系统很强大，为它我们投入了一个亿。
至于二代接班人的身份，我没有太考虑这个问题，我希望是和我的团队一起成长，而且我也很享受我们在一起成长的过程。在变革中，我们在一起制定公司战略目标，说到公司的问题一大堆，我很开心，我们的团队也很开心。当一个企业每年增长都是40%、50%的时候，大家都可以坐下来谈问题。就像外界都在说中国现在有很多问题，实际上在发展这么快的国家没有问题才奇怪，我想他们根本不了解中国，只要去做改变就好了，重要的是持续发展。
新浪乐居：现在很多房企都把职业经理人制度当作金科玉律，但马云也举过一个例子，他说遇到熊以后开了一枪没打死，扔枪跑的都是职业经理人。对于曾向同行挖角的世茂来说，你们怎么避免派系纷争的风险？
许世坛：留住优秀的团队，就要把他们当成一家人。举几个例子，我这两天一直都在做培训，实际上我也有导师，我们高管也有导师，并且做到高管后，读MBA、博士都免费。这两天培训，我们在研究世茂的战略，要讨论、PK，我们还让高管继续跟其他的同事沟通，因为这是大家的东西。除了股权激励之外，还有很多激励机制。
这次在飞机上，我跟蔡雪梅总说，公司的营销同事都做得很辛苦，蔡总问我以后是不是可以让他们每半年都能有三四天去休息一下，完全不参与工作，公司给他们报销所有费用。我认为这个建议非常好，我想有家庭的还可以请上他们的家人一起，不要这么抠，跟家庭团聚也是一个很好的调节自己的工具。把员工变成一家人、一分子，用心很重要，仅仅靠说我们很有凝聚力是不够的，关键是有没有真的把他们当成一家人，有没有去维护这种关系。现在有中国梦，我们不仅在一起制定规划，将来还会一起去做世茂梦。这一块会持续去做好。
新浪乐居：即将迈入500亿元规模的世茂如何看待自己在行业中的位置，你们区别于其他房企的特点是什么？在你看来，市场上哪个企业是世茂的榜样？
许世坛：世茂有一个非常清晰的定位，希望做行业的引领者。不仅是住宅，今后还要在商业地产、旅游地产、产业地产等其他方面引领行业。像十年前，我们就在上海投三百多米的高楼，现在有深坑酒店，我们会持续创新。我想世茂最大的特点就是，我们愿意学习，还愿意让员工去学习，我也接受他们犯错，犯错也很好，你从犯错中学习，但我最不能接受的是重复犯错。
谈到行业中我们的学习榜样，我跟你说说现在很多上市企业PE低的问题。我最近刚刚去完欧洲，去见我们的投资者，在过去的两星期，我们的股票市值涨了一百多亿元，投资者对我们还是很有信心的，在欧洲我也跟他们开玩笑，我说，实际上中国内地的房地产公司，在香港上市的PE都很低，PE低就代表你的估值不高，你不太值钱，实际上我自己很认可他们的品牌。但是，我说国内的民营发展商就应该低PE，我们就应该不值钱。当然我不觉得我们会破产，或者是有很大的调控压力，实际上没有一家大的企业，真正出现经营问题，但为什么PE低呢？是因为我们的持续性不够。很多民营企业，可能前几年它做的好，可过两年业绩就下来了，另外一个又上去了，既然不稳定，PE肯定低。
哪几家房企业绩最稳定呢？我看到的是万科与中海，所以他们的PE就高一点，当然万科很不幸，它在A股上市，我估计它在H股上市市值会高一些，当然也不都怪A股，也有它自己的问题。不过，万科跟中海的持续性是最好的。所以世茂也会用我们持续的业绩增长来证明给市场看，我们也是有持续性的企业，虽然我们希望每年都是40%、50%的增长，但是我们也看重风险控制，会把负债率控制在60%左右。世茂还做了很多酒店、商业，都是不卖的，在这种情况下，要维持这么低的负债率，就证明我要销售多一点，周转要快一点，对此我很有信心。
