政策微调 自住需求仍受支持

　　在调控政策发布两年后，史上最严厉的宏观调控让中国房地产市场进入前所未有的寒冬。在这样的局面下，如何保证房价上涨在理性范围内，同时保证老百姓的正常居住需求，成为了中央政府和地方政府在政策调整中的重中之重。

　　进入2012年以后，全球经济形势出现问题，中国经济也受到牵累，楼市也成了国内经济复苏的一大契机。在此环境下默许地方政府的一些合理微调政策，支持城市居民的自住购房需求成为了2012年中国楼市的主要基调，而加强保障房等公益性安居工程的建设也成了政府和责任房企努力的方向。

　　微调政策刺激自住型买家

　　相关网站统计数据显示，自2011年底至今，共有近50个省市政策微调，主要有七大微调政策，其中9成微调都获得了默许或认可。截止至2012年10月底，自“国八条”出台以来，共46个城市、3个省份和一个县对政策实施了微调，以刺激市场需求。一线城市北上广深除深圳外，均进行了微调，二线城城市15个，三线城市28个，三个省份为江苏省、河南省和陕西省，一个县为宁波象山县。从区域来看，中西部和长三角为主要集中区域，分别为12和11个城市；其次为环渤海、珠三角和西北地区，城市数量为6个。

　　这些地方政府微调政策主要包括提高公积金贷款额度、调整普住房价格标准、放松土地出让条件等7类。其中采用公积金政策的城市最多，共有31个城市。如北京的4项微调政策分别为首宗地块取消配件保障房要求、下调土地收入预期、对普通住房价格标准进行调整和拆迁补偿款买房免征个人所得税。其中厦门，上海和天津都进行了普通住房标准调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。以上海为例此次下调后，上海市将普通住房门槛设定为：内环线以内标准为330万元/套以下，内外环之间为200万元/套以下，外环以外为160万元/套以下，较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。

　　2011年至今，各地方政府的微调政策共计69次，其中61项微调政策获准，仅8项微调政策叫停。微调获准的政策均明确针对自住需求，符合调控的初衷和基调。提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准为主要微调获准政策。其中提高公积金贷款额度获准频率最高，如南京、厦门、武汉等城市，另外还有城市采用公积金缴存基数上调、公积金容许二次放贷、公积金首付降低等政策，如广州、杭州等城市。

　　保障房建设保障自住需求

　　国家统计局数据显示，房地产市场整体呈现投资增、房价平的特点。前11个月，全国商品房销售面积9亿多平方米，同比增长2.4%，销售额5.3万亿元，同比上升9.1%。相关网站的数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8791元／平方米，环比上涨0.26%，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨。住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产调控有两个明显成果：一是房价涨幅得到了很好的抑制，目前70个大中城市的房价整体涨幅非常微小。其次，投机炒房的空间进一步被压缩。“在楼市投机之风最盛的时候，市场上6成为投机投资者。而今年以来，大部分的购房者是自住需求。”

　　纵观2012年中国房地产政策，除了坚持加强对于房地产市场调控之外，还有加强住房保障工作这方面。记者认为调控主要体现在抑制房地产投资性需求上。一方面，限购的高压政策和严格实施差别化住房信贷，是一只“无形的手”，从源头上限制了房地产市场的投机倒把。另一方面，加强和大力支持保障房的建设，既满足了低收入自住型购房者的需求，又使得住房房地产市场供给结构有所改善。

　　今年1月16日，天津市启动“十二五”保障房建设规划，计划在“十二五”期间新建40万套保障性住房，比“十一五”时期增长20%。这也拉开了今年国家对于保障房建设支持的序幕。

　　根据国务院新闻办公室6月公布的《国家人权行动计划(2012-2015年)》。到2015年，我国保障性住房覆盖面将达到20%左右。在今年1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同，集体建设用地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利，未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。

　　(作者：蒋哲)

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