人物档案
徐建平：1986年大学毕业做眼科医生，1990年转行至开发商，1997年创立中地行，一直任董事长。
30年前，我们从未想过35岁就能拥有房产。
对房企而言，我能吃就自己吃，吃不到就跟你一起吃，总比没得吃好。
在近3到5年内，南沙房地产难有大的突破，而科学城会有质的飞跃。
故事
从医师跨入房地产业，他可能不是第一人。但是从一名眼科大夫跨入房企、再成为代理行老板，他绝对是第一人。
1986年从中山医科大学毕业的徐建平进入了广医二院眼科，成为一名令无数人羡慕的眼科大夫。但谁都没有想到，1990年，他放弃了自己专业应聘进入金马集团，徐建平很快成为房地产销售副总。那一年，金马集团叱咤风云，开发了广州淘金花园、上海罗马花园、北京阳光广场等多个项目。
“1997年7月28日”，徐建平如此清晰地记得这一天，从这一天开始，他创建了广州唯一有开发背景的代理公司———中地行，从事地产代理和咨询。从条分缕析的眼科临床高手，到纵横捭阖的地产前沿开拓者，徐建平一路向前，中地行在南派地产界中独树一帜，也以人才辈出而被业界称为“地产界的黄埔军校”。
谈楼市
“可买的保障房 最好控制在3%以内”
南都：即便楼市调控没有放松，今年楼市也比年初预测的好。
徐建平：在去年楼市相对严峻的情况下，多数人对今年楼市有不乐观的预测实属正常。事实上，今年全世界的经济都不太好，中国想独善其身也比较难，经济欠佳多少对房地产业造成影响。但我们要用中国改革开放30年的经济眼光来看房地产行业，因为每一个行业都有一个从量变到质变的过程。1978年改革开放到现在为止有30多年的历史，当时的老百姓收入、人均住宅、拥有房产的比例，与今天比较，其实有很大的进步，全世界也很少见到这样的成就。
南都：那时候，你是否想过房价会涨到如今的地步？
徐建平：想不到！我相信，全中国没有一个人能够在35年前，想到2012年会有这么富裕。更没有人想到，自己在35岁可以拥有房产。当年，分房要按照工龄、工分、职务、家庭人口等多种衡量标准，能够享受分房福利的人大多已经超过40岁了。但是，现在年轻人挣到钱有条件就可以购房供房，这是以前35岁之前想都不敢想的。
南都：这30多年，房地产最大的变化是什么？
徐建平：在这30多年，国家从福利分房彻底走向了商品房的道路。但不能忽视的是，福利分房和商品房都各有缺陷：以前有钱也买不要到房，但全商品化也有问题，企业以追求利润为最终目的，发展商都不愿意供应低端产品。
南都：你怎么看目前住房“双轨制”？
徐建平：建议政府大力推动廉租房供给是最合理、最有效的，从短期经济上来说政府有资金压力，但能有效解决问题。对保障性住房而言，尽量租，减少买卖，或阶段性提供可买卖的物业，但比例控制在3%以内。
聊房企
“看那个行业好不好，主要看非本行业的企业多不多”
南都：很多人认为房地产是暴利的行业，说开发商的利润是最高的？
徐建平：跟制造业比肯定是高的，不然也不会有那么多制造业企业进入房地产业。看那个行业好不好，主要看非本行业的企业多不多，非本行业的企业多，那这个行业一定好。
南都：据官方数据统计，品牌房企的毛利最高达50%，普遍也在30%？
徐建平：没有这么高。我个人观察，近两年开发商的利润逐步下滑，大多集中在15%-20%，部分项目的超高利润不是企业自己创造的，是土地增值带来的边际效益。不是每个房企或者每个项目都遇上的。
南都：与往年相比，今年房企联合拿地及开发的现象更普遍了。
徐建平：限购政策令房地产市场风险增加以后，推动了房企联合拿地开发这个现象的提早发生。现在全世界都是这样。对房企而言，我能够自己吃下就自己吃，吃不下就跟你合作一起吃，总比没得吃好。人也是这样，就跟抱团取暖一样，一个人肯定会冻死了，两个人伤得轻一些，三个人活下来了，四个人可能活得很滋润。
南都：你觉得哪种开发模式最适合目前的房地产市场？
徐建平：我认为万达的开发模式最好、最健康。企业靠开发销售增长率是一种风险，开发规模以交易模式发展会遇到土地及市场消化的风险。正常的企业一般是两条腿走路，一是用来市场流通交易的商品房，二是可自持的经营性物业，一旦商品房交易不乐观，还有经营性物业，不断买地卖房的循环毕竟发展有限。
南都：所以，现在很多企业转向商业地产。
徐建平：有两个原因，外因是限购政策促使企业转向商业地产加速，内因上企业发展需要转变盈利模式，从开发走向经营的转变阶段，这也是企业发展自然而然的需求。
关于政策
“如果是为了调控房价出台一个房产税政策，这本来就是不严肃的事”
南都：在楼市交投仍旺的情况下，很多人认为限购政策对楼市的影响不大。
徐建平：限购令是不得已而为之的短期政策，所以会有后遗症，时间越长，后遗症越大，今天能够证实的后遗症开始出现了。这两年不能购买改善型住宅，不能贷款买房，这种控制就像火山下能量的积累，政策稍微有所松动，就会导致成交量上涨及价格上涨。再加上这两年，由于发展商都是做利益核算，开工量有限，需求量又不断在积累，供应在不断减少，供求关系自然会有剪刀差现象，更加不平衡。
目前，广州首次置业的人在30%左右，改善型住房占70%，后面有多大的需求显而易见。
南都：但很多人对明年的政策走势保持乐观。
徐建平：明年政策松绑还是持续收紧，与房价涨幅及整体经济走势有很大的关系，如果明年房价持续飙升，不排除政策会持续收紧。
南都：你觉得会有哪些政策可能出台？
徐建平：调控预备政策很多，目前流行的是房产税的问题。现在，房产税还没出来只是因为此税种涉及面较大，影响也较大，开征方案细规标准难度大。但值得注意的是，房产税的出台并不应以控制房价为最终目的，如果是为了调控房价出台一个税收，这本来就是不严肃的事。房产税理应作为一种长期政策而存在，对国家长久经济起到调控平衡作用，不要给社会百姓增加生活负担为首要思考。
预测2013
“房企为什么敢买比面包贵的面粉，说明将来面包会比面粉贵”
南都：你对明年楼市有怎样的研判？
徐建平：从市场第四季度表现来看，第一，到访量的增加；第二，成交量的增加；第三，成交价格的增加。这些正说明了市场在回调，这个方向在明年暂时不会改变。这也是房企为什么敢买比“面包”贵的“面粉”，说明将来“面包”会比“面粉”贵。
南都：最近南沙板块非常活跃。
徐建平：南沙主要是因为国家新区的带动，但在我看来，南沙在近3到5年内，房地产业发展难有大突破，最快也要等5年。相对而言，我个人更看好科学城，毕竟此板块聚集了全球多家500强企业，配套是国际化的，再加上品牌房企云集，在近3到5年内，房地产业会有质的飞跃。
谈代理行
“做最匹配事情，做最匹配的产品”
南都：怎么看广州的代理行市场？
徐建平：全国来讲，广州的代理行竞争最激烈，佣金低，开发商给的任务重，能够在广州扎下来，在全国都是有竞争力企业。代理行业光喊口号是没有多少用处的，主要是帮开发商解决实际问题。
南都：从事20余年的代理行业，你有怎样的体会？
徐建平：在好的地段上建了不好的房子，实际上对不起这个好的地段。如果在很差的地段上建了很好的房子，你对不起这个好房子。所以，要做最匹配的事情，做最匹配的产品。代理商的价值是为开发商提供最佳匹配的方案并将这种有效建议落实在开发建设中。
南都：易居进驻中国已有一年了，你怎么看这家北方知名的代理企业？
徐建平：代理公司就像开发商一样，进入一个新的城市，要有一个导入期。像万科进驻广州也摸索了三年多，才拿到第一个项目。易居虽然是一家很成熟的公司，但导入期至少也要三年，除非是收购，才有可能缩短导入期。
南都：中地行明年有怎样的计划？
徐建平：今年中地行成交额为110多亿，全国各地加起来有40多个楼盘。明年希望能够在华东加快发展，西部地区也在考虑增加一两个点。
(记者：徐凤 实习生 周素莹)
