在上海“地王”连续出现时，上周上海也有多块底价成交的土地。比如8月18日龙湖在马桥拍的地块，这一地块的价格从起拍价到最终成交，单价只有5.18%的溢价率，最终成交楼板价4985元/平方米。如果这幅地是当地的纯宅地，估计楼板价可能是商业用地的10倍。
??中南建设集团董事长陈锦石在听到上述消息后，随即向媒体记者表示，寻找类似的价值洼地地块，会是未来中南建设房地产板块拓展一线城市业务的重要策略。
??在一线城市的宅地不断拍出天价，商业用地却无人问津的大环境下，开发商是否可以更多地选择购买商用地块，以避免举牌天价“地王”项目的高风险呢？
??商业用地风险并不低
??事实上，一线土地市场的商用地，问津者少是有原因的。
??以龙湖拍得的马桥地块为例，地块出让文件规定，竞得者需自持建筑面积不低于80%(计66762.4平方米以上)的商业物业不少于10年；并自持建筑面积不低于40%(计8345.3平方米以上)的办公物业不少于10年。
??这就要求开发商不但要有强大的商业地产开发、设计和运营能力，自身的现金流管理也要相当出色，这样才有能力大比例自持商业物业。
??但在目前的房地产行业，有能力效仿龙湖者还非常少。相比住宅，商业地产的开发、设计、运营、持有、融资的复杂程度和对经验的要求会高得多，对企业的综合能力要求也高得多。这是很多企业不愿意大规模持有商业地产的一个重要原因。
??早在2014年，上海就要求拍卖的土地不能一卖了之，开发商要持有、运营一部分物业，从开发商转向城市运营商。从去年开始，就相继对商业用地和住宅用地的出让，有部分持有的规定。房企开发商业地产，会比先前难度更大，新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。
??新城控股高级副总裁欧阳捷就说道，商业用地供大于求，卖不出去，变不成现金流，商业供大于求，再好的地段也没用。
