??从年初开始，我国房地产行业“刺激”政策就频频发布。“两会”上，李克强总理强调“刚性需求是长期的”；中央八部委也罕见密集发声，定调2015楼市走向；住建部拟定收购商品房转保障性住房政策等。随后中央发布“330”新政，而在地方上，多地政府也紧追其后出台“救市地方版”，如取消限购、减税、购房补贴、公积金新政、普宅标准调整等，政策五花八门。但目前不要轻易认为房地产行业的“油门”时代又一次来临，反而应从政府一系列的“救市”措施中更看出行业面对的困难及市场的变局。
??闫涛，克而瑞信息集团西南区域总经理、房价点评网首席分析师。房地产资深策划人，多年房地产开发及专业咨询公司管理层工作经验，尤其擅于商业及复合地产类项目的整体项目策划及招商运营。参与多个项目前期定位及后期策划运营，并对整个行业有深入研究。
??政策“救市”是救谁？
??我们从成都市房管局得到的消息，新政出台两周后，办理二手房过户的购房者数量相较之前上涨了2-3成,可见新政对二手房市场的刺激已有立竿见影的效果。而在新房市场，虽然开发商欲调高价格的倾向非常明显,但新房市场并未现明显调价现象,我认为对于刚需购房者来说，目前仍处于购买窗口期，刚需群体应把握时好最后时机下手。对于有实力的改善群体来说，可持观望态度，因为过往的政策对改善型产品有一定压制，而目前的发展阶段，有望在改善型产品上有较大突破。
??“7折利率”有望重现江湖
??我认为近期楼市的火热行情，更多是政策的窗口期。对于“降低首付”来说，我个人认为对于购房群体来说实际意义并不大，虽然购房压力减小，但这无形的带给了购房者更大的还贷压力。而真正能“救市”的杀手锏仍是再次“降息“。那么，首套房贷款利率7折政策，将会再次实施吗? 我的答案是有可能的。
??原因一：市场刺激需进一步加强
??据克而瑞数据显示，今年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%)，增速比1-2月份回落1.9个百分点。分区域来看，只有中部地区的投资增速提高，东部和西部地区的增速持续回落，且降幅较上月有所扩大。
??首先，就一季度来说，我认为数据比预期的要糟糕，分析其原因，一则是政策并未有突破性发力，部分谨慎的购房者仍在观望状态；二则，买家群体总数实际上是在减少的，35岁以上的购房人群一般被认为是改善性需求，这个比例从三分之二下降到三分之一。同时，不可忽视的一个可能就是股市在发飙，“全民炒股”对资金的“腾挪”作用不可小觑。
??其次，就长期效果来看，宏观经济低迷、货币政策并未放松、去库存压力仍然很大，再加上房企拿地积极性不高，地方政府的土地财政也受到影响。所以我认为如果政府在此背景下仍不抛出“杀手锏”，并不能真正实际意义上做到“救市”。
??原因二：银行同业竞争日益加剧
??在新形势下，通过银行金融产品更新换代的速度加快，服务创新的层出不穷，我们可以明显看出银行同业竞争日趋加剧。并且我认为未来银行业的同业竞争将更高水平、更为激烈，这不得不促使各银行尽量快的转型。
??早在今年开年，金融机构就延续了往年“早放贷、早收益”的惯常做法。遥看最近十年，除2012年1月新增量在全年中的占比低于10%之外，其余年份1月占比均不低于12%。而在今年1月，金融机构新增人民币贷款1.47万亿，高于去年同期的1.3亿元，同比多增2899亿元。不难看出随着央行放松货币政策，商业银行也开始加速放贷，如果中央在此时应时下调房贷利率，我认为是有对银行同业竞争是极其有利的，一方面，银行与客户协商定价的空间将进一步扩大，这有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本；另一方面，有利于金融机构不断提高自主定价能力，从而转变经营模式，提升服务水平，加大对企业、居民的金融支持力度；这二者的结合都将更好地发挥实体经济的作用，更有力地支持经济结构调整和转型升级。因此，我认为之后肯定会有更具实际意义的新政出台，并且，楼市“7折利率”也有望再次重现江湖。
