新华房产北京9月27日讯(记者王飞)26日下午3时半左右，北京市国土资源局拍卖大厅外，围在实况转播电视前的媒体和房地产业内人士中，传出一片哗然：“太疯狂了！”、“这还怎么盈利？”……电视里，北京市第二块“限房价、竞地价”地块——海淀区环保科技园住宅用地，刚刚被中国铁建集团以18.1亿元竞得，折合楼面价18562元/平方米，仅与政府规定的该地块上建成的商品住房销售限价19000元/平方米相差438元。
中国铁建强势胜出
海淀区环保科技园住宅混合公建用地首先拍卖，共有实创、住总正华联合体、中国铁建、首开万科联合体、房地置业五建联合体、住总祥业联合体、华远地产、新天地，8家企业参与。
拍卖前，该地块已获得8次有效报价，最高为9.95亿元，因此竞拍起始价取整，从10亿元起拍。开始时，竞价梯度为1千万元/次，到15.6亿元时，降为500万元/次。但竞争仍然如火如荼，尤其是实创和华远两家，几乎是毫不犹豫地轮流举牌。直到过了第90轮，中国铁建横空“杀出”，阻断了几乎就要成功拿地的实创的脚步。实创次次加价、铁建步步紧追。最终，实创还是败下阵来，拍卖官落槌——“18.1亿元第三次，76号(中国铁建)！”
业内纷纷表示不解
9月4日，北京市首宗“限房价、竞地价”土地——朝阳区豆各庄地块，被恒大以1.66万元/平方米的楼面价拿下，在2.2万元/平方米的限价下，还是可以盈得微利的。首次进京的恒大，在尚不知京城水深浅的情况下拿这样的地块，是用相对稳健、保守的方式拓展市场，实现控制经营风险的目的。
8月21日，北京市国土资源局又挂出了继豆各庄地块后，第二块“受限”土地——海淀区环保科技园住宅混合公建用地。但直到正式拍卖前，它并不被太“看好”。中原地产市场总监张大伟就在开拍前表示：按土地体量计算，海淀区环保科技园地块预计可供应房源1000套左右，而起始楼面价就已达到了9845元/平米，按照1.9万元/平方米的限价，再剔除不可售部分，利润空间不大，对它感兴趣的企业有限。而开始几天内的出价情况也似乎印证了张大伟的预计， 3周多的时间里始终无人应价，直到9月11日，其才收到第一次报价。
但昨天拍卖结果却让人大跌眼镜，中国铁建此次的“激进”也让很多人表示不解，万科副总裁毛大庆无语摇头，还有媒体唏嘘这是“赔本赚吆喝”。
机遇与挑战并存
实际上，中国铁建并非头脑发热，没有开发商会做赔本的买卖。根据出让公告，海淀区环保科技园地块的商品住房销售限价为1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。这意味着中铁建的全部保本与赢利，将来自不受价格限制的商业及综合部分。而据本网记者在拍卖现场获悉，该地块含3万平方米的商业面积商业，住宅限价部分占70%，不限价部分占30%。
伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为，1.9万元/平方米的限价仅针对住宅部分，一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果产品规划和定价正确、后续开发运作好，还是能保障项目整体实现盈亏平衡，甚至是略有盈利的。但无论如何，88.54%的溢价率对这样位置和性质的地块来说，的确有些偏高，企业的后续开发风险较大。
亚豪机构市场总监郭毅更是为记者详解了中国铁建的打算：地块规划建筑面积9.7万平米，有3万平方米的商业部分，剩下的6.7万平方米是住宅。30%不限价，就是有2万平方米左右的面积不受1.9万元./平方米的限价。再考虑地块总容积率是1.2，限高要求是9—12层，那么限价的住宅部分预计将做成小高层产品，容积率大致在2—2.5左右；商业部分则可规划成商住办公，容积率同样也在2—2.5左右。如果以上二者都按容积率2计算，不限价的2万平方米住宅部分就可以把容积率做到0.9左右，可谓是“西山最后一席顶级别墅”了！加上该地块同区域内在售项目目前仅有正源•尚峰尚水一个，其叠拼产品定价3.6万元/平方米，销售情况良好。在区域供应不足的大背景下，中国铁建把商住部分定价在3万元/平方米左右估计也能被购房者接受，而别墅更是可以轻松卖到5万元左右的单价。
但郭毅同时也表示：“这个项目实际操作起来会是比较困难的，因为涉及的产品类型比较多。再加上中国铁建此前在北京的项目都是刚需和保障房，没有操作高端盘的经验，对于高端客户在产品上的需求了解可能也并不充分，因此项目能否赢利，很大程度上考验的是开发商的成本控制能力、产品规划能力和市场营销能力。”
