在北京市公布的首批7块自住型商品房工业用地中，金隅地产占了三块。
新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文
在跨年前后十天的时间里，北京市两宗位置优越的自住型商品房地块，均被金隅股份全资地产子公司、国企金隅嘉业收入囊中。乐居深度报道汇总》》
1月8日，在朝阳区东坝单店自住型商品房地块的招标出让中，金隅地产以43.35亿元的报价胜出，溢价率仅为0.28%。
2013年北京市出让的最后一块宅地——原星牌建材制品厂B01、B02、B03地块于12月27日投标。尽管地理位置优于近来受热捧的首个自住房项目——恒大御景湾，但投标当日仅收到三家企业报价，最终被金隅以22亿元拿下，溢价率不足1%。
金隅这两个势在必得的拿地动作，并不出乎外界意料。原因在于，东坝单店与星牌建材制品厂地块本属金隅集团自有工业用地。而与后者邻近的星牌建材制品厂B07地块限价商品房项目——金隅泰和园亦由金隅开发，目前已建设完毕。
出于释放存量土地资源的目的，北京市在出台自住型商品房政策时明确表示：鼓励企事业单位将自有用地用于自住型商品房的开发建设。据了解，在北京市公布的首批7块自住型商品房工业用地中，金隅占了三块，分别为高井星牌建材厂、东坝、大红门地块。
作为北京最大的保障房开发商，金隅地产已有两年没有在北京土地市场上露面，反而积极在杭州、天津等地布局。直到2013年8月，金隅北装联合体以17.65亿元拿下房山长阳镇理工大学1号地，又在12月25日以7.1亿元摘得海淀区田村山保障房项目地块。
以北京为大本营的金隅为何近两年一直在京外布局？作为自住型商品房政策东风的受益者，金隅此时回京拿地又意味着什么？新浪乐居致电金隅嘉业副总经理王新光，其表示金隅在2013年整体表现不错，销售额在120亿元左右，但对于其他问题则表示婉拒。
兰德咨询总裁宋延庆说：“中型房企在拿地上更多以机会型为主，并不是战略导向，但北京自住型商品房政策的推出对于金隅来说是一个很大的利好。”
由于工业用地性质转换为住宅用地，需要进入土地市场进行公开招拍挂，而不是定向给金隅。因此，这个利好更多在于能够进一步盘活公司工业用地储备资源，而非直接从中获益。
北京市土地整理储备中心相关工作人员告诉乐居记者：“工业用地如果面向公众发售，都需要通过招拍挂的程序，而只要进入招拍挂，就会按照既定程度来走，不会对土地所有方金隅有优待。”
但是，与一般土地招标不同，原星牌建材制品厂地块的招标文件却对投标人资格进行了严格限制：利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得相关部门出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标。
这个条件被视为让非国有企业基本与地块无缘，进一步缩小了竞争半径。最终，一个位置质素俱佳的地块仅有北京三元嘉业、北京金隅嘉业、北京建工置业三家国企参与投标。
另一个利好条件在于高额的土地补偿款。以该项目为例，如果是金隅自己拿下这块地，土地溢价的部分需要支付给国土部门；如果是其他企业拿了这个地，则需要给原土地使用方金隅支付一笔数额不小的土地补偿款。招标文件明确写有：本次招标出让宗地底价中土地开发建设补偿费总额为人民币162186.888万元。
因此，宋延庆认为：“这种类型的地块，表面上是公开市场出让，但实际上还是定向的。政府会设定一些招标条件，比如说工人安置、土地补偿款等等。工业企业有一些自己的设备，清理起来比较复杂，因此政府对原土地使用方还是有照顾的。”
在宋延庆看来，这种情况在行业内非常普遍，比如像中铁、中冶、恒天这些工业类企业的央企，它们在很多城市都有自己的工业用地，自有土地拿到手的话肯定要走招拍挂程序，但通常自己能摘下来。
在北京地产界，金隅一直以保障房大户著称，其开发节奏也一直是“跟着政府走”。“由于其国企背景，金隅一直以来比较低调，由于以往保障房项目信息披露有限，很多人并不熟知这家公司，但无论在资金实力还是土地储备上，金隅都是比较有竞争力的。”一位不愿具名的地产界人士告诉新浪乐居。
对于房地产开发的利润率，业内有共识，保障房一般在3%至8%之间，而商品房约在10%至20%之间。而金隅股份年报披露，2010年至2012年的三年，金隅地产保障房的毛利率分别为11.78%，17.39%和15.19%。考虑到保障房拉低房地产开发业务毛利的因素，金隅商品房开发的毛利将更为可观。
金隅股份财务总监王洪军曾向媒体公开表示，金隅保障房项目能取得如此高毛利率的原因有两个：一是金隅有10多年兴建保障房的经验，具有水泥、建材等纵向一体化的产业链优势，二是金隅主要用工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。但是，能够像金隅这样通过将低价工业用地转为住宅建设用地，来参与保障房建设并获利的企业并不多。
在自住型商品房项目上，广发证券相关研报以即将入市的东坝单店地块为例进行盈利测算，如果不考虑与政府分成，该项目毛利率水平可能高达77%，即使考虑分成因素，毛利水平也能大致处于30%至40%。
2013年12月30日，金隅股份发布公告称集团2013年业绩同比增长0-15%，同时表示，房地产结转收入及利润较去年同期有较大幅度的增长，是公司今年业绩增长的主要原因。
公告显示：“自住型商品房业务稳步推进，基本符合预期。公司北京约700万平工业用地中五环内约200-300万平工业用地转换概率大，将持续为公司后续地产业务提供较强的业绩增长源动力。”
在可以预见的2014年，金隅地产或在自住型商品房领域大展拳脚，但这种独辟蹊径的盈利模式与产业链优势，并不是所有企业都可以复制。
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