引言：
2015年，在楼市利好政策不断出台的叠加效应下，上海房地产市场迅速回暖，尤其是“330”新政以来，楼市成交量突飞猛进。不仅是普通住宅，上海豪宅市场交易也尤为火爆，上半年豪宅成交量便已破千套，超过去年全年，豪宅“日光”的神话也再度上演。如闸北新盘大宁金茂府三度开盘三度热销，虹口瑞虹新城时隔一年之后再度面世遭疯抢，都为今年豪宅市场的热销增添了不少光彩。
市场走势：豪宅交易居(博客)高不下 7月供求均创记录
据上海链家市场研究部数据显示，截至10月20日，上海单价7万元/平方米以上的一手豪宅供应量为3844套，较去年全年翻了一倍有余；成交量为2544套，较去年全年上涨了近2.9倍。从供求关系走势上可以看到，今年供求比值相对前两年进一步缩窄。虽然今年供应量翻番，上涨十分明显，但成交量涨幅显然更胜一筹，今年可以毫无疑问地说是“豪宅年”。
2014年受“930”政策的刺激，以及在随后11月份央行降息及公积金贷款利率下调的双重货币政策组合拳下，去年四季度一手住宅成交量大幅反弹，豪宅市场表现也是异军突起，呈现供需两旺的局面。今年以来，楼市利好政策更是层出不穷，“330”新政、沪公积金新政、年内多次降息降准、公积金利率不断下调等，在多重利好政策的刺激下，楼市成交量不断攀升，豪宅成交更是稳居高位。
自去年四季度以来，豪宅入市步伐强劲，在星河湾荟苑、静安豪景苑及西郊紫薇花园大量推盘的带动下，去年10月和12月供应量先后纷纷创下2013年9月以来的新高。而进入2015年，豪宅供应量更是有增无减，尤其是4月以来，月均供应量均保持在200套以上，而7月份更是以1184套的新增入市量达到巅峰状态，单月供应量不仅超过去年前三季度之和，同时也超过了今年上半年供应量之和。从区域来看，闸北和浦东为今年豪宅供应大区，供应量均破千套，占比均达到26%，其次徐汇和黄浦供应量也较为明显，供应量均在400套以上，占比分别为17%和11%。其中闸北的大宁金茂府和浦东的万科翡翠滨江为今年豪宅市场供应量最大的两个项目，供应量分别为674套和440套，占比分别为18%和11%，其余项目占比均未达到10%。
成交方面，近两年来豪宅市场呈现稳步上扬的态势，自去年9月以来，成交量便大幅攀升，12月更是以179套的成交量创下当时的最高记录。今年豪宅成交表现则更胜一筹，月度成交量均不低于75套，自5月以来，成交量已连续6个月稳步高居200套以上，而在以往的豪宅史上月度成交从未超过200套，7月更是以512套的成交量创下历史新高。价格走势方面，由于成交结构变化明显，豪宅价格走势相对波动较大，基本在8.5-10万元/平方米之间浮动。
分布特点：地段优势明显 逐步由内环内向内中环转移
上海的豪宅主要分布在市中心核心区域，地段好，配套成熟，商圈发达是这些豪宅聚集区的必备条件，这些因素同样决定着产品的定价标准。在上海寸土寸金的有限资源上，地段优势成为豪宅的最大特征之一，其地段的稀缺性以及特定资源(如历史风貌、民族文化等)的不可再生性，也势必会造成豪宅产品的稀缺性，从而也体现了豪宅的价值地位。然而，在市中心资源稀缺的制约以及中高阶层对豪宅产品需求不断攀升影响下，豪宅市场正逐步地向外扩围，更多地以交通便利、生态环境佳、配套完善、独具文化特色等作为选址标准。
从环线分布来看，今年一手豪宅成交主要分布在内环内和内中环区域，占比分别为55%和41%，中外环和外郊环区域占比均为2%。从近两年的分布趋势上看，豪宅市场由内向外扩围的趋势较为明显，但转移范围主要还是在内中环间。其中内环内占比逐年下降，从2013年的74%下滑到今年的55%，降幅近两成；而内中环占比则呈现出逐年上升的趋势，由2013年的13%扩张到今年的41%，增幅达到近三成。
从区域分布来看，今年一手豪宅成交主要集中在徐汇、浦东、黄浦及闸北等中心区域，占比均达到10%以上，累计占比七成以上。其中，徐汇区表现最为抢眼，在保利西岸名轩、中信君廷名邸及嘉御庭项目的集中成交带动下，徐汇区今年豪宅成交量超过500套，一跃成为今年豪宅成交套数最多的区域，占比高达21%。而浦东则主要受到万科翡翠滨江、九龙仓滨江壹十八、新河湾及滨江凯旋门等项目影响，成交套数位列区域成交第二位，占比19%。此外，黄浦和闸北成交表现也较为优异，在华府天地睿园以及大宁金茂府等项目的带动下，成交占比分别为17%和16%。
从板块分布来看，今年一手豪宅成交套数超过100套的共有10个板块，这10个板块今年豪宅累计成交量为1833套，占比高达七成以上。其中龙华、大宁、老西门三个板块豪宅成交量均已超过200套，占比均达到10%以上。一手豪宅成交量最大的板块为龙华板块，今年共计成交392套豪宅，成交占比为15%；大宁板块和老西门板块成交量分别为284套和277套，成交占比均为11%。
热门板块：
龙华——文化气息渐浓的滨江豪宅圈
作为靠近内环线的区域，近年来徐汇龙华板块的发展日新月异，被定位为艺术与文化的聚集区。作为徐汇的滨江板块，其在2003年便被提上开发日程，先后打造了民航中心、美术馆以及滨江景观大道，2012年东方梦工厂正式落户龙华，成为该板块发展的核心动力，并将于2016年建成运营。
据上海链家市场研究部数据显示：今年龙华板块一手住宅共计成交612套，成交金额为105.98亿元，成交均价为73150元/平方米。其中一手豪宅(单价7万元/平方米以上)共成交392套，成交金额为75.75亿元，成交均价为78998元/平方米，是今年一手豪宅成交套数与成交金额最大的板块。该板块今年共有4个豪宅项目入市，分别为云锦东方、尚海湾豪庭、中信君廷名邸和保利西岸名轩，新增供应量达468套，为豪宅市场供应量第二大板块。
从成交表现来看，今年板块内一手豪宅成交项目基本与供应项目相符，成交量较大的项目均在今年有新增房源入市。目前板块内一手在售豪宅面积在125-600平方米不等，总价基本维持在1000-6000万元之间。其中中信君廷名邸和保利西岸名轩成交量最大，均达到100套以上。中信君廷名邸共成交了177套，该项目主力户型多为150-210平方米之间的三到四房，单套总价1000-1600万元之间，成交均价73802元/平方米；保利西岸名轩共成交了135套，主力成交户型为200-300平方米大三房，单套总价多为1500-3000元/平方米，成交均价为82640元/平方米。从热销项目情况来看，板块内小户型低总价豪宅产品较为抢手。
大宁——迅速崛起的新兴豪宅区
凭借大宁金茂府的开盘热销，大宁当之无愧地成为今年最热门板块。近年来区域不断升级改造，依托大宁宁石公园和大宁国际商圈，板块发展日渐醇熟，逐渐由最初的棚户区向宜居板块转型。加上今年板块内的地王效应以及闸北静安“拆二建一”的政府规划，再一次将大宁板块推上新的层级。
据上海链家市场研究部数据显示：今年大宁板块一手住宅共计成交707套，成交金额为59.30亿元，成交均价为66620元/平方米。其中一手豪宅(单价7万元/平方米以上)共成交284套，成交金额为26.59亿元，成交均价为76231元/平方米。该板块今年共有2个豪宅项目入市，分别为大宁金茂府和明园森林都市二期，供应量达到746套，为今年豪宅入市量最大的板块。
在大宁金茂府的带动下，今年板块交投十分活跃。从成交表现来看，板块内一手豪宅成交主要为大宁金茂府，该项目今年共推盘三次，每次开盘都能取得热销。并且每次开盘价格较前一次均有上涨，4月首批房源成交均价近7万元/平方米，7月开盘成交均价便已攀升至7.5万元/平方米上下，最近一次于9月开盘，成交均价已超过7.6万元/平方米，价格涨幅十分明显。
老西门——地段优越的传统聚居区
作为上海最老的街区之一，老西门板块位于黄浦区中西部，临近淮海路，人民广场，南边是“世博会”主场地，地段优势非常明显。得益于旧城改造，老西门是内环内一手豪宅供应量屈指可数的板块之一，相对于其它内环板块而言，新增房源供应量较为充足。
据上海链家市场研究部数据显示：今年老西门板块一手住宅共计成交464套，成交金额为55.45亿元，成交均价为73424元/平方米。其中一手豪宅(单价7万元/平方米以上)共成交277套，成交金额为38.32亿元，成交均价为80639元/平方米。该板块今年共有3个豪宅项目入市，分别为华府天地睿园、复兴珑御、黄浦滩名苑，供应量达到323套。
从成交表现来看，华府天地睿园是板块内今年唯一一个一手豪宅成交破百的项目，该项目是上置集团于2006年在新天地打造的高端豪宅—华府天地之后的又一华府系列的经典作品，地理位置优越，交通十分便利。该项目今年热销户型主要为88平方米两房、124及147平方米三房，单套总价基本控制在600-1500万元之间，单套总价不高，可选择范围较广，在区域内可算刚需盘，比较符合对地段要求较高的自住型客户需求。
