从国家发展大计而言，房地产业的转型是国家竞争的必然。根据国家统计局的数据，2012年房地产仅投资额就高达71804亿元，占了全国GDP的13.83%，如果加上与房地产关联的水泥、钢筋、瓷砖、装修等产业的GDP，则已占总GDP的一半以上。对国家的发展而言，大量的人力物力流向房地产业，将会削减国家的综合实力和竞争力。这两年来，以美国及其盟国为首的战略转移，已经给我们敲响了警钟。十八大以来的一系列政策，已明确表明中央已经高度重视，并已制订了一系列应对措施。但是，这还需要地方政府和房地产企业都要有清醒的认识：中国的房地产业必须转型了。
从微观层面，即房地产业的自身发展而言，转型也是必然。根据上海易居房地产研究院发布的《2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50》，2012年中国房地产市场集中度再度提升：2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点；TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升，与此同时，由于众所周知的原因，比如征地补偿款一再提高，地产企业拿地成本提高，势必要求地产企业跨地区、扩规模发展，于是加快了房地产资本与金融资本的融合速度和规模。换句话说，由于集中度快速提升，入围门槛必然提高。这些事实告诉我们，强者恒强，小打小闹和能力不足的房企将被迫退出市场。从2012年热销楼盘来看，“低总价、交通便捷、配套好”的房子，才是刚需客户的核心诉求。换句话说，中国的地产业已经从过去生产怎样的房子就消费怎样的房子的市场特点，发展到了对产品合理定位和市场节奏精准把握才能有效地保证去化率。这一事实告诉我们，我们将迎来细分化、专业化、高效率的主题化房地产时代。
对房企而言，应牢牢把握下述3个机会点：首先，由于国家把积极稳妥地推进城镇化，作为扩大内需的最大潜力，而房地产业与城镇化又紧密相连；第二，中央政府明确指出，对合理的改善性住房需求，将给予支持；第三，十八大报告明确指出，今后要坚持市场化的改革方向。在这样的机会下，房企应该认真研究市场布局、业态选择和融资等问题。
就市场布局而言，房企应深入了解、分析有关城市的市场需求和供给，选择适合企业自身发展的城市投资，究竟投资于一线、二线城市，还是三线、四线城市，要从自身企业能力结合需求来断定，不应该盲从。
就业态选择而言，由于国家对旅游、文化、养老服务等产业有倾向性的支持，有条件的企业不妨探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。诸如此类，各种类型的“产业孵化器”将会是未来的趋向。
当然，企业要想率先发展，就必须结合实际、重视人才、加强多渠道融资、关注投资地的消费能力、保持总量基本平衡、结构基本合理等。
总而言之，未来的中国房地产业，将从过去只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。房地产的收益分配，势必将从极端不公状态转向相对公平的改善状态。房源的供给，也会从单一的商品房市场转向“商品房 保障房”的双轨市场。在“保障房”供给量加大的同时，第三次土地改革，即土地市场化，将极大地拉动市场的理性需求，真正构筑未来地产业的理性繁荣。
(东南智库(北京)经济咨询中心主任 杨其川)
