国内商业地产商巨头，人们提到的更多的是万达、华润、凯德置地、新鸿基、恒隆、太古，他们所打造的代表作品如万达广场、华润万象城、凯德来福士广场、新鸿基IFC和ICC、恒隆广场、太古汇和北京三里屯village等。与万达广场的中端定位、快速复制不同，香港和新加坡的商业地产商往往“十年磨一剑”，在过去的十几年里，万达广场攻城略地，总数已经达到70多个，而新鸿基、恒隆广场、太古地产、华润置地的商业购物中心屈指可数，但每一个都是经典作品，成为每个城市的潮流所向、商业地标，如上海新鸿基的IFC和ICC，北京的新东安广场，太古北京三里屯village，广州的太古汇，深圳万象城，上海、沈阳、大连、无锡、济南等地的恒隆广场。中国的商业地产已经步入黄金发展期。
商业地产的发展，不在量，而在精
作为成长于香港的央企华润，做商业地产的历史由来已久，但作为内地商业地产代表作的万象城，发轫于2004年深圳万象城的开业，至2013年华润万象城已经陆续在国内的深圳、杭州、沈阳、南宁、成都等5个城市成功登陆，均成为当地最具示范效应的一站式购物中心，未来几年还将在无锡、青岛、郑州、合肥、上海等一二线城市开业。
有着央企对国内市场敏感商业嗅觉和根植香港带来的丰富商业资源、较高资本优势的华润，做商业地产的路数自然与万达和纯港资的地产商不同，基本保持每2年开业1个万象城的节奏，而且每做一个必属精品，开工至开业38个月的基准周期既能保证项目的高品质，又能保证万象城的快速复制，而且随着万象城土地获取数量的不断增多，开业的数量在未来几年将成几何倍数的增加。
据不完全统计，华润置地已运营投资的商业物业超过200多万方(其中万象城5个)，而在建和拟建的商业物业超过500万方，也就是说未来几年内，华润置地持有投入运营的商业物业将接近800万方。按照目前年租金收益40亿人民币估算，届时华润置地的投资物业的租金收益将达到150亿元左右；对比万达的商业租金收益，目前已经营业的万达广场达72个、酒店40个，年租金收益预计为100亿元，累积持有的商业物业达1273万方，对比之下，华润置地持有型商业地产的盈利能力是万达广场的数倍，而香港恒隆地产的持有商业的盈利能力或许更高。这种盈利能力的背后是华润置地强大的资源整合能力和做精商业地产的决心，在华润置地已运营的商业项目中，出租率基本都维持在99%的高水平，即使是新开业的项目也能保持92%左右的出租率，开业较早的深圳万象城，月租金近600元每平，这在国内是一个惊人的数字。
结合不同城市规模，多条产品线组合发展
在不断复制万象城的同时，华润也在不断丰富自己的商业地产产品系，以适应一二线区域中心、三四线城市核心区及社区型购物中心不断涌现的格局，五彩城和协同华润万家打造的欢乐颂应运而生，五彩城是华润置地针对区域商业圈定位的购物中心，北京海淀区五彩城已经开业，成为海淀中关村清河区域商业标杆，合肥、余姚、淄博等地的五彩城项目也即将陆续开业；而欢乐颂作为与华润创业旗下华润万家超市协同打造的社区购物中心，也不断出现在各地的华润置地社区内，成为业主日常生活配套型商业类型，并结合华润置地近年来倡导的“增值服务”，越来越焕发生命力。
万象城、五彩城、欢乐颂，不同的商业定位，匹配不同的城市、区域及客户定位，背靠华润集团强大的商业资源和华润置地提出“住宅 商业地产 增值服务”的生意模式，越来越成为华润置地跻身国内一流综合性地产开发商并具备较强持续盈利能力的利器。
新加坡凯德置地的商业地产版图同样庞大，据不完全统计，截止目前凯德置地在内地的商业总租赁面积近500万平米，投入运营的购物中心总计44个，其中来福士广场有4个；且还有14个处于开发建设状态，其中有5个来福士广场。预计到2015年凯德置地内地购物中心数量将达到100家，运营总面积达到1000多万平米，接近目前万达广场的规模。凯德置地的商业地产产品线同样丰富，除了代表作来福士广场外，还有凯德广场、龙之梦等定位差异的购物中心，满足不同区域、城市和客群的购物中心。加上凯德置地出色的地产金融、协作收购的运作模式，凯德置地在中国内地的商业企图野心勃勃。
商业地产不宜复制，未来竞争将加剧
在国内商业地产热潮高烧不退的境况下，购物中心的运营情况冷暖各异，而恒隆、太古、华润、新鸿基、凯德的商业地产项目往往能脱颖而出，成为区域商业的代表，并且各具特色。即，并非所有的商业模式都可以复制，商业地产必须建立在对当地市场深刻的理解和全球资源的合理嫁接，并非最高端的就是最好的、也并非直接快速复制就是一定能成功的。但有一点已经被几家商业地产巨头达成共识：布局内地城市核心地段的步伐必须加快，且必须根据电商等商业模式的出现不断调整自己的业态和布局。在万达超过1000万方的持有规模后，相信在未来5年内应该会有越来越多的地产商加入千万级行列，如凯德、华润。但盈利能力、商业品质和规模效应始终是商业地产运营商必须努力去平衡的，商业地产未来全国版图，随着商业地产海浪退去，谁才是真正的王者，3-5年以后可能才见分晓。
