克而瑞房价 市场摘要
北京、上海、广州、深圳四大一线城市一直被业内媒体称为“调控政策的风向标”，不管是从调控的深度，还是执行的力度，北京的楼市走向始终牵挂着无数媒体、从业人员和购房者的心。
整体上看，2011年北京楼市在“限购”“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场陷入了深度低迷，可以说，此次的政策调控是历史上调控以来，观望情绪达到最深的一次，同时，政策一出，市场交易量即刻进入冰点。这种局面持续至2012年一季度，北京地区的楼盘纷纷出现了推后开盘、上门客户锐减的现象，甚至不难发现，有个别项目在整体定位上做了局部调整。业内人士和相关专家一致认定，此轮调控的出台，将带动房地产行业进入深度调整期，未来行业的发展进入理性发展阶段，未来的产品将更加满足广大购房客户“自住”的需求。
2012年一季度，北京楼市开始出现解冻现象，二手房市场敏感度最为明显，个别热点区域看房客户增多，成交量开始回升；而新盘供应，多以刚需类产品供应上市，部分项目调低了市场预期，开盘价格均以“低开高走”为策略来赢得成交量。这一点，可以说与上海的市场特征出现了明显的不同，北京降价的楼盘市场罕见，而新盘“低开高走、以价换量”成为去年一季度市场的基调；进入二季度，由于新增供应的持续不足，而旺盛的购房需求不年下半年，北京楼市全面回暖，部分占据城市中心位置的中高端项目，更是出现了报复性的回涨，近郊低单价、低总价类项目成交量全线飘红。北京楼市从一手房到二手房，从近郊到市中心，价格全面上涨态势。
2013年1-2月份，市场受“春节后信贷政策将进一步收紧”等谣言的影响，市场成交量依然走高，部分项目出现了“恐慌性购买”，二手房市场更是“坐地涨价”，当业内人士都在感叹北京楼市又进入了非理性购房的时候，新“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布，其中最受关注的一条“价格按转让所得的20%计征个人所得税”引发热议，政策出台后，北京二手房成交量出现“井喷”，买卖双方争相搭乘细则实施前的“末班车”，加速过户。
2013年二季度，市场发展未出现调控预期效果，出现回暖现象，由于政府采取限房价调控政策，新推或新开项目延迟上市，导致市场持续出现供不应求态势，市场出现量跌价涨的发展趋势。
7月，习近平主持中央政治局会议，会议要求，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。在本次会议之后，前期行业内关于国五条后续政策加码的争论基本可以告一段落，下半年行业政策面维持总体平静应是大概率事件。成交量较上半年将有小幅回落；房价方面，由于受市场库存低位的影响，预计下半年房价上涨趋势很难被打破。
2013年7月，北京一手房交易价格指数为1131.6点，较上月上升28.9点，环比上涨2.62%，涨幅较上个月扩大0.64个百分点。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。
7月，习近平主持中央政治局会议，会议要求，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。在本次会议之后，前期行业内关于国五条后续政策加码的争论基本可以告一段落，下半年行业政策面维持总体平静应是大概率事件。当前这波市场反弹主要源于前两年受双限政策压制而积压下来的大量需求集中释放及持续调控下房企纷纷减少拿地、延缓施工后商品住宅市场的供应短缺，而从6、7月至今北京市场反馈来看，需求的释放经过前期高点后已经出现明显回调，而阶段性的供应低谷随着当前行业投资和新开工的回升，预计最早今年下半年、最晚明年将逐步得到缓解。北京市商品住宅市场从2012年10月开始至今连续10个月呈供小于求态势，房价上涨的趋势将很难被打破。由此我们预计接下来的7月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。
在这样的背景下，近期哪些项目更值得关注？哪些项目更具上涨潜力？基于此，我们通过CRIC房价系统作出的指导价与项目实际售价的对比，为您发掘市场价值洼地。
（1)价格指数：7月延续上涨态势，近郊板块刚需项目带动价格上涨
2013年7月，北京一手房交易价格指数为1131.6点，较上月上升28.9点，环比上涨2.62%，涨幅较上个月扩大0.64个百分点。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。
7月30日的政治局会议成行业定心丸，预计行业政策面将维持总体平静；但是北京市场连续数月，呈供小于求局面，在政策稳定及存量下降的双重影响下，北京房价在下半年上涨趋势将很难打破，预计接下来的8月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。
根据我们对北京市场新开项目的定价进行对比发现，二者的走势方向是非常一致的，事实上从北京2012年二季度开始，部分刚需项目入市价格就表现出了上涨态势，但上涨幅度较少，近郊刚需类的项目采取上涨2000-3000元/平方米的方式进行试探性的上涨，随着几个典型项目的大幅热销，市场加速回暖。进入下半年，部分在市中心区域的中高端项目推盘上市，通过良好的配套、客户口碑和超高的性价比，吸引了大量客户，尤其是以方兴地产的金茂悦销售表现抢眼，其中2012年10月份一期开盘当天销售金额达20亿元，在北京楼市引起巨大震荡；2013年前六个月，受三月份新国五条政策限制，偏高端改善性需求受到抑制，刚需产品市场出现持续热销，近郊刚需项目因其价格优势受到了刚需客群的热捧，多数项目开盘当天即售罄。
（2）商品住宅量价走势
2013年3月受新国五条影响，北京一手房成交量激增。4月进入政策消化期，市场观望情绪加重，供应量与成交量均有所回落。5月份新增供应继续下降，市场去化以库存为主，成交量相比4月小幅上涨。6月市场供求量均有所上涨，供应量达到上半年以来最高值，但市场仍呈供小于求态势。7月市场供求双降，成交价格呈上涨态势。
7月北京商品住宅新增供应75.23万平米，环比下降11.07%，同比下降31.46%；市场成交84.33万平米，环比下降15.45%，同比下降42.95%。
数据来源：CRIC系统
2、二手房价格指数：本月市场成交量与成交价格起稳回涨
（1)价格指数：新政实施，客户观望情绪加重，价格指数涨幅回落。
2013年7月，北京二手房交易价格指数为1095.9点，较上月上升1.7点，环比上涨0.15%，涨幅较上月扩大了0.03个百分点。同比上涨22.99%。7月份处于政策消化期，市场表现较为平稳，在新增挂牌房源较少、买卖家持观望态度等因素影响下，北京二手房市场成交价格指数呈上涨趋势，但受行业调控政策的影响涨幅有所回落。
（2)市场运行：成交量快速回落，未来将趋于稳定
7月份北京二手房住宅共成交12645套，较上月大幅上涨13.58%，新国五条出台后，3月份二手房市场受“政策末班车效应”影响明显，成交量井喷，4月各地细则出台后，多数城市表现平缓，5月开始市场进入政策消化期，观望情绪稍显改观，市场成交起稳回升，到本月，二手房市场成交量上涨更为明显。
数据来源：CRIC系统
3. 当月强烈推荐项目排行：项目定位准确，性价比较高，迎合目标客群需求
项目点评：
（1）项目一：远洋天著二期
远洋天著为大牌房企打造的区域高端别墅产品，周边配套齐全，景观资源丰富，区域别墅产品稀缺。
（2)项目二：K2百合湾
项目位于运河奥体公园，周边交通便利，配套设施齐全，区域内近期高价地块频出，区域热度较高，拉升区域价值。
4. 当月不推荐项目排行：产品定位偏差或定价虚高导致去化缓慢
项目点评：
（1)江南山水二期
项目所在地为城乡结合部，周边配套缺失，居住氛围杂乱，市场接受度低，去化速度较慢。
（2)天资•璟庭
小开发企业对项目管理能力相对薄弱，工程进度、质量让购房者产生质疑；产品设计无任何特色，品质一般。
5. 当月推荐等级上调项目
项目点评：
（1)龙湖?长楹天街
项目为龙湖地产打造的地铁沿线复合型社区，改善型产品，迎合改善客群需求；龙湖品牌的影响力为项目提升溢价。
（2)城建•琨廷
项目为北京城建在房山区域打造的宜居楼盘，北区为85-150平米经典两居、三居和四居，南区90-140平米小高层、洋房，产品设计符合主流市场需求；项目容积率为1.5，内部园林景观资源丰富，为近郊区域宜居楼盘。
6. 当月推荐等级下调项目
项目点评：
（1)泊铭郡
项目位置较偏僻，周边配套设施不够完善，整体体量小，产品设计无任何特色，品质一般。
（2)蓝爵公馆
项目户型为为140-160平米纯大户型，为改善型产品，产品设计与区域主流需求不符。
7. 当月即将开盘项目：金地格林格林、珠江东都国际等项目重点关注
8月份预计13个新开楼盘项目，政策面平稳，各开发企业推盘积极性有所提高。从预计开盘项目来看，刚需项目仍为市场主流。从区域来看，8月新开楼盘仍主要集中在房山、大兴及通州区等城市近郊区，产品类型以适合刚需、改善型需求为主的中低端产品为主。
附表二： 克而瑞房价系统项目评级清单(截止8月已上线项目)
备注：北京8月项目评级比例表
1、北京8月总共上项目数为136个，在7月基础上新增了5个项目；
2、强烈推荐项目13个，占总项目数的9%，占比较上月增加5个百分点；
3、推荐项目94个，占总项目数的69%，占比减少2%；
4、谨慎推荐项目16个，占总项目数的12%，比重下降8个百分点；
5、不推荐项目13个，占总项目数的10%，比重放大6个百分点。
>>点击报名：9月7日京秦唐三地联动北京大型看房团
