文/克而瑞信息集团南京机构 分析师 蒋立忠
新浪乐居讯 近日，南京楼市比较流行一种言论，认为整个市场的趋势，由刚需为主的市场，逐渐转向以改善为主的市场。到底，市场是以刚需为“王”，还是 改善领“潮”呢？
克而瑞南京机构房价分析师蒋立忠认为，这首先需要把“刚需”、“改善”等模糊概念予以一定程度的界定。所谓“刚需”、“改善”其界定不应以购买了何种面积，而是应是其购买时以何种目的为主，毕业两三年的年轻人，工作逐渐步入正轨，也到了谈婚论嫁的年龄，需要成家买房，如果有一定积蓄和父母在首付上的大力支持，自然成为了刚需大军的主力。而外来务工或者做生意的三口之家，有想要在南京落地生根的，也是刚需市场的一部分。对于生活在南京10以上的新南京人而言，经过10年的打拼，他们基本上都已成长为社会中坚、城市中产，在结束首套房的还款以后，突然发现，小孩长大了，家里老人需要接过来照顾的，要“改善”一下了，换套房子就理应所然， 成为“刚性改善”的代表。而那些钱主儿，则是随心所至，随意所至，一方面需要投资，另一方面需要改善，构成了“普通改善”与“享受型改善”的主力群体，以其多样性目的，渗入各个市场。
那么，从购买目的出发所指向的产品， 其特点会有较大成都的差异性，主要的区别就是分别落点在了“刚”与“需”上。“硬”刚需客群受总价段限制较大，可选择权利较小，安家落地作为第一要点，所以，低总价段的产品成为不二选择。而就南京上半年的商品住宅的成交情况来看，100万以内的产品占整个成交的50%以上，除去部分酒店式公寓产品，普通住宅其整体比例依然高达40%以上，而从面积段上来看，90㎡以下的占比达到了31%。从而构成当前市场的绝对主力，从套数占比的市场份额看，刚需为王似乎实至名归。
而“软刚需“客群尽管是首次购房满足居住需求，因为经济条件或者基础较好，所以比“硬刚需”有更多的主动选择权，更多的是考虑自身实际“需”求，以家庭结构、区域认可度、项目品质与潜力、生活舒适便利性等需求点为代表。所以，选择满足符合自身实际需求的产品则成为了最主要的方向。就总价段与面积段综合来看，总价在100-180万，主要面积段在90-120㎡ (套数占比为35%)左右主要应该为这类客户。当然这其中会包含一定比例的“硬改善“型客户群体，因为这二者在购买整体特征上具有一定的重合性，但后者购买影响心理因素则更多的考虑了孩子教育和老人医疗的需要，因此地段、配套要求高导致能承受更高的总价。这类客户主力产品需求在120-140㎡(套数占比约在为20%以内)，总价范围主要落在150-300万之间。而普通改善，享受型改善客群I就需求面积段则比较散落，总价特征也不明显和产品特征也不明显，这根据其自身投资和自主不同的特点相呼应。所幸这部分需求通常占比不高，不影响对市场的整体把握和判断。
就未来市场看，人口结构比例的不断变化，社会老龄化加快。“硬刚需“将走向”硬改善“，而”软刚需“则有转化为普通与享受改善的潜质。而从板块来看，最为焦点的莫过于两江板块了。而目前的江宁板块稳步发展，市场认可度高，已经逐步稳步发展成为软刚需，与硬改善的核心市场。而未来能否依托自然资源与潜在发展动力，从而匹敌“东贵西富”，成为享受型改善选择，值得潜在购房者拭目以待。两江板块之间还是有一定差别的，江北板块来看，仍然将以“硬刚需“市场为主。如果项目从硬刚需转向”硬改善“升级，依然需要“如临深渊，如履薄冰”。但如果过于夸大刚需板块发展潜力，导致“刚需“板块升级过快，价格增大过快，提前透支或者消化其内在发展潜力，则将挤出硬刚客群，使之转向二手房市场，形成有价无市的局面，反而会出现类似08年江北板块房价硬性回调的被动局面，最终利益受损的可不仅仅是购房者了。
数据来源：cric2013
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