三季度楼市涨价观察
之指标楼盘数据
除了涨价，还是涨价。今年以来，珠海楼市明显回暖，楼价明显升温。近日珠海新浪乐居联合南都记者抽调珠海全市(含三乡坦洲)40个指标楼盘的国庆黄金周节后报价发现，与去年同期相比，40个指标楼盘无一降价，其中有16个楼盘同比涨幅超过20%。此外，抽样中有17个楼盘的售价超过珠海11285元/平方米的限价线，开发商普遍通过双合同或销售现楼的方式规避限价令。
采访中，有市民质疑调控下为何房价越来越高，业界认为如果没有楼市调控政策，房价可能早已失控。此外，有房企负责人坦言，开发商涨价并不代表企业黑心，各方因素利好下未来珠海房价有望继续稳步上涨。
抽样说明
根据珠海新浪乐居数据，目前珠海(含三乡坦洲)在售楼盘约200个，其中从去年至今销售主力楼盘有50多个。而从去年到今年一直都在推货，在市场上份额较大的有40个，南都记者选取这40个楼盘逐一进行电话采访，了解现在、去年同期以及今年4月(正好相隔半年)的价格。业内人士认为，这40个楼盘有指标性意义，能较客观地反映珠海楼市的涨价情况。
房价为什么涨：
网签成交量涨四成 住房需求非常大
房价普遍上涨，是开发商一厢情愿逐利，还是开发商与购房者之间一个愿打一个愿挨？数据或许最能回答这个问题。据网签数据显示，从去年10月到今年9 月这一年间，珠海主城区共网签8247套住宅，其中有4个月都突破单月800套的网签量。相比之下，2011年10月到2012年9月，由于遭遇政策和市 场的影响，主城区仅网签5779套住宅。两相对比，最近一年的珠海主城区网签成交量比同期上涨了43%。
这两组数据意味着，近一年 的珠海主城区网签成交量同比上涨了43%。“主要有两方面的原因，一是珠海城市经济发展不错，横琴、港珠澳大桥等城市建设的发展拉动作用还是很大，不仅是 基建方面，还有招商引资方面都取得很大成果，这些预期最终还是会落在房地产方面；二是珠海购房自住，包括首套房和改善性住房需求仍是非常大的，过往还有度 假投资方面的需求，现在这方面被打压了，不过珠海市民自身需求仍非常大。”珠海红馆机构市场部经理周育胜分析认为。
扫描 号称一天售出400套房
同样位于吉大和拱北交界处的一处大型楼盘目前已经卖剩尾货，近日记者再次致电售楼部时，售楼员已经明确“最大和最小的两种户型都卖完了。”
西区虽然数据没有纳入网签系统，但楼市也是热度不减。“从今年四、五月份开始，珠海的楼市已经有慢慢回暖的迹象，包括看到西区的几个项目的加推，如五洲家 园、保利香槟国际、鸿泰海半山等，看得出整个西区正在如火如荼地发展中。”李静华是一楼盘的市场部负责人，他表示9月底楼盘400套房源在一天内售出，两 天后加推了部分房源，价格就涨了200元/平方米。
这一年，楼盘涨价之5大技术分析
市场回暖：
涨幅前10名楼盘的相关人士一致认为这是最大原因。
提高装修层次：
40个盘点楼盘中52.5%的楼盘都推装修房，其中涨幅最大的楼盘从去年的毛坯房项目改成装修房项目。
打“楼王”牌：
所谓“楼王”指的是一个项目里位置最好的单位，至少有5个楼盘以“楼王”作为卖点得到热销。
推大户型：
40个盘点楼盘中有52 .5%只推90平方米以上的户型项目，只推100平方米以上户型的楼盘达到了40%。
产品定位提高：
通过加大户型、提供更“奢华”的设计，在营销上主打“高端客户”。在香洲区尤其是情侣路附近的楼盘以此为促销手段。
房企人士透露：
“双合同”或“变现楼”两种方法绕过限价售楼
三季度楼市涨价观察之行业走访
根据南都记者随机抽样的40个楼盘的调查结果显示，其中有 17个楼盘的售价超过11285元/平方米，占样本比例为42 .5%，这些楼盘全部位于香洲区。抽样中售价最高的房子是位于情侣路的凤凰海域项目，带精 装修均价33000元/平方米，超过限价令21715元/平方米。
那么，这些超过限价令的房源到底是通过什么方式得以面市？珠海市区一位不愿透露姓名的大型房企营销策划负责人告诉记者，为了规避限价令，开发商常见的两种方式是签订双合同或卖现楼。
房企人士：预售改现楼避限价
该房企的营销策划负责人介绍，所谓签订双合同是指购房者和开发商签订两份合同，其中一份是毛坯价格合同，这部分单价不超过限价令，另一份是装修款合同，这部分的价格会写得比较高，两者结合从而达到开发商的预期售价。另一种方法是开发商把房子变成现楼。
“当 时珠海出台限价文件时特别指出是针对新建商品房，也就是指没有交楼的期房。而如果楼盘经过政府批准属于现楼销售的话，那就不属于新建商品房，自然也就不受 限价影响。不过，现楼这些东西不是一天两天能建完的，需要的时间比较长。”记者了解到，所谓现楼，是指已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即 可入住。
售楼人员：“买的时候两份合同”
位于香洲区情侣中路385号的双水湾项目采用的便是“双合同”方 式。项目目前在售138-250平方米的户型，起价24000元/平方米，均价30000元/平方米，远超珠海限价令。“我们这边的装修标准是7000元 /平方米，买的时候要签两份合同。”售楼小姐告诉记者。
而在珠海情侣北路的海景房凤凰海域项目则通过卖现楼的方式销售。项目目前在 售188-230平方米的户型，带装修起价260 0 0元/平方米，均价33000元/平方米，单价远超限价令。销售人员表示，项目是现楼随时可以购 买，无需签两份合同：“我们是限价令出台之前的房子。现在卖的是现楼。”
“当时珠海出台限价文件时特别指出是针对新建商品房，也就是指没有交楼的期房。而如果楼盘经过政府批准属于现楼销售的话，那就不属于新建商品房，自然也就不受限价影响。———匿名房企营销负责人解释“变现楼”的避限价方式
趣说珠海房价
[购房者观察]
无房族
看房从新香洲看到坦洲
今年28岁的小郭来珠海工作已经5年多了，最近两年终于攒下一笔存款，有要买房的念头了，无奈不管是珠海还是坦洲房价却都开始猛涨了，想要出手却“无从下手”。“前几年去看横琴的房子，只见那里一片荒凉，便打消念头了，现在想想真是很后悔。”
小郭说：“现在珠海的房价让人真心接受不了，新香洲的云顶澜山刚开盘的时候还挺便宜的，现在都卖到一万多了，要是早年有钱能买到就好了，现在都赚好多了。南 湾那边的中信红树湾更是吓人，最高的卖到4万多一平方米，不过我也买不起那种大户型的，市区的房子都甭考虑了。”
面对珠海日渐高企的房价，小郭欲转移阵地到珠海后花园的中山坦洲，却又是另外一番景象了。“我印象中，坦洲的房价是在四五千左右的，现在放眼望去都是六七千的了。照这个趋势下去，快赶上珠海的水平节奏了。”
有房族
担心日后改善住房难
房 价上涨不光引发无房者的忧虑，就连自住的市民也不太放心。在市区吉大上班的尹先生去年购买了位于金湾机场附近的“某某国际”一套91平方米的三房，打算等 到自己结婚时作为婚房自住，单价8300元。近两天，尹先生发现该楼盘在售的产品均价已经达到9500元/平方米，涨幅将近15%。从理论上来说，这套房 一年之间已经涨了10万元左右。但尹先生并没有感到开心：“作为以自住为目的的购房者，我并不期望房价上涨过高，当我听到涨价明显时，对自己以后改善住房 比较担心。我更希望房价可以平稳上涨，不要比工资涨得还快。”
投资客
希望房价涨得再快一点
作 为楼市投资客，张女士可不认为房价平稳上涨更好。去年她以10700元/平方米的价格购买了新香洲楼盘龙光海悦云天的一套带装修的小户型单身公寓，短短一 年出头的时间里，该类型产品二手价格已经涨到15000元/平方米，涨幅将近40%。扣除掉所有交易费用，每套净赚10万元不成问题。看到时机成熟，张女 士便打算卖掉。“本来就是打算短线炒房，转个身就出来的。”在张女士看来，她希望房价还能涨得再快一点。
