历经两年才首次开盘的君廷也被外界指为“基本无盈利空间”
既要赚得多，更要赚得快，提高周转率成为九龙仓中国战略的重中之重。在急剧扩张项目资产池的同时，九龙仓也成为优质内房股最坚定的多头。乐居一线报道汇总》》
新年伊始，老牌港企九龙仓集团(00004.HK)正密集增加在内地地产领域的能见度。
1月底，刚刚履新的九龙仓杭州公司总经理孙骐坐镇土地竞拍。经过30余轮激烈竞价，九龙仓最终未能揽得杭州市中心庆隆地块，但不难看出，九龙仓加码内地楼市的强烈诉求。
“在杭州市场，九龙仓买地支出已经超过百亿，今明两年还将继续加大投资力度。”孙骐后来接受新浪乐居采访时表示，一定要将杭州做成九龙仓华东、甚至全国的样板。
更重要的是，2月初以来，九龙仓集团高层频频走访长沙市政府、湖南省政府与重庆市政府一把手。见诸于媒体报道的高层互动之旅中，经贸合作、项目加快建设成为首要话题。
九龙仓1994年进入内地楼市，纵观其20年的内地之旅，从初期习惯站在合作盟友身后，到逐渐走向独立开发或主导合作开发，并辅以高超的资本运作手段，逐步加码内地楼市。自2011年以来，其内地物业销售额已突破100亿大关，内地物业占比已经超过香港总部，成为九龙仓的地产龙头。
然而，坐拥资金之利、制造多个“地王”的九龙仓，并没有在内地树立品牌美誉，也没有累积足够的话语权，给业界留下了实力强大、发展迟缓的印象。以杭州为例，凭借朝晖“地王”名声大噪的九龙仓，迄今外界对其印象仍停留在资本大鳄，未实现房企品牌的落地。
和港资背景的开发商同行一样，九龙仓惯于通过参与城市旧改获得核心区段的综合开发地块，而在项目实操和开发进度上，逊色于内地龙头房企。随着内地投资体量不断扩大，九龙仓正在学习内地开发商的高周转，正如九龙仓中国地产主席周安桥所说：“在内地赚得快比赚得多更重要。”
杭州麻烦
虽然孙骐极力肯定前任在杭州的成绩，但他承认，九龙仓杭州公司管理确实存在漏洞。这几年来公司在杭州接连重磅投资，但九龙仓地产品牌导入与其市场地位并不匹配。
重金投入的杭州试图被打造成九龙仓内地投资的样板，却集中凸显了九龙仓走独立开发路线的诸多问题。
就杭州而言，五个项目均进度缓慢，于2009年拿下的“地王”项目被指闲置遭到举报，另一高端住宅项目因未取得施工许可擅自施工被相关部门处罚。历经两年才首次开盘的君廷也被外界指为“基本无盈利空间”。更有内部人士爆料称，君廷的代理公司老总在九龙仓内部会上当场被骂哭，领导层强行让另一家网络电商团队介入销售，试图扭转销售局面。
据杭州一位不愿具名的资深媒体人士透露，九龙仓杭州公司内部运作紊乱。比如，会出现其他职能部门绕过营销部门在媒体投放广告的奇事。更令人吊诡的是，一份在新闻版刊登九龙仓负面的报纸，翻到当天的广告版又可以看到九龙仓醒目的广告。
“我们并没有看到港资企业应有的市场竞争力，”杭州资深地产人士章惠芳向新浪乐居记者表示，以资本大鳄高调姿态进入杭州的九龙仓没有转变成为品牌大鳄。
九龙仓在杭州的一大问题是自身管理机制的僵化。虽然选择本土团队操盘，但仍沿用总部决策机制，致使执行层面权力有限，市场应变能力不足。诸如上述问题导致去年大量员工离职。
岁末年初，九龙仓终于迎来了调整。孙骐从常州公司总经理任上调任杭州。到杭上任后孙骐频繁出招。今年1月25日，他亲临拿地现场；之后连续筹办两场客户答谢户，并通过电视拜年和全城万份红包大派送等活动，一改九龙仓杭州的低调作风，增加曝光度。
针对大量员工流失的问题，孙骐连续召开部门座谈会，加强对员工的培训，并为员工打通职业通道，让他们有机会完成内部晋升。“我希望今年一整年都有土地进账，就是为了有更好的平台提供给我的员工，我也会尽最大可能减少空降兵的数量。”
这正是孙骐来杭州的工作重心——加快推盘，狠抓团队。被外界指认闲置的“地王”项目君玺将在9-10月入市，并作为标杆项目带动市场，实现今年全部5个项目在杭亮相。孙骐直言“再有钱的公司也需要现金流”，今年杭州公司最低销售目标是40亿(最新对外口径是45亿)，争取进入杭州前五名。
孙骐踌躇满志：“摆脱资本大鳄，变身房产大鳄、品牌大鳄，九龙仓的改变今年就会让杭州市场感受得到。”
华东本土化
从2009年开始，九龙仓加大华东地区投资力度，目前已经在6个城市拓展了25个项目。在占据内地投资半壁的华东，九龙仓侧重独立开发的同时，也强调与本土大鳄合作。
在宁波，九龙仓与雅戈尔合作开发铂翠湾。宁波恒略房地产投资咨询总经理薛鹏程认为，九龙仓首次进军宁波，选择与本土龙头开发商雅戈尔联手，是借其快速打开宁波市场，加速品牌落地。
在杭州，九龙仓的合作伙伴变成当地老牌房企绿城和金都房产。双方分别合作开发了蓝色钱江和高尔夫艺墅项目。苏州合作者是隶属于苏州园区管委会的建屋集团。据当地媒体人士表示，苏州国际金融中心是超高层建筑，开发难度大，加上当时拿地价格高，选择与建屋集团合作能有效降低开发风险。
九龙仓合纵连横之术的联盟还有上海龙头房企绿地、内地最大房企万科、品质房企代表绿城。去年12月，三家房企强强联手摘得上海新“地王”。
在内地积累足够的经验之后，九龙仓独立开发项目也日臻成熟。九龙仓上海公司十年磨练，终于在市场上具备了号召力。“产品、营销、与政府打交道都越来越成熟。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉新浪乐居，九龙仓在上海独立开发的第三个项目玺园深受市场欢迎，产品本土化尤为突出。薛建雄续称，“(这个项目)产品设计和营销人员都是上海工作多年的行业老法师。”
2009年以来，九龙仓重点布局的杭州、无锡、江苏、常州都侧重于独立开发。然而，九龙仓遭遇到外资开发商通常未能免俗的水土不服，常州公司也暴露出了问题。
一位常州的地产圈人士告诉新浪乐居，九龙仓2010年正式面向常州市场，同样没有给常州人留下深刻印象。“没有融入常州市场的原因，很大程度在于其产品性价比不高。”该常州地产人士表示，他们做过调查，常州本地人都觉得房价已经偏高，但外来大鳄常常横向对比苏州、南京，认为常州房价还有很大的上涨空间，这促使九龙仓在常州的定价有些偏失。
比较龙湖与九龙仓登陆常州的表现，上述地产圈人士认为，在常州众多外来房企中龙湖成为范例，与其立足本土化息息有关。全面布局二线城市的九龙仓不能照搬一线城市的开发模式，本土化快速落地是华东战略成功的关键，这也是众多先行者开垦华东的真知灼见。
土地、资本双向做多
1994年，九龙仓借改革开放之机进入内地市场，并在北京西单商圈投资建设了一个大型商业综合项目。可是九龙仓后续战略未及时跟上，十余年间项目数量未突破个位数。
直到2006年，九龙仓主席吴光正定调“未来5至10年内地资产增至占集团总资产50%”，才开始大规模拿地做项目。基于对中国内地房地产市场的长期看好，九龙仓在十年之后开启第二轮征程，全方位快速扩张，试图后来者居上。正是在这一轮扩张中，出手阔绰的九龙仓成为这几年地王制造商的代表：2010年武汉汉阳地王、2007年、2009年重庆两宗地王、2009年杭州文晖地王、2010年上海浦东地王、2012年上海南站商务区地王。
截至目前，九龙仓在内地16个城市布局，持有物业和在建/拟建面积合计超过1300万平米，其中华东区域640万平米，华西区域440万平米，其他城市(长沙、天津、武汉、大连)120万平米，华南区域131万平米。
除了充当中国土地市场的“大好友”之外，九龙仓是香港上市内房股的坚定多头。
2012年6月，九龙仓斥资51亿港元投入绿城，控制后者24.6%的股权，与掌门人宋卫平25.5%的股权相差无几。九龙仓目前在绿城的持股已经是坐二望一，如果所获的可转股债券行权，将实际控制绿城。
推及往事，九龙仓是2010年以来层层加码的房地产调控的深度获益者，与绿城的牵手成为2012年中国房地产年度事件。目前绿城股价超过14港元，远远超过5.2港元的入股价和7.4港元的可转债约定换股价，九龙仓对绿城的入股成为困境扭转型投资的典范。
在对绿城的战略投资的同时，九龙仓还对远洋地产进行财务投资。早在2011年8月，九龙仓对远洋地产的持仓就超过5%，从而达到港交所强制信息披露门槛，闪现前五大股东之列，并在2012年5月继续增持至6.02%。从后来远洋地产的股价表现看，这是一宗十分成功的逆势投资。
在九龙仓对绿城和远洋的投资之外，吴光正还以个人身份持仓龙湖地产，同样超过5%的法定持仓披露限制，目前位列龙湖地产第二大单一股东。
一位内地大型上市公司的董事长曾对乐居记者称，九龙仓在过往商业历史中惯有“恶意收购”的声名。因此，很可有能，九龙仓与吴光正对远洋地产和龙湖地产的入股初衷并不至于财务投资。在51亿港元大手笔投资绿城之前，九龙仓已经持有绿城少许股权，布下了楔子。
更有分析人士大胆猜测，勤于投资的吴光正或许还潜伏于更多的内地房企，只未达到港交所5%的强制披露警戒线。九龙仓可能正在等待下一个“绿城”的到来。
逆势投资龙头房企，九龙仓在获得不菲的财务收益的同时，还能收获土地、项目、政府关系等战略资源。由于在绿城董事会已经具有实质性的影响力，绿城已经成为九龙仓内地战略的关键一环。
通过资本运作，九龙仓以资本换市场的意图趋于明显，内地版图也日渐清晰。“港资地产公司在内地的通病是拿地能力和扩张速度，在这方面难以快速突破的情况下，就会倾向于借助自身雄厚的实力，拿资本换市场。” 中航证券高级投资顾问季菲菲对新浪乐居记者说。
由于过于谨慎，加之本地化战略未能顺利落地，在中国房地产的黄金十年中，九龙仓并没有成为中国楼市的主角。可喜的是，九龙仓正在迎头赶上，在内地构建起庞大的资产池。随着内地投资体量不断扩大，九龙仓要做的是真正实现高周转，正如周安桥所说“在内地赚得快比赚得多更重要”。同时，还要登高而招，顺风而呼，善于假借外物，通过投资中国最优秀的发展商，分享它们成功的果实。
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