日前绿地刷新中国房企在美投资纪录，令人咋舌。而在绿地、万科、万达、碧桂园等房企“出海”背后，国内中介越洋代理、土地投资等新形式陆续兴起，房企的投资去向、输资方式等也都有了多元化的发展。
中国房企频繁“出海”，既是顺应且吸引高净值人士的境外投资潮，从中获益，也是房企自身降低风险、整合产业链，以及实现品牌国际化的途径。
不过，在网易房产的采访中，不少投资人道出，房企和其他国内资本的频繁外流，根源依旧在于中国经济的严重失调，以及对资产泡沫下结构调整成功的看淡。在货币超发的预期下，未来部分三四线楼市面临泡沫爆破，一二线城市则会房价上涨、地王频出。
但商人和经济学家的逻辑总不相同。企业家不可能选择在风险增高时停止做生意，即使在泡沫风险下，也仅会选择一定程度地降低风险敞口，而非全盘扭转。
中国房企多元化“出海”
日前，绿地50亿美元收购开发纽约布鲁克林大西洋广场项目的消息，惊讶了不人。不仅因为，如此大的投入刷新了中国房企在美投资的纪录，更因为很多人尚未从李嘉诚“西移”的争议中看出端倪。
不过，无论是单纯的商业行为，抑或是某种信号，绿地和李嘉诚举动的背后，“出海”的潮流早已滚动开来。
在这股浪潮的初期，人们对“出海”的印象还只停留在“中坤与冰岛”、“国外建房”几个简单的名词。而到现在，即使是房地产领域，房企的投资去向、输资方式、合作途径，都有了多元化的发展。
打破单纯“国外建房”概念，万达直接将产业链牵到了英美，不仅26亿美元并购全球第二大院线集团AMC，还将前后投资7亿和10亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店和“亚洲商务港”。
而一向对海外主打“学习牌”的万科，进军美国则是选择与铁狮门合作开发旧金山富升街201地块。
更熟悉美国市场的张欣家族和财力雄厚的绿地，则直接通过收购，分别获得美国通用汽车大楼40%权益，以及纽约20年来最大规模房地产单体项目——纽约布鲁克林大西洋广场项目70%的股权。
而在房地产代理行业，一些国内房地产服务企业甚至走出国门，直接为国外开发商做代理。据了解，合富辉煌今年6月便在马来西亚成立合富CBD物业顾问有限公司，代理当地开发商的一些房地产项目。
同时，国内资金涉足的产品也从房子拓展到土地，某房地产投资集团销售副总李先生就告诉网易房产，目前对美国等国家的“准发展土地”投资已受到关注。 随着美国经济的复苏，土地业权是一种很吸引人的中长线投资途径，从选定土地、概念规划、产权程序、可行性研究等“一条龙”的服务，也开始在市场上推广。
国内资金外流的吸引力
越来越多的中国房企出海，越来越多的海外房地产投资途径应运而生，而这背后最直接的，无疑是国内资金的持续外流。
第一太平戴维斯一份最新报告就指出，过去二十年间，中国主要为资本净流入，而这一情形正在发生改变，中国投资者已经开始将目光转向海外市场，这股离岸投资的浪潮便开始于，高净值人士在境外出于投资或居住的目的购置住房。
“随着资金的外溢，中国开发商进入海外市场竞相购买优质开发项目，保险公司和主权基金也开始购置境外优质物业资产。”第一太平戴维斯中国研究部主管简可就告诉记者：
由于本地市场增长速度放缓以及市场风险上升，同时伴随着经济的快速增长和人民币的大幅升值，中国投资者正在寻求投资境外房地产市场以实现资产多样化，分散风险，资本外流日益密集，这些资本中很大部分流向了广受高净值人士追捧的房地产市场。
“中国房企‘出海’则是顺应且吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而在这个细分市场上获得收益。”同策咨询研究部总监张宏伟就指出：
国内一批拥有闲置资产的富裕家庭，考虑孩子教育、养老和生活环境等问题，将眼光投向海外，同时部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移，规避国内政治风险和其他风险。房企通过锁定国内客户，吸引外流的国内投资
与此同时，张宏伟认为，向海外拓展也是中国房地产开发商降低风险，实现资产多样化，整合产业链，实现品牌全球化、国际化的途径。
“泡沫破灭说”下的商人逻辑
在网易房产的采访中，无论对于房企“出海”，还是广泛意义的国内资金投向国外，“降低风险”都是达成共识的一种意图。
而在这股“避风险”的浪潮中，最引人瞩目的无疑是“超人”李嘉诚。据了解，三个月内，李嘉诚大约已卖出了约1000亿港元的内地和香港资产。
卖掉，只说明李嘉诚选择切入更具增值潜力的国外投资市场，不等于对中国市场失去信心，更不可夸大为“楼市崩盘”信号。这是一种声音。
但与此同时，一直存在的“泡沫破灭说”也又一次找到燃点，在不少知名经济学家，甚至是以王石在内的不少企业家口中，翻腾起来。
南方某私募公司负责人就向网易房产直言：“目前人民币对外升值、对内贬值。但中国不仅人均产值无法与欧美相提并论，在欧美正在形成一个以3D打印、 新材料创新，以及优质产品及服务为首的新工业革命时，中国的产业却没大进步，所以人民币升值不合理，越来越心虚是否继续配置人民币资产。”
的确，市场无法消除这些担忧，因为它的确有很多问题。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲接受网易房产采访时也坦言，今天的中国经济是严重失调的，虽然这种严重失调不会立刻带来经济上的灾难，但是不改变肯定会带来灾难。
“而且中国资产泡沫也肯定存在，中国过去的经济增长如果依靠自身的造血功能，一定难以为继。结构调整的成功率很渺茫，最终肯定是靠‘铁公基’和增加货币供应。”其认为。
事实上，在采访中，不少投资人(特别是有国外背景的商人和投资人)也认为，中国经济要实现真正的结构调整，平衡收入分配，或许难以实现。同时，在统 计局数字之外，未来中国摆脱通胀的困难也非常大，因为无论是地方债危机，还是提高低收入者的最低收入底线，都需要增大货币供应量来解决。
在这样的看法下，黄立冲指出，对于中国房地产的未来，判断则可能是三四线城市房价下跌，供求失衡，部分城市出现泡沫爆破征兆。但因为货币原因，一二线城市房价仍上涨。同时，货币过剩的结果是一线城市地王频出，二线次之。
但应该注意，任何泡沫从出现到膨胀、破灭都有一个过程，任何市场泡沫都不会在开始时出现问题，任何人也都无法预测气球的爆点。因此经济学家的较武断推测，通常以失败收场，但经济学家的角色决定了他们必须做出推测。这便与商人的逻辑大为不同。
黄立冲就指出，企业家的经验一次次告诉他们，他们必须准确地抓住市场的脉搏，不可能选择在风险增高时停止做生意或扩张。同时出于对员工 和股东的考虑，面对资本市场的压力，他们也不可能说停就停。因此商人企业家往往选择在一定程度上降低风险敞口，减少高风险的投资，而非全盘扭转。
“我作为企业家，虽然认为中国经济难题大，房地产终将崩盘，但目前仍会逆势选择性地加大在中国投资，轻酒店零售，重青年公寓。所以，并非经济负面就没有机会，但商人的选择不代表市场泡沫和破灭的结局不存在。”黄立冲告诉记者。
