为平衡住宅调控的风险，过去数年开发商纷纷表态将要加大商业物业的规模。一方面商业物业可规避限购出售，而更被推崇的，则是自持物业所能产生的稳定现金流。富力，在商业地产经营多年却一直被认为系其短板，同时销售规模也数年停滞不前备受质疑。但或者，富力已经调整结束，准备起跑。
新浪乐居讯(编辑 孔艺华)不管科学与否，在中国的房地产行业，每年的物业销售额往往是衡量一家房企是否足够“伟大”的重要指标。
月初富力公布的11月业绩数据，其11月销售额为27.5亿元，今年前11个月其共计录得总销售收入约291.99亿元。
如无意外，富力地产本年度的销售额连续第三年徘徊在300亿左右。不过，与其说是富力近年在停步不前，不如说这是行业在这轮调控周期中的集中表现。而富力，或者将是最早完成转型，并在未来一两年迎来销售业绩快速增长期的房企之一。
自持物业已成规模
“接下来富力在短期内可能就不会增加太多的投资性物业了。”一名富力投资者关系部的王姓人士表示。
按其描述，今年8月份左右的位于重庆的凯悦酒店开业后，富力短期内已没新增投资物业的时间表。截至目前，富力在广州、北京、成都等地共计持有星级酒店6所，写字楼2栋以及2个购物中心，根据富力提供的第三方估值数据，该等物业市值超过190亿元人民币，超过其现时市值50%(12月4日收市价12.44港元)。
该等规模的投资物业，在同行中显然属于较高水平，即便在过去数年的调控中，不少开发商都强调要加大商业自持的力度，不过相当一部分开发之商业物业多以销售为主。
而富力则是涉足自持物业经营的较早的开发商之一。资料显示，在2005年上市时，富力已经有相当规模的投资性物业在筹建之中，如迄今仍是其商业旗舰的广州君悦酒店、丽思卡尔顿酒店、富力中心等等，紧随2007年前后富力首批投资物业落成开业，此后数年陆续又有新的物业补充，2012年落成惠州及重庆两个五星级酒店。
持续的自持物业的投入或多或少制约了富力在销售规模上的扩大，而相较其投入，该等物业的产出并未如预期中理想。“2010年始，富力的投资物业成绩终于可以拿出来见人了。”一名富力管理层早前如是描述。2010年，富力投资物业的营业额约为9.85亿元。而若单看酒店板块，则要至2011年方扭亏为盈。
按富力的计划，未来自持物业的业绩贡献率将占集团整体的25%左右。在最近的两份财报中，2011年自持物业营业收入约12.5亿，占该年度总营业额的5%；2012年上半年营业收入7.8亿，占当期营业额9%，虽然与目标还相去甚远，但可见在稳步提升之中。
前述王姓人士续指，富力在上市时有承诺，发展商业物业至少有70%用于销售，加上目前的行业形势所需，富力现阶段无论是住宅还是商业项目，都会倾向于销售。投资物业则维持相对稳定的规模，且现时的规模已然不小。“都是优质的物业，培育一段时间就将得到提升。”“过去大环境对现金要求的风险没那么高时富力就恰当地增加投资物业比例，现在虽然其他人知道要做也很想做，但在形势上想拿出这么多钱来做风险已经很大。所有能有富力这样规模的投资物业可遇不可求。”
销售规模将得到放大
而据统计，商业物业的销售也一直在富力的整体销售中占相当规模：2009年占17%，2010年占20%，2011年37%，而在今年上半年则为25%。而在近两年，有不少原本在自持物业计划里的项目，落成后都用作出售用途。
如富力早年低价吸纳的广州珠江新城CBD数幅土地(2005年底前已取得8幅，截至目前约15幅)，当中开发的“盈凯广场”及“公园28”项目都有规划自持的部分，但最终均作出售。根据富力提供的数据，2012年盈凯广场在过去10个月期间，几乎每个月都在广州写字楼类产品中销售第一，至今项目累积销售已超过30亿。“除了个别项目要求配建的酒店外，其他无论是写字楼还是公寓，现在的定位是全会卖。”另一接近富力的人士表示。
同样的情况出现在今年包括天津等地的商业项目上，而得益于物业销售力度的加大，2012年富力的年度销售目标已近在咫尺。“明年富力的供货量就会得到放大。”上述人士表示。“即便在广州珠江新城，明年还将有一个新商业项目入市，单体货量就能达到40亿元。”计及该项目，富力明年全年的新开盘项目数将约有7个，较今年5个为多。
据透露，目前富力291.99亿元合同销售额中，并不包括其与其他开发商合作的5个大型项目。包括广州亚运城、天銮、惠州威尼斯湾、天津津南新城、上海嘉誉湾，其又称，以上项目或会在年度报告中权益后一次性统计在整体销售数据中，由此320亿年度目标压力已不大。
另外，尽管富力近两年反复强调要加大三四线布局，但依其2012年新增的两宗土地，一宗在北京“郊区”香河，另一宗则在广州“郊区”南沙来看，一二线城市仍然是富力的重点所在，而福州555亿的框架协议预期短期内的回报并不明显。不过目前也有分析指三四线城市的楼市供应已过量致销情降温，一二线城市再次成为楼市主战场的几率颇大。至少 “已进入100多个三四线城市最能代表中国楼市整体情况”的恒大地产是这样说的。
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