上海住宅产业化将从项目试点进入推广阶段，切入点则是土地出让环节加入限制条件。
近期上海传出消息，土地出让与装配式住宅推广将紧密捆绑。1月13日，中国房地产报记者向上海市城乡建设和交通委员会住宅建设协调处调研员刘国强求证，“可以确定，2014年装配式建筑将捆绑土地出让”。
刘国强介绍，不仅是住宅用地，包括商业、办公用地在内，上海市各区县2014年均应在住宅供地面积总量和商业、办公供地面积总量中，落实建筑面积不少于25%的装配式建筑。
绿地集团负责土地扩展的人士告诉中国房地产报记者，今年年初在上海拿的一块办公用地，便要求是装配式建筑。“最新的土地出让文件已要求，上海市区内的住宅项目装配预制率需达到25%，商业、办公用地同样如此。”该人士介绍，他们正在和上海城建集团、中国建筑设计研究院做预算优化。
面对新的政策要求，绿地集团有些项目更进一步，尝试将结构的装配化与内装部分系统化，“以SI内装分离体系为基础，结合预制装配式混凝土结构，做些项目”，绿地集团人士说。
住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰接受中国房地产报记者采访时表示，上海此举在全国具有示范作用，有助于规模性推进建筑工业化，“其市场、技术体系相对已发育成熟，到了规划推进的时候”。
两成多供地为装配式建筑
装配式建筑，上海的官方定义为采用预制构件或部件，在施工现场装配而成的居住建筑和商业、办公等公共建筑。
上海鼓励采用装配整体式混凝土结构体系。住宅单体预制装配率，即墙体、梁柱、楼板、楼梯、阳台等住宅结构中预制构件所占的比重，应不低于15%，外环线以内的项目应不低于25%。住宅外墙采用预制墙体或叠合墙体的面积应不低于50%，并宜采用预制夹芯保温墙体。
上海没有推荐钢结构这一成熟的装配式体系。刘国强解释，现在主要是混凝土结构的建筑，其传统施工的方式带来工地管理困难，加重大气污染，“我们试图改变目前这种低级的施工方式，从混凝土施工转到整体装配式上”。
其实，土地出让捆绑装配式建筑的思路此前已有前兆。2013年8月上海市便出台了《关于本市进一步推进装配式建筑发展的若干意见》(以下简称《意见》)。同年11月，上海市建交委等部门制订了相关实施细则。2014年上海市正式推进装配式住宅工作。
《意见》要求，上海市各区(县)政府作为责任主体，应在本区域住宅供地面积总量中，2014年落实建筑面积不少于25%的装配式住宅，2015年应不少于30%。上述住宅供地面积，不包括用于安置被征地农民的区属动迁安置房建设用地。商业、办公供地面积总量中，混凝土结构装配式公共建筑的面积落实比例，参照装配式住宅执行。
“现在建筑业人力成本上涨，用工荒时有发生，企业推行住宅工业化的积极性提高很多。”中国房地产研究会副会长童悦仲认可政府从土地出让环节引导产业发展。
童悦仲向记者指出，装配式并不等同住宅产业化，它是住宅产业化形式之一，高层楼房大模板现浇结构用的泵送混凝土技术、成套钢模技术、脚手架技术都很成熟。对于装配式建筑，须防止板块漏水、结露等问题。
面积奖励有条件限定
年初，上海市各区(县)需编制全年的装配式建筑实施计划。“怎么落实25%的面积比例，由各区(县)自己确定。”刘国强说，2012年年底上海市的装配式建筑面积已有133万平方米，2013年项目执行情况还需检查。
按照“不同区域分类推进”的原则，上海市内环线以内、徐汇滨江、浦东前滩、世博园区、临港地区、虹桥商务区等“十二五”重点开发区域、大型居住社区和郊区新城，为上海市装配式建筑的重点发展区域。
刘国强向记者强调，社会流传3%的建筑面积豁免，只针对没有要求做装配式建筑的地块，做出的政策鼓励。土地出让中写明做装配式建筑的，没有面积奖励。但这两种类型，符合上海市建筑节能项目专项扶持办法的，可申请最高1000万元的节能补贴。
所谓面积奖励，是对土地出让合同或土地划拨决定书中，未明确要求实施装配式建筑的住宅项目，建设单位采用装配整体式混凝土结构体系建造，符合前述要求且尚未批复建设工程设计方案决定书，项目预制外墙或叠合外墙的预制部分可不计入建筑面积，但不超过地面计容建筑面积的3%。
建造成本新增多少
上述绿地集团人士表示，房企拿地并未受影响，装配式建造虽增加了成本，也是项目的亮点，“长期来看只是需考虑如何转化为企业利益的问题”。刘国强则认为，成本不会增加很多。刘国强解释，早期上海搞试点项目，成本可能会有点高，一旦推广形成规模化，成本就能降下来。
上海城建集团PC建筑事业部副总裁田黎同样没有向中国房地产报记者给出相关工程的具体数值,“不同项目存在差异，总的原则是同市场接轨”。PC建筑事业部为上海城建集团近期成立的部门，抽调了集团相关下属企业的产业化资源。
可供参考的为北京市提出的产业化增量成本，建筑高度60米以下409元/平方米(包括预制外墙)；建筑高度60米以上436元/平方米(包括预制外墙)；建筑高度60米以上115元/平方米(不包括预制外墙)。参考值适用于《北京市产业化住宅项目最低技术要求》。
产业链的支撑不存在问题，上海自身有产业资源，外地企业也想进入上海市场。“就看政府推不推，你推它就上产能。这些完全可以市场化，它们就怕政府不推，来了也没市场。”刘国强介绍，政府鼓励集团企业或联合体参与装配式建筑项目建设，采用设计、施工、采购一体化(EPC)总承包模式等多种一体化招标模式。
