日前，天安数码城集团在前海注册的天安数码城股权投资基金管理有限公司获批，天安数码城成为又一家能够直接以PE/VC形式强化产业地产孵化功能的地产运营商。
天安数码城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)集团目前集聚了超过5000家企业资源，自持园区的物业租金也一直是其重要收入来源。相对于“手持资金但找不到企业”的传统PE/VC，天安数码城这样的产业地产运营商好似坐拥一座“金山”，而天安数码基金的成立无疑有助于天安数码城集团对这座“金山”进行二次发掘。
不过，在产业地产业内人士看来，产业地产运营商涉足投资基金也并非都是顺风顺水，此前星河集团“产权换股权”模式推进困难、星浩资本涉关联投资遭LP发难，都成为令人担忧的前车之鉴。如何找到资产证券化与促进园区企业发展之间的结合点和平衡点，将是天安数码基金面临的最大考验。
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得来不易
对产业地产运营商而言，成立私募基金不但有助于最大限度拉长利润链条，还是企业盈利模式转型的重要推手，因此渴望成立基金的产业地产商不在少数。天安数码城副总裁莫尚炎对中国房地产报记者坦言：“天安数码基金此次能够成功获批，与我们民营企业的身份关系不小。”记者了解到，北京经开投资开发股份有限公司同样曾经试图推动旗下基金的成立，“但是有国企背景的企业做PE太难，无论是机制还是薪酬以及和专业团队的合作上都很难实现。”北京经开投资开发股份有限公司研究发展部副总经理姜昧茗表示。
即便如此，天安数码城的基金路还是走了六年之久。
早在2007年，天安数码城就已经意识到金融服务将成为产业地产运营商的核心竞争力，随后一年，金融危机的阴云使众多企业面临资金压力，天安数码城对园内企业的金融支持主要是通过推动银行和担保机构以及政府的经济发展部门的战略合作，帮助企业从银行取得低成本的资金。
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然而，2009年到2012年，天安数码城开始了大规模的异地复制，从深圳南城项目到天津西青区再到巨资投资江阴，总投资近100亿元。对于一个基本依靠物业出租为主营收入的企业而言，资金压力可想而知，要兼顾PE着实分身乏术。
随着物业出售以及租赁业务开始收获，2012年，天安数码城集团重拾PE，开始主动寻求与园区企业进行股权合作。
筹备一年后，2013年8月，天安数码城集团与平安银行等携手共同发起成立“天安数码城创新共同基金”，并发放首期超过5000万元银行贷款。不过，此基金还是停留在给中小企业提供低息贷款层面，直到天安数码基金获批，天安数码城PE之路才最终成型。
据此前天安数码城集团对外披露，天安数码基金尽管是采用市场化运作模式，但与市场化VC、PE仍有所不同，走孵化器和专业机构合作、投资与孵化器并行之路。
在资金募集和投向上，天安数码城基金将主要通过与地方政府引导基金合作，引入其他社会资金参与其中，投资对象以园区企业为主。
目前，天安数码城基金已携手重庆市引导基金、大渡口区科委，以及国内著名天使投资人查立创办的起点创业营，设立一支早期投资基金，首期募资金额约1亿元，并以此为基础在重庆天安数码城成立了孵化器运营公司。
前途未卜
在私募投资领域，天安数码城并不是第一个吃螃蟹的产业地产商。早在2006年，位于上海的张江高科就开始对旗下园区内的企业进行一种资源横向的整合，在运营产业地产的同时对有上市潜力的企业进行股权投资。2008年底张江高科搭建了25亿元投资规模的浩成创投平台和25亿元投资规模的张江科投平台。目前，张江高科已经直接或者间接持有数家园区企业部分股权，其中嘉事堂药业、微创医疗、万得资讯等均已实现上市。
然而，并不是所有的产业资源整合之路都一帆风顺，深圳星河集团“以产权换股权”的PE试验，得来的就是地产商的一腔热忱以及企业的冷眼旁观。
2007年下半年，星河集团从鹏基集团手中获得雅宝工业城，根据市政府规划这里将打造成生态、节能、环保的高科技产业园“星河World”，而招商策略中其中最吸引眼球的就是星河集团力推“以产权换股权”方式来吸引企业入驻。
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所谓“以产权换股权”，就是星河World以园区物业的产权，或以现金 产权的方式换取拟上市公司的股权。集团将持有星河World项目近一半的面积，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权。然而，这个总建筑面积150万平方米、投资超过150亿元的庞然大物在星河集团入主五年之后，依然难以面市。
与“产权换股权”相类似，2012年天安数码城对自身未来PE/VC有过规划，公开表示将用自己持有的一部分物业作为出资，以股权投资的形式，参与到优质中小民营企业的设立、发展、扩张，直至上市退出等各个阶段。“未来我们会结合物业、产权、租金、资金等各方资源作价入股。”莫尚炎告诉中国房地产报记者。
“产权换股权的问题在于好的企业不愿跟你做，差的企业你不愿意和它做”，姜昧茗直言，“所以要找到两者的结合点，彼此都要着眼长远”。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，这种结合点是在考验PE和企业对于产权估价的认可度，“这些物业谁来估值、估值多少、房产本身的增值或贬值，这些都是在考验双方的接受程度。”“对于产权的估值，靠专业PE团队并不难做，产业地产运营商从事股权投资的核心是如何对园区企业未来价值进行判定，仅从企业短期的现金流表现来评估风险很大，这也是传统PE投资这类企业时的短板。”姜昧茗认为。
可以预见的是，随着土地等要素成本的不断上升和行业竞争的日益加剧，产业地产开发也出现利润率逐渐下降的趋势，传统产业地产运营靠其在土地、税收等政策获取上的优势已不具备绝对吸引力。
“住宅市场上，除了部分一二线城市，三四线城市光靠地产开发利润已经难以为继，开发商纷纷向社区金融转型。产业地产商未来也会走类似的道路，通过对园区企业资源的二次挖掘实现地产向金融的转型。”姜昧茗表示，“未来将是金融的十年，将会有更多的类似天安数码城股权基金的出现”。(新闻来源：中国房地产报)
