大江北片区：大三房将成江北产品主流
【片区分析】
大江北片区在第一季度并未成为市场的主流，其风头完全被大金山湖片区掩盖，市场较为平静，推新楼盘只有位于三环路附近的德威摩卡小镇，其他在售房源均以之前的存货为主。在度过热销期之后，江北2012年下半年发售的华辉铭铸、华润御苑、鼎峰国汇山都有一批户型较大的尾盘在售，如果把大江北片区的区域概念再扩大化，在售的楼盘中，鸿威金都雅苑、九龙山、奥龙湾、三宅一生等在售项目均是以前度发售的大三房为主。
江北片区因为土地供应日趋紧张，新盘的数量在2013年急剧减少，八方新越是江北唯一一个可能在五一期间发售的全新盘，其面积介于115-149平方米之间；佳兆业中心二期天御组团也预计在4月底入市发售，面积介于90-130平方米之间；其他的在售产品介于45-210平方米之间，以大户型为主。四海达·21克拉原本也预计在4月底入市，但是具体开盘情况当前没有时间表，还将以认筹的情况而定，其面积介于80-146平方米之间，但数量并不多，只有一栋楼。和21克拉一样，江北即将入市的八方新越、佳兆业中心二期“天御”五一期间发售的房源并不多，加上21日已经发售的德威摩卡小镇，入市的新单位不超过1000套。
与此同时，这些入市新单位的户型中，此前120平方米以内居家户型主导的特征已经逐渐被淡化，取而代之的是120平方以上大三房成为市场主流单位。
【典型楼盘】
佳兆业中心
地址：惠城区江北大道9号
总占地：3 .8万平方米
总建面：45万平方米
五一优惠：认筹5000元享9.5折
楼盘概况：
佳兆业中心规划为惠州地标性建筑，总投资约50亿元，是惠州最具规模的城市综合体之一，项目分三期开发建设，即将发售的是佳兆业中心二期，占地3.8万平方米，建面45万平方米，地下设有5层停车场，车位2976个，1-5层裙房为商业广场，6楼为空中架空层园林及会所，裙房上矗立三座塔楼，其中两座为公寓，一座为酒店写字楼。公寓户型类型丰富，包含精装标准的五种户型，共计1029套。佳兆业中心4月20日推出“万元品牌豪礼0元起拍”活动。天御组团预计4月底开盘，户型是90、130平方米的精装三房。
【典型楼盘】
雅居乐·白鹭湖
地址：惠城区汝湖雅居乐大道1号
总占地：1066万平方米
总建面：201万平方米
五一优惠：逸湖会复式专享50000元优惠大礼包
楼盘概况：
雅居乐·白鹭湖定位于珠三角首席万亩湖山都会。项目内4000亩原生湖泊，还有喜来登酒店、湿地公园、湖滨沙滩、生态公园等十大配套。目前在售单位有逸湖会130-150平方米复式户型，赠送率超过20%，均价6000元/平方米；卡卡的墅210-420平方米叠墅，168万元/栋起，有251%超高得房率，买两层送两层。
“五一”(仅限4月29日-5月1日)将推出特惠活动，逸湖会复式专享50000元优惠大礼包，卡卡的墅创新叠墅单价6800元/平方米起。
大金山湖片区：140平方米以上大户型最集中
【片区分析】
自方直珑瑚湾之后，中信、中洲、浩盛、德威等一大批开发商进驻大金山湖片区，让大金山湖板块迅速超越江北，成为惠州城区住宅体量供应最大、均价最高、涨幅最快的片区。金山湖片区本身占据的城市较为优质的金山湖自然景观也逐渐成为城市近郊的稀缺资源。
2012年起，大金山湖片区随着中锴华章、方直君御的入市而逐渐进入供应高潮。去年，仅中信凯旋城一个项目，入市住宅面积超过20万平方米。进入2013年，大金山湖片区的供应量持续增加，片区体量最大的中洲中央公园进入发售时节。与此同时，瑞峰公园里、华乐弘城也均进入发售节点，再加上此前已经在发售的中信水岸城、德威郎琴湾、珑瑚湾、金山湖花园等，大金山湖片区的的体量成为惠州城区之最，也是上半年惠州城区最大的产品供应集散地，同时也是惠州物业均价上涨幅度最快的区域，中洲、瑞峰的均价超过8000元/平方米。
在五一之前，中信凯旋城、中洲中央公园先后入市发售，并取得不俗销售业绩。五一期间，中洲中央公园27栋120-160平方米新单位也将启动认筹，1万抵5万认筹倒计时。方直君御项目新品样板房已开放，户型为95-140平方米三房、四房，此外项目在售户型为113-200平方米3-4房。和其他片区相比，大金山湖片区是惠州140平方米以上大户型供应最为集中的区域，除上述两个在启动认筹的项目之外，珑瑚湾、金山湖花园、瑞峰公园里都有大量的140平方米以上产品入市发售。
【典型楼盘】
方直君御
地址：惠城区东江新城21号小区
总占地：20万平方米
总建面：61万平方米
五一优惠：会员认筹，1万抵5万
楼盘概况：
方直君御四周均有市政规划路，南侧邻近西枝江，北侧为华罗庚中学，占地20万平方米，规划建面61万平方米，涵括多种物业类型，包括200-240平方米花园联排别墅、双拼别墅，110-180平方米情景洋房。
方直君御以低密住宅的简约现代立面风格、精细的园林成为东江新城片区的焦点项目。配套的六星级会所已经开放，网球场、室内篮球场、健身中心等已经开放，项目新品(T1、T26、T27栋)样板房已开放，户型为113-200平米3-4房。现正接受认筹，会员1万抵5万优惠。在售户型为折后均价7400元/平方米。
东平水口片区：户型多样，房价呈两个极端
【片区分析】
在江北和东平片区的辐射下，水口片区迅速成为房地产开发的一片热土，2年之内招来天地源、宝安、联金、大新、乔弘等诸多房企在此拿地开发。但因房企实力和项目档次参差不齐，导致东平、水口片区的户型呈现多样化，而价格却出现两个极端。
如同毗邻深圳龙岗的惠阳大亚湾的许多房地产项目，在做营销推广时，把项目所在区域命名为深圳东。东平河水口片区在地理上相连，东平片区的房地产发展又远比水口要早，片区配套也成熟许多，因此有许多水口片区的楼盘在宣传推广时喜欢称其项目位于上东平，以取得市场更高认可度。
但各种实力悬殊的开发商集中进驻东平、水口片区开发项目，导致他们所做产品出现档次、品质、定位的巨大差距，因此产品类型丰富、户型多样，而房价却呈现两个极端。
如4月13日开盘的玉台华庭，首批推出400多套单位，主力户型为83-143平方米的2-4房单位，均价5000元/平方米，21日开盘的大新城推出66平方米1 1房单位，均价5400元/平方米，一期楼王71- 130平方米单位目前开始认筹。海伦堡·院子在售62平方米两房和101-109平方米三房，价格在4900-5500元/平方米之间。
处于另一极端的是，新世界曦岸在售户型为106-160平方米，3房至4 1房，均价8000元/平方米，准现楼带1680元/平方米的精装修。天烽天鹅湾尾盘在售，在售户型面积有155-207平方米复式单位，折后均价8000元/平方米；东方威尼斯主推户型为40-102平方米1-3房公寓、149-285平方米洋房，均价7200元/平方米。
【典型楼盘】
宝安山水龙城
地址：惠城区水口大道(蓝波湾旁)
总占地：11.5万平方米
总建面：22 .9万平方米
五一优惠：V IP登记3000元抵3万元
楼盘概况：
宝安山水龙城项目规划10栋高层、30栋别墅，总户数1694户，容积率2.0。此外，项目还有6000平方米中央水景、浪漫法式皇家园林，绿化率达35%。别墅一共96套，由双拼别墅、三联排别墅和四联排别墅三种产品组成。
3月24日，项目开放营销中心，首批推出面积为218-278平方米的别墅产品，面积为86-139平方米两房、三房和N 1户型高层洋房。项目预计五一期间开盘，高层预计5月份推出，目前已启动3000元抵3万元V IP客户认筹登记。该项目一营销负责人表示价格未定，不过预计会卖6000多元/平方米。
仲恺片区：5字头房价赶超江北三环
【片区分析】
过去几年，仲恺高新区成了惠州涨价最快的片区之一，许多楼盘的单价从3年前的3000多元涨至现在的5000多元。从目前看来，该片区目前在售或五一期间即将推售的户型均为刚需户型，但值得关注的是，片区中不少楼盘的均价已卖至5000多元/平方米甚至更高，如此价格已与江北三环路边上的房价相当，甚至还有赶超之势，尽管仲恺高新区的本地购买力远低于惠城区。
在莞惠城轨未动工之前，仲恺高新区楼盘并不多，这些楼盘更加有针对性地对接本地购买力，价格普遍在3000-4000元/平方米之间。莞惠城轨动工后，半山名苑、T -PA R K、麓湖马德里、鑫月城等新盘开始在该片区遍地开花。在做市场定位和价格定位时，除了本地工厂白领，他们还把目光瞄准了深圳客，不少楼盘在做营销推广时都将轻轨作为重要宣传筹码。于是，房价开始飙升。
目前，该片区的T CL康城四季在售户型主要为67-123平方米的2-4房，折后均价5800元/平方米。金宝城市佳园现在售户型为77-115平米的2- 3房，均价为520 0元/平方米。T -PA RK目前在售的是78-106平方米2-3房，均价6300元/平方米，五一期间预计推出75-108平方米住宅新品。
尽管该片区在售或五一将推户型主要为2-3房刚需户型，但在价格上却并不低，大部分新盘售价都出现5字头。如此价格，直逼江北三环，三环北路边上的海伦堡花园的均价也才5600/平方米，海伦堡院子的均价也才5000多元/平方米，玉台华庭均价为5000元/平方米。
业内人士分析，虽然三环路属于大江北范围，但周边配套相对缺失，而仲恺高新区卖5000多元/平方米以上的项目，大多位于仲恺高新区核心地带，配套相对较齐，且附近工厂白领也具备购买力，因此并不奇怪。
【典型楼盘】
T C L康城四季
地址：仲恺区和畅五路(仲恺管委会斜对面)
总占地：40万平方米
总建面：80万平米
五一优惠：暂无
楼盘概况：
T CL康城四季自建配套有两所私家会所，其中多功能运动会所已建成。两所幼儿园，其中一所已建成。在后期规划有小学以及10万平方米的大型的商业中心。沿街首层配建有大型欧式风情商业街，以满足小区生活所需。交通便利，紧邻建设中的轻轨2号线。现在售户型主要为67-123平方米的2-4房，剩余40多套，折后均价5800元/平方米。户型南北通透、双阳台、大飘窗，户户饰以观景露台、全景飘窗、入户阳台等构件。
惠博沿江：别墅盘集中推洋房产品
【片区分析】
惠博大道开通，打通惠城区和博罗交通脉络，形成片区效应的惠博沿江片区，这几年越来越多大盘在此云集，华基江山、保利山水城、奥林匹克花园、半山一号、悠兰山、五矿哈施塔特、富力现代广场等别墅大盘争先恐后进驻。“五一”来临，不少别墅大盘却开始集中推出项目的洋房，单价5000多元的洋房，相对江北单价动辄七八千元的价格，颇具市场诱惑力。
因惠博沿江片区地块多，价格低廉，云集在此的项目基本都为别墅大盘，华基江山占地50万平方米，建面120万平方米；保利山水城占地36万平方米，建面51万平方米；奥林匹克花园占地91万平方米，建面130万平方米。占地面积超过50万平方米的大盘达到7个。
考虑到本地刚需市场，这些别墅大盘在建大量别墅同时，也相应建了一些洋房进行搭配。但在临近“五一”时，这些别墅大盘却集中推出了自己的洋房产品。华基江山一期在售190平米联排别墅，整体均价11000元/平方米，二期A组团60-120平方米洋房正接受咨询，预计今年5、6月份推出，目前楼体建设中。奥林匹目前在售户型为93-183平方米的江景2-4房，均价6000元/平方米左右。保利山水城在售143平方米三房，整体均价4500元/平方米。
别墅盘何以集中推洋房？一些开发商对此解释，别墅产品走货速度相对较慢，推洋房产品，一方面便于资金周转，另一方面能满足更多本地刚性需求。
【典型楼盘】
华基江山
地址：惠博大道南侧东江边(新博罗中学对面)
总占地：50万平方米
总建面：120万平方米
五一优惠：折扣现场洽谈
楼盘概况：
华基江山项目现在售193-400平方米联排别墅、叠拼和复式别墅，联排在售剩余15套，叠拼和复式别墅剩余39套，均价11000元/平方米。二期A组团60-120平方米洋房正接受咨询，预计今年5、6月份推出，目前楼体建设中。小区规划有1个大型主力店华润万家，4月12日正式签约北大附属幼儿园。