分析师/ 朱一鸣、陈开朝
近日，武汉旧改龙头企业福星股份拟债权融资10亿，通过以新债偿还旧债的动作，来减轻因旧改而带来的资金压力。事实上，旧改能力是一种稀缺资源，并不是所有的开发商都具备。福星股份面临资金压力大只是旧改企业的一个缩影，此外，企业在拿地、融资、规划、拆迁方面遇到的门槛高、瓶颈多，还需要企业和政府双方共同努力解决。
不差钱是旧改前提，企业资金来源多样化
能否筹到足够的资金是企业参与旧改的先决条件，目前旧改领域的标杆企业都不差钱，但资金的来源多样化。像业内知名的“旧改专家”佳兆业，其旧改业务目前已经进入丰收期，靠旧改项目的销售回款就能对其旧改业务形成良好的资金支持；而像华润置地、招商地产等国企，背后有实力雄厚的华润集团支撑，拥有华润银行、招商银行这样的金融平台，再加上自身也是上市公司，融资渠道非常多元化，也无需担心资金问题；还有，像深圳的京基集团，既没有国企背景也非上市公司，企业专门成立一套境外融资班子，专门负责在境外融资。
旧改门槛高，企业需要练好内功
旧改门槛非常高，从实际操作看，具备旧改的开发商必须具备一些“硬性”条件：首先，前面提到的资金实力；其次，企业的品牌和规模效应够大，否则很难从政府或村集体中拿到项目。另外，由于旧改涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，每个方面都会遇到很多问题，这就要求涉足旧改的开发商具备许多独特能力。比如，法律专业能力，协调沟通化解矛盾的能力要强，另外，还须具备较强的资源整合能力，平衡各种利益关系。
相关法律不完善，需要社会和政府共同推动
拆迁本身是利益纠结最多的一个事情，业主的利益、企业的利益、社会方方面面的利益都纠结在一个项目上。目前，不清晰的权属和不完善的法律是旧改的一大瓶颈。
针对目前赔偿标准和土地转性两个领域的问题比较集中，可先从两方面着手加以解决。首先，在政府指导下，培育第三方测评机构，对拆赔标准进行公正的评估。这样就减少单靠市场化推动，因企业和业主直接博弈而产生的诸多问题。其次，涉及集体土地旧改拆迁的，应建立司法救济途径，并加快纳入法制化轨道进程。这样就能避免因企业过于强势而使原住民的利益受到损害，同时也能对个别要求不合理的“钉子户”形成约束，使旧改顺利的进行下去。
