调控不松 逆市突围

　　2012年的楼市风云变幻，政策层面也是风起云涌，一方面中央对房地产的宏观调控总体基调不变、依旧严厉，另一方面地方政府屡屡推出微调措施。在新国八条、限购、限贷等高压政策和地方政府的微调刺激政策的共同作用之下，调控政策继续有力地对中国房地产市场进行去投机化、去泡沫化的良性改造。

　　统计显示，在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但在具体操作中，地方政府为稳定地方财政，推出了一些微调措施刺激地方楼市。总体来说，在各项调控政策和市场需求的相互配合作用下，全国房地产市场整体趋于稳定，达到了预期调控效果。

　　调控从紧为总基调

　　去年初，国务院办公室下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，打响了所谓的新“国八条”。要求各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。并且明确了国家最新房地产政策个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　新“国八条”的后四条明确了购房贷款等诸项环节的细节。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

　　政策规定，未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。此外，对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　自2011年“国八条”出台以来，各级地方政府从政策微调刺激楼市转变为从紧调控措施，虽然一些城市的房产政策出现了部分松动，但是从紧还是主基调。从目前的房地产市场的表现来看，楼市已逐步趋于平稳上升阶段，房价下跌的可能性将较小，各地方政府政策将延续政策收紧的可能性较大。

　　地方微调“蠢蠢欲动”

　　调控政策的重压让依赖土地财政的地方政府苦不堪言，在经历了2011年一年的楼市寒冬之后，地方政府纷纷出台了一些“土办法”进行微调，刺激楼市和土地市场。虽然今年温家宝总理多次强调“楼市调控不放松”，但其实从去年“国八条”出台以来，共有约50多个省市县对政策实施了微调以刺激市场需求。事实上只要未触及政策“红线”，多数城市的微调政策都获得了默许或肯定。于是有不少人怀疑调控会不会变成政治信用的手段。而温家宝在5月底称政府将“把稳增长放在更加重要的位置”，此言被外界视为又一次“大环境松动”的佐证。从调高公积金贷款、减免税收等常规性小动作，到直接变相取消或改变限购政策，包括扬州、芜湖、广州、武汉等在内的四十多个城市政府都采取了不同的动作，去试探中央房地产调控的政策底线。

　　随着“淡季不淡”楼市的回暖，土地交易回暖，房价再现抬升势头，各相关政府一系列针对房地产调控政策的频频表态和举措，致使各界对政策趋严的预期不断增强。调控政策转向，各地相继释放调控从紧信号。2012年7月，国土部住建部紧急发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》的公告要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。2012年7月份各地从紧措施相继密集出台。而中央连续发布文件对楼市进行“维稳”，国务院在7月派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。

　　面对“蠢蠢欲动”的地方政府，住建部和国家各部委多次发文，严格控制地方微调。今年二月中旬，广东、安徽等地出现了一定程度的楼市调控放松，全国住建部马上发表声明，地方政府不得擅自调整楼市政策。这一明确表态预示着在短期之内限购令不存在放松的可能性。在“两会”期间住建部多也次重申将坚定地执行限购政策，并且表示限购政策在短期内是不会放松的。

　　有业内人士指出，中央的高压政策对于房地产市场未尝不是一件好事，例如今年各大房地产商应对中央高压政策采取的“以价换量”的销售策略，一方面吸引大量积压已久的刚需客入市，满足了自住型购房者的需求，与中央政府支持自住型购房者需求相一致；另一方面，又为房地产企业回笼不少资金。在政策和市场的双向选择下，房地产商优胜劣汰是良性的。

　　调控政策酝酿改革

　　今年6月，中国人民银行决定，自8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是三年来首次降息，降息一方面是为稳定宏观经济，一方面也是货币政策由从紧转为放松的大方向。

　　8月20日，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。虽然随后湖南湖北两省先后发布信息否认了这一传言，但关于房产税是否扩容的争议自此却没有断过。不少业内人士表示，从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。

　　到了年末，住建部政策研究中心主任秦虹在广州举行的“2012第一财经地产汇年度峰会暨颁奖典礼”上明确指出未来调控方向将是：坚决控制投资性需求。从中记者推断出在目前房地产住宅市场仍然处于上升空间阶段的情况之下，国家将更加鼓励自住型购房者的购房需求。事实上，在今年部分地方政府微调，地产商采取“以价换量”的销售策略之下，一大部分刚性需求者出手购房，各地楼市纷纷出现“红五月”、“金十月”。而在这期中一旦楼市价格有风吹草动，马上就会有从紧政策的发布。对于楼市价格的严格调控，也可以看出政府对于自住型购房者的诚意。住建部政策研究中心副主任王珏林称明年楼市调控政策有“三变三不变”。“三不变”指的是限购、限贷、限价政策。“三变”指的是利率、存款准备金率及房地产税方面。而被人们视为降房价的最有力的武器，征收房地产税的试点城市不会扩大。

　　(作者：蒋哲)

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