图为卓越集团执行总裁张远
新浪乐居深度报道记者 @滕敏 @张杰/文
“当外界质疑我们拿下前海地块时，他们忘记了两件事情”，卓越集团执行总裁张远说，“第一，前海项目虽然刚刚拿下，但是写字楼客户已经锁定；第二，按照约定，一半的资金我们只需在一年后支付。”乐居深度报道汇总》》
在过去的近一月中，因凶猛拿地动作，深圳本土房企卓越集团一战成名，跃升至全国地产媒体头号话题公司。7月26日，卓越以123.7亿元出价，竞得前海区域第一批出让的两幅商业地块，剔除政府回购面积外，2万元/平米的楼面价为前海后续土地出让奠定价格基准，亦惊呆了所有的竞拍“小伙伴”；7月17日，卓越涉入长沙第五起土地网上竞买乌龙事件(详见：长沙土地出让再乌龙)，至今无定论。
对于这则未定争议地块，卓越也展示了自己的霸气。张远对乐居记者称，希望长沙市国土局公开竞争对手万科的竞买资格，“我们很有可能翻盘。”截止目前，长沙市国土局并未向万科发出确认通知书。
而据乐居记者从长沙业内获知，湖南省政府高层对连续五宗土地网拍出现问题，非常生气，已经向长沙市政府有关高层领导施加了压力，要求尽快解决问题。此类网拍乌龙事件如何发酵，尚未可知。
卓越集团自称是内资未上市房企中最后一条大鱼。2009年10月，卓越在香港联交所的IPO最后一公里处，出于无法接受“下限定价”，戏剧性地突然宣布中止上市进程。数天后，恒大地产IPO功成，从此启动了恒大时刻。
“不上市并非坏企业。说到底，上市与否是一个如何算账的生意，我们能够从市场上拿到便宜的钱，就没有必要上市。”张远说。他的观点显示，随着境外资本市场对于内房股口味的不断变化，一批个性突出、模式更细分独特的企业也更成熟地看待上市对于公司的意义，不再视上市为公司发展的终极解决方案。如今，卓越对于上市的官方口径是，获取市场的高估值比上市的时间更为重要。最新的上市计划是：用3年时间形成具备上市及获取高估值的稳健经营水准，择机上市。
以规模论，刚进百亿俱乐部的卓越当属房企二线阵营末位，但是，在更细分的深圳甲级写字楼领域，卓越早已称王多年，号称“写字楼专家”。
“我们在写字楼领域的起步缘于收购。”据张远介绍，卓越在写字楼的第一桶金来源于对一个难以为继的楼盘的入股合作，后在2008年金融危机时逆市收购项目，“虽然反对声很大”，但是，“董事长反周期操作成功”。仅在深圳福田中心区，卓越拥有七栋甲级写字楼、一座购物广场及一座五星级四季酒店，建筑总面积超过100万平米，是深圳中心区域头号商用物业开发商。
在卓越现有业务中，包括写字楼在内的商业物业和纯住宅比例为6:4。“相比住宅产品，写字楼产品功能单一，能为企业快速带来现金流。”在专访中，张远称，写字楼产品在资金的运用上比住宅产品自由度更高，开发商可以自行决定租售。
在写字楼行业，盛传有“南卓越，北SOHO”之说。但是同SOHO中国从散售转型至持有不同的是，卓越一直保持了对写字楼的高自持比率，旗下商用物业的自持资产达到200亿元，这些可以随时释放以解决公司的资金问题，“自持物业给了开发商更多的权衡空间，在需要加速资金的周转率的情况下，我们会拿出来散售。”
但是，持有至上理论，从来不是卓越的信条。张远称，公司视新鸿基为榜样，但是不会做的那么极端。卓越用“货如轮转”来定义其未来的运营规划，将按照8：2的资金配置销售型物业与持有型物业。事实上，这一策略与正处于扩张周期的卓越比较吻合。
“我们把写字楼称作现金流产品。很多人会觉得住宅的流动性更好，其实写字楼更灵活，无论有无租约，都可以持有或散售。价格合适的时候，带租约出售会卖的更好。而且，写字楼面对的客户更少，成交金额更大。”
他的结论是，“卓越最懂写字楼。”
克而瑞数据显示，2012年，卓越全年销售额达102亿元，进入全国销售50强。卓越最近的目标是：2014销售目标200亿，进入全国房企TOP30，在已经进入的当地市场中，力争获得前十的市场份额。
这一愿景与前海相连。在前海地块采用的“一次出价定输赢”的出让方式中，卓越的报价与绿地的出价相差无几，由于绿地也做写字楼，同行的出价因此被视为卓越定价比较合适的强有力证据。
深圳前海是国务院唯一批复的国家服务业新区，目前在前海注册发展的企业平均每天达10家左右。截至目前，承诺入驻企业已经逾千家，其中，八成以上为金融服务类企业。在卓越看来，这类企业即是卓越产品高质量的机构租户，项目未动工，客户已经看得见摸得着。
专访中张远透露，拿地后已经接到企业关于做定制产品的需求，“周边的公寓产品现在已经卖到了4.5万元/平米，我们在福田的写字楼已经卖到了7万元/平米，而我们这块地加上建安成本也只有3.5万元/平方米，利润怎么可能低？”
在采访中，尽管张远仍然强调国内多数二三线城市存在商业地产规划过剩的局面，但是并不影响卓越对部分城市的“机会性”进入，“我们可以在优质地段通过打败竞争对手获取少量机会。”
以下是新浪乐居对张远的采访
新浪乐居：从过去几年看，外资和港资企业在城市甲级写字楼等地标性建筑上占据了垄断地位，但是，近年来越来越多的内资房企开始进入这个领域，你怎么看待这个变化？
张远：外资和港资更能受到部分地方政府的欢迎，是因为他们的理念比较先进，经验也更多。全国第一批标志性建筑由他们来做，这也很正常，这也给国内的企业开了眼界。但是，现在我们有越来越多的企业有资金有也有设计实力来做，比如绿地在一些城市做的地标性建筑，也很好。
其实，前海这两个地块，深圳政府方面最开始也是准备给外资企业，最后因为在一些条件上没有谈拢而拿出来给内资房企竞争。对于我们这些民营企业，还是希望政府给出公民待遇，给出平等的竞争机会，能不能赢再说，但是机会一定要给。
新浪乐居：这次在前海拿地，有人质疑说卓越的年销售额只有102亿元，却要买120多亿的地，这不符合年销售额30%左右资金来拿地的惯常比例。卓越的真实资金情况如何？
张远：大家看到我们的年销售额是102亿，但是并没有看到，我们自持的物业价值有200多亿元，我们在很多城市有不少的自持商场和写字楼，这些是可以转换为现金流的。
卓越并不缺钱，我们已经交了一半的地价款。到后期，我们的资金压力就要小得多，因为可以有银行贷款，建筑商垫资等等，当然我们也不排除跟其他企业合作。
新浪乐居：此次竞价的方式是一次定输赢，卓越的报价比万科、绿地的报价都要高，可谓小个子打败了大个子，你们的报价标准是什么？
张远：有人说我们很疯狂，我想说的是，深圳是卓越的大本营，如果不拿地的话，我们在深圳的写字楼就断供了，这也是补仓的需要。另外，卓越在深圳的商用物业上一直都是标杆企业，当然与绿地、华润、万科等企业在规模上比起来显得个子最矮，但是我们在写字楼市场的经验并不比他们少。如果这次卓越不拿的话，我想遇到的质疑，比拿了要更多。
单从2万元的楼面地价上看，前海这两块地楼面地价非深圳最高，也没有面粉贵过面包。如果加上1.5万每平方米的建安成本，粗算下来成本也不过3.5万元每平方米，还大有利润。
为什么其他企业报价比我们低？我觉得是他们对写字楼产品的认识有偏差。绿地跟我们的报价很接近，这就可以解释问题，因为绿地也做写字楼，所以我们两家对这块地的价值判断是接近的。
新浪乐居：人们会拿卓越与北方的SOHO中国做对比，你对此什么评价？
张远：在商业物业领域，大家都说“南卓越，北SOHO中国”。但是跟潘石屹不一样，潘石屹去年从散售转型到自持，但是我们现在是要从自持转型到散售。具体到单个项目可能会不一样，如果租出去更划算，我们会租，如果卖出去更划算，那就应该卖掉，这是商业行为的自然选择。当然，我们会有个整体战略，整体上按照8：2的资金配置销售型物业与持有型物业。
新浪乐居：卓越地产在2009年上市失败，今后还有上市的计划吗？
张远：2009年我们上市不是失败，而是老板主动放弃的。当时前期的工作都做完了，认筹量已经超过发行量，完全能够正常发行，但是老板觉得卖便宜了，所以在挂牌前三天决定不上市。如果我们当时不放弃，比恒大地产挂牌还早三天。
为什么要撤？原因很简单，卓越并不缺钱，当我们从间接融资渠道上获取资金的成本比在资本市场上获取资金的成本更大时，为什么我们还要上市？卓越在财务上也一直保持稳健的作风，不会跟其他企业一样去签对赌协议，所以没到必须要上市的地步。
其实上不上市，本质上是资金渠道来源问题。卓越的其他渠道一直是畅通的，比如我们项目都是比较优质的项目，很少有做砸的经历，也就是说这些都是银行的优质贷款对象，很容易获得银行贷款。还有我们的公司债渠道也是通的，我们随时可以在境外发债。我们自持的商场，也可以打包发行REITs，还有我们和华润信托也发行过信托产品。可以毫不客气的说，卓越是内资房地产最后一条大鱼。
现在，上市在中国企业的概念里成了一种资格和荣耀的象征，它变得越来越权力化和配额化，所以大家总质疑一个企业为什么不上市。实际上一个好企业可以选择上市也可以选择不上市，在欧美就有很多企业选择不上市，他们都没人质疑，为什么在中国不上市就有人质疑呢。
用了别人的钱总是要还的，我们的理念是，自己的钱能够抗住的时候，最好别用别人的钱。赌博的心太大不是一件好事，比如要是2009年恒大没上市成功，可能就完蛋了。
新浪乐居：在很多场合你一直在强调要进入北京市场，在这个强手林立的战场上，像卓越这样的中小房企是否还有机会？
张远：我们跟碧桂园“从来不进城”相反，卓越是“从来不进村”。我一直觉得像北京这样的城市是一定要去做的，因为产品溢价率更高。而在三四线城市，赚钱难多了，前几年我们在重庆万州做了一个建材城，做了两三年就全部转让了，因为做得太累了。
在北京昌平我们已经有一个一级开发项目，很快就会进入二级市场进行交易，卓越会继续参与争夺，作为一级开发商，我们会比其他企业更有优势。另外，我们一直在跟一些企业和地块接触，进行股权收购等合作。
去年，我们在北京的团队都已经组建完毕，已经做了充足的准备在北京市场进行大动作。在北京市场，我们是一定要发声的。明年我们给北京公司的销售额计划是25—30个亿元。
新浪乐居：最后，关于前段时间长沙地块乌龙事件，你们已经向地方政府进行了投诉，但是结果预期乐观么？
张远：现在长沙市政府那边还没有任何进展，长沙的网挂系统出了这么多的事情，为什么相关部门都不反思和改进？听说长沙政府高层对这件事情的争论还是比较激烈的。由于政府部门的不推进，现在万科也不敢有任何工程上的推进，因为一旦最后结果有变化，万科是要受损失的。
7月22号，我们就向长沙市国土局提交了信息公开申请书，提出了三点主张，希望长沙市国土局对外界说明白。首先，我们的对家万科的竞买资格情况，他们是否按照正常的规则参与拍卖，是否办理了数字证书，是否在规定的时间内缴纳保证金，这些详细的信息需要长沙市国土局对外公布，如果他们在资格上有瑕疵，我们就很有可能翻盘，这块地就要重新给卓越。
其次，长沙市国土局后来发布公告说，经调查分析系统未见异常，那么这个依据是什么，国土局不能自己调查自己的系统没问题，最后也不说具体原因，至少要找一个独立的第三方机构来做调查吧？
第三，这块地曾经终止拍卖，发布终止公告的主体是长沙市土地信息中心，后发布恢复拍卖公告的主体是长沙市国土资源交易中心，这两个单位主体为什么不一样？
但是直到现在，我们还没收到长沙市国土局的任何答复。如果一直没有答复的话，接下来我们不排除提请行政诉讼的可能性。
