被“地王”拖累的大龙地产
新浪乐居深度报道记者 @滕敏/文
四年前，大龙地产（600159.SH）以50.5亿元拿下北京顺义地王。未足三月，大龙地产因未缴足地价款，被北京市国土局收回土地，2亿元保证金遭罚没。乐居深度报道汇总》》
大龙顺义地王昙花一现，而拿地更早、同为2009年地王的方兴地产广渠路15号地则变身为金茂府，成为北京高端住宅的代表作，销金过百亿元。两相对比，大龙地产窘境尽显。
地王卸载、回锅政府并非福音，数年以来，大龙地产一直遭遇“冲动的惩罚”。地王制造之初，股价拉升至近22元，如今已跌至3元以下。在东方财富网发起的调查中，高达98%的网友仍然看跌。
而在实际经营中，大龙地产旗下项目开发周期过长且销售不畅。继因无力开发出售北京王府井项目之后，今年上半年大龙再次出让北京城区项目。5月24日，大龙地产解除同北京中融物产的合作开发协议，退出北京棉花片危改区“大龙新都”项目，获得解除合作款10.58亿元，一期到账6亿元。
至此，大龙地产已把旗下两大最具有增值潜力的项目全部出售，仅剩五个正在开发的项目，同时亦无新的土地储备。如上割肉之举，被业内普遍认为是，制造财务业绩，避免连续亏损戴帽ST、甚至退市的命运。
在北京，大龙割肉回笼款显然不足以支撑土地竞价。8月2日，公司董事会决定，将使用总额不超过人民币6亿元的自有闲置资金，购买保本型理财产品。
被“地王”拖累的大龙地产，下一站将走向何方？
基本面惨淡
大龙地产现有五大项目，北京三个，内蒙古与广东中山各一个。以成立于1987年的老牌国资房企之身，大龙在土地资源上优势并不大，反而不得不高价北京抢地，以至失手。
事实上，早在败走地王之前，大龙地产的营业状态已经堪忧，其周转速度与产品营造均逊色同行，这集中体现于两大外地项目。
2005年，大龙地产以3352万元的价格竞得满洲里五道街南一幅地块，建筑面积45万平方米，照此计算，楼面价仅为74元/平方米。
虽然地价低廉，大龙地产却在此项目上耗时近八年。2005年11月30日，地块正式开工建设，直至2009年9月项目才被冠以“满洲里首个纯电梯小高层高端社区”的对外形象亮相。根据当地机构的相关报告，这个名为“裕龙园区”的楼盘当年共接待300组客户来访，但是签约者寥寥，开售当年仅在11月22日签约成交一套房源。
2010年10月，协成机构在给大龙地产的一份提报中直言“项目定位高端，但实际上是有高端价格，没高端体验。”当时裕龙园区项目将近3000元每平米的均价，相比周边产品平均售价高出了30%。乐居记者看到的一张图片显示，该项目售楼处在一普通商铺门面内，样板间装修简陋，甚至没有配置任何软装家装，“简陋得就像个临时场所，项目定位与营销诉求对接偏差很大。”协成机构在一份报告中说。
根据大龙地产2013年上半年财报，裕龙园区累计销售额2092万元。然而项目累计投入已达4.5亿元，项目总投资额更是高达近10亿元。
大龙地产另外一个外地项目——中山裕龙君汇项目同样耗费了超长的工期，项目2010年开工建设，直至2012年5月才入市销售。根据中山网签备案数据，裕龙君汇项目共推出预售房源1437套，已签约738套，去化率仅仅51%。即使如此，该项目共取得预售收入2.67亿元，仍然为五个项目中产生收益最多的项目。
在总部北京，三个项目中，只有西辛北区续建项目预售，其余两个项目仍在办理前期手续。
“开发周期过长，没有成型的开发模式。”易居研究院研究员严跃进直言，大龙地产开发项目过少，尚不足以形成固有的标准化动作，“虽然是上市公司，但是从产品上来看，已经远远落后于主流开发商。”
ST警报
除外地拓展遭遇挫折外，大龙在京的三个项目分别将于今年9月、12月、明年年底竣工。而顺义地王后，大龙地产一直未有拿地动作。这意味着，大龙将在不久后面临无项目可开发之险。
“我们一直在看地，但是拿不了。”大龙地产内部人曾经接受媒体采访时称。在进入门槛越来越高的北京土地市场，大龙地产显然无法同规模化房企抗衡，大龙还需面对其享受的政府红利正在逐渐褪去的现实。
而在未拿新地的同时，大龙仍在变卖老项目。5月24日，大龙地产解除了同北京中融物产有限责任公司合作开发建设北京市棉花片危改区“大龙新都”项目的协议。该项目位于北京西城区二环内黄金地段，总占地面积6公顷，属于北京最大的危改房用地。规划总建筑面积16万平方米。自从8年前介入合作开发以来，大龙地产先后投入7.7亿元用于拆迁，但仅完成了56%的拆迁面积。对于日益高涨的拆迁成本，无力继续投入的大龙地产选择退出以回笼资金。
这是大龙地产出售的第二个核心项目。2011年，因无自有资金开发以及再融资受限，大龙地产以8.2亿元价格出售王府井附近西部会馆项目股权。而在其早前的增发公告中预计，该项目销售收入总额可达20亿元，税前利润可达5.6亿。
一切或皆因地王事件而起。2009年11月，顺义地王一役，大龙地产不仅两亿元保证金不予退还，并被禁止两年之内在京拿地。
彼时的大龙地产仍是一个财报靓丽的上市房企。2009年，公司实现净利润3.39亿元，同西城区国资房企华远地产持平，在房企中尚属中等水平。
从此大龙地产命运急转直下。2010年，因营业收入下降及2亿元保证金损失计入当期收益，大龙地产当年净利润下降至2800万元。2011年，因出售王府井西部会馆项目，获得现金8.2亿元，使得当年净利润增至2.76亿元，而2012年，大龙地产开始进入亏损通道，全年亏损9700万元。另外，从2012年起，大龙地产的主营业务收入中，建筑施工开始超过房地产开发，成为主要营收来源，2012年建筑施工营收占公司总营收81%。
按照证监会规定，如果一家上市公司连续两年亏损或每股净资产低于股票面值，就要予以特别处理，即被ST。如果连续三年亏损，则将触发*ST，遭遇退市预警。
正因如此，大龙地产今年5月解除同中融公司的合作，被业内解释为大龙为防止戴上ST帽子而“割肉疗伤”。大龙此次退出获得的2.43亿收益将助力大龙今年扭亏为盈，并成功避免ST。
而即便如此，习惯用脚投票的股民则更担忧大龙后续的发展，在一家财经网站的股吧讨论区，有股民发出“大龙已死”的帖子。“但是这是顺义区的企业，显然政府不会让其轻易退市。”易居研究院研究员严跃进说。
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