??近日，国家税务局官员表示，房产税试点进一步扩容试点方案暂不出台。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，房地产调控改革阻力重重，但转型或成为趋势。
??一、房产税推广预期降低
??近日，国家税务总局总会计师汪康在答记者问时表示，"房产税关系到千家万户，关系到民生问题，关系到每一个人的经济利益问题。我个人认为税种将来还要进行一定的、更大范围的讨论，有必要的时候还要经过全国人大来讨论，所以我们今年扩大到什么程度，在什么地方扩大试点还在研究中。"
??联想到近期特别是十八大换届后的反腐行动让房叔房婶们纷纷落马，让更多持有灰色房产的官员们如坐针毡，加快了抛售房产变现的步伐，这导致近期二手房市场涌现大量抛盘。抛售潮之下，从利益博弈的角度来看，既得利益集团显然不会束手就擒，所以延缓甚至消除这样的改革趋势成为当务之急。而且要缓解大盘二手盘的涌出，也必定需要一定的时间和空间，这必然要求楼市维持一段时间的景气状态。
??房产税作为市场化的调节手段迟迟无法出台，表面上看是技术和系统设计的问题，但我们认为，房产税难以出台的根本原因在于大量灰色房产的存在，征收房产税实际上损害的是拥有大量灰色房产的官员利益。而随着两会日期的临近，房价问题无法避免的将成为两会代表和舆论热议的话题之一，对于即将换届的政府来说，面对过去十年疯狂上涨的房价，或需要给出一个过得去的交代。这种现实的矛盾或促生一些妥协性的措施出台。
??二、房地产调控的方向
??尽管房产税短期内或难以推广，但房价过快上涨不利于新一届政府巩固权力基础和稳定社会局面，因此，房地产调控仍将继续，在整体环境面临改革的大背景下，房地产市场转型或成为趋势。
??短期来看，要保持经济稳定，投资拉动不可或缺，而房地产投资是投资的重要组成。地方政府或进一步尝试放松，特别是针对刚需，未来各地政府或有更多优惠政策出台。此外，在新型城镇化背景下，中西部城镇群建设或将提速，在此过程中商品房和保障房搭建模式也将推广，地方政府对土地拍卖价格设计顶格溢价率，再附加保障房和公用设施的配建项目等，以相对比较市场化的手段解决调控和建设难题。此外，调控方式或最终转向房产税，随着灰色房产转移结束，存量房信息和婚姻家庭个人信息联网，不仅房产税、物业税和遗产税等其他税种的征收都将具备数据基础。随着房产税的完善，政府或放开中高档住宅市场，在满足高端购买力的同时，征收重税调节市场供求关系。
??长期来看，新型城镇化必要求土地改革。已城镇化的农地问题有望率先解决，深圳已经开始试点小产权房转正，未来小产权房可通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格。此外，农村土地确权颁证后的农地交易和管理制度改革也值得期待。广东吉林等地都已展开相关试点。农民在宅基地和土地承包经营权在确权后可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金，下一步甚至可以考虑资本化、证券化，保留农民对土地的"长久收益权"，以此鼓励其安心进城转型为新型城镇居民。推动二三线城市及小城镇的发展，拉动国内消费需求。另一方面，土地产权或使用权通过交易市场或更趋集中，土地价值或更加凸显并带动农业规模化和现代化经营，给相关行业带来机会。
??综合来看，房地产调控改革阻力重重，但转型或成为趋势。根据行为分析，目前电网企业垄断输、配、售，享受垄断利润，电力市场机制缺位，矛盾尖锐，巨大改革压力倒逼下，看好电力改革带来的市场投资机遇。
