原乡项目位于腾冲，在云南的政府规划里，腾冲是继昆明、丽江、西双版纳之后第四大旅游目的地
新浪乐居深度组记者 @张盈/文
在各大航空公司的航班上，“下一站腾冲”、“高黎贡山下的第二人生”颇有招摇字眼的广告语，占据了林林总总的随机阅读杂志的扉页位置。腾冲原乡项目开盘的暖场成为雅居乐公司上下的工作重心，旗舰项目海南清水湾的广告则由惯常的扉页转移到中间页。乐居深度报道汇总》》
来自京沪广的客人通常选择昆明转机，再经过1个小时的航程抵临腾冲驼峰机场。没有第二个选择。这个因滇西抗战远征军、翡翠加工和泡温泉闻名的边陲小城，目前不通高速公路。在云南的政府规划里，这里将是继昆明、丽江、西双版纳之后第四大旅游目的地。
开发商的嗅觉一向灵敏。从2012年12月起，雅居乐已经在腾冲拿到340万平米的土地储备。他将在这个巨幅地块上打造国际休闲养生度假城。据悉，这个可能高达200亿的投资项目在昆交会上签约，是腾冲迄今最大的招商项目。
除了已于11月底开盘的腾冲原乡，雅居乐位于瑞丽、西双版纳的大型综合项目也在如火如荼建设中。至此，雅居乐在云南的投资累计预计高达450亿，应该成为在云南投资强度最大的大型地产商。
海南清水湾是雅居乐的代表作，从盈利能力上看，也可能是国内迄今最成功的旅游地产项目。在清水湾销售进入平缓期之后，雅居乐需要新的重磅项目来接力，云南被其视作身条尚未充分展露的少女，自然人文要素神似被市场发掘前的海南。雅居乐分管海南的副总裁黄奉潮同时掌管了云南区域，他要将雅居乐云南打造成下一个雅居乐海南。
腾冲原乡印象
初冬的腾冲，阳光仍亮的刺眼，绿意遍野。腾冲当地人颇引以为傲当地和煦的气候，在政府的招商文件中，腾冲全年为优的空气指标也着重突出出来。在口头和文字描述里，PM2.5(细颗粒)不超过10。
腾冲面积接近上海，人口60万。市区没有高层建筑，翡翠和贵重木材门面林立，很契合边境县级市的特征，翡翠原石和原木都来自邻国缅甸。雅居乐在云南的首发之作原乡并不在市区。驾车出城后，在乡间公路蜿蜒前行约1小时，就到了项目现场。
据雅居乐内部人士透露，董事局主席陈卓林考察了腾冲政府重点推介的近十幅土地，都觉得不太理想，倒是这幅由于交通不畅未列入着重推荐目录的巨幅地块把他打动了。
原乡项目踞在一片开阔带平缓起伏的高地上。面对河谷里的田野和人家，再远处就是当地少数民族佤族的圣山——高黎贡山。在一年有限的时节里，可以看见雪线。由于海拔带来的温差，油菜花海洋一年四季就在上山下山中往复。
地块的后方毗邻地质断层切削的深邃峡谷，这是腾冲国家火山地质公园的一部分。雅居乐为项目引入的嘉佩乐酒店就选址在崖边，主打“悬崖上的吊脚楼”的设计理念。“高黎贡山自然保护区和火山地质公园两大国家级景区环抱，你说项目有没有前景？”在各路新闻媒体面前，黄奉潮信心满满。
绕过着意营造的喷泉，是雅居乐已经落成的庞大售楼处。穿过庞大的沙盘出后门，一个浩瀚的高尔夫球场已经显出模样。视线可及的远方，是正在开发中的度假住宅。原乡总占地多达3.3万亩，差不多相当于50个天安门广场的面积，雅居乐在项目边缘打造了长达10公里的风景带。
在澄澈的阳光和空气里，相信不少来自京沪广的媒体同行至少有一瞬间的触动。对于在都市身心疲惫的人们来说，这就是心底深处的生存空间。何况雅居乐把项目命名为深含乡愁意味的原乡。当晚的特卖会环节，售出5套，约5%的看房转化率。无疑，这是一个不低的比例。
第二天，各路媒体返回的同时，可以想象雅居乐广募的销售顾问也会同时出发，奔赴内地各大中心城市，等待他们的是连轴转的项目宣讲会，然后是纷至沓来的看房团。雅居乐的“地接”人员——专门为项目招募的旅游文化部员工——也会迅速进入角色，当起各个购房团的导游。一架庞大的“销售机器”全面启动。雅居乐在瑞丽、西双版纳的项目下了生产线以后，将来也将摆上同样的“贩售机”。
原乡项目踞在一片开阔带平缓起伏的高地上，远处就是当地少数民族佤族的圣山--高黎贡山
旅游地产是好生意
海南清水湾是雅居乐最成功的地产项目，旅游地产点石成金的魔力迅速吸引各路开发商跟进。2009年以前，雅居乐在龙头房企中的体量稍显单薄，凭借清水湾这个大型综合项目，雅居乐跻身一线房企。
2009年开盘当年，清水湾售出64亿，2010年进一步售出99亿，2011年售出73亿。之后随着海南楼市调整，去年和今年稳定70亿的销售规模上。值得注意的是，根据清水湾300亿已售出货值推算，项目依然有客观的存量。公开资料显示，清水湾规划建筑面积多达985万平米，楼面地价只有245元。
清水湾赚钱能力惊人。以雅居乐2011年报为例，当年229亿收入中清水湾贡献133亿，毛利率高达53.8%，在25.8亿企业所得税、40亿土地增值税(占收入比例高达17.5%)的高税负下，扣除物业评估增值的净利润率也高达22.5%。
与清水湾相似，原乡项目也有不菲的利润率。黄奉潮透露，原乡占地面积3.3万亩，其中建设用地约1万亩；雅居乐是项目地块的一级开发商，已经摘下3000多亩。公开资料显示，雅居乐合计支付地价5.2亿，楼面地价154元。
以在售的高层公寓为例，7000元/平米售价扣除3000元左右的建安成本，再扣除配套费和资金成本，毛利可以看到50%。售价高的低密度产品毛利应该更高。
和原乡项目一样，雅居乐在瑞丽和西双版纳规划的开发项目地价同样低廉 。10月10日，雅居乐在版纳州府所在地景洪拿到63.4万平米土地，楼面价375元。
大力扩充旅游产品线拉低了雅居乐的土地成本。根据公开资料，雅居乐截至今年上半年的土地平均成本为1206元，同期销售均价高达11851元。10%的土地房价比明显低于万科、保利的30%左右。
雅居乐已经在300亿规模上徘徊了三年，城市边缘布局和旅游地产扩充似乎没踏准市场的热点，在这个时段里，大城市的中心区段是增加销售的利器。但雅居乐的盈利能力却高于差不多量级的同行，负债率也落在大型房企的低端。
雅居乐显然不甘于做小而美的地产公司。在陈卓林看来，布局云南的重要性不亚于2006年下注海南清水湾。通过清水湾，雅居乐从区域龙头跻身一线房企，云南则关乎雅居乐重拾营收增长。
考验同样严峻。一、二线城市由于土地稀缺，呈现出供应决定市场需求的强烈特征，对开发商的周期和资金管控要求很高；旅游地产项目地价不高，但要求有大量的配套，关键点在于发掘客户需求。和三亚是中国唯一的热带海岸相比，云南山景系列的旅游地产项目的接受度还有待考验。
原乡开盘获得理想认购让黄奉潮坚定了信心：“这是一个长线项目，海南清水湾也预热了三年。”
2009年初，冲驼峰机场通航，2011年底，旅客吞吐量已经突破50万，而原来的设计目标是2015年48万。目前机场改扩建工作已经展开，拟扩容至200万。这其中不乏旅游者。让旅游者从心动转化为行动，成为候鸟置业人群，将持续考验原乡项目的销售团队。
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