未来的十年你必须转型，从一个以开发为主、以资源为主的开发商，变成一个财富管理商，变成一个资产管理商，逐渐转移，租金收入成为你的主要收入来源。 当然租金收入你觉得不满足，有长远的租金收入你可以把它变成很好的金融产品，这个金融产品的回报不会比你开发的回报低，但是这几年你要做好思想准备，因为 中国还没有准备好。
均利可能是指平均利润，这是一个趋势，不过均利首先要均衡各方面的利益，只有这样，市场才能平衡健康地发展。
随着房地产业黄金十年的逐渐远去，中国楼市已进入“均利”时代。
9月23日举行的“2013全球华商(成都)论坛”，行业专家、经济学家、房地产企业和机构老总，就“机会与陷阱———均利时期中国房地产企 业发展战略”展开了对话。中国房地产业协会副会长朱中一说：“均利可能是指平均利润，这是一个趋势，不过均利首先要均衡各方面的利益，只有这样，市场才能 平衡健康地发展。”
相关统计数据显示，2013年上半年，上市房企出现了净利润增长速度低于营业收入增长速度的现象，地产行业黄金十年已经渐行渐远。暴利褪去 后，房地产企业面临着诸多方向性问题：如何利用金融工具？如何应对持续深入的政策调控？如果房产税全面开征企业该如何调整？未来十年是否必须转型……“企 业要做好趋势判断，如果对未来的判断出现错误，可能在市场上磨灭。”住建部政策研究中心主任秦虹接受记者采访时表示。
市场现象：
上市房企利润空间收窄
据亿翰智库CLR统计数据显示，2013年上半年，145家上市房企营业收入合计3089亿元，同比增长37.16%；净利润441亿元，同比增长25.20%。
不过，亿翰智库董事长陈啸天却公开撰文指出，上述数据所显示的净利润增长慢于营业收入增长，说明行业的利润空间正在收窄。“145家房企的合 计毛利率为36.60%，同比下降3.4个百分点，上市房企的毛利率也呈逐步萎缩趋势。当前价格管制、快周转和土地招拍挂等都会进一步缩减企业利润空间， 企业利润率下降属于趋势性的情况。”
中国房地产业协会副会长朱中一表示，目前国内房地产业的“均利”概念涉及多个层面，比如针对居住权，如何完善市场规则与政府保障制度的统一； 对于地方政府依赖土地财政的现实，如何通过财税制度改革加以解决；甚至“均利”还包括创新房地产金融产品，以防范房地产金融风险，以及房产税如何积极稳妥 地扩大试点，进一步稳定市场预期等。
绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文认为，成都做房地产真的不是特别合适，赚不到什么钱。但他同时强调，成都的去化能力较强，资金周转率高，这是一线城市做不到的。
市场观察：
“均利”之下，三四线城市遇冷？
上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫说，中国的房地产市场分化将越来越严重，越来越多的人口向一二线城市集中。据他透露，户均数量发 生了激烈的变化，其中，北京的户均数不到0.8套，上海的户均数已超过了0.8套。“上海的人口现在超过2500万，所以一线城市人口的继续涌入成为一个 不可逆转的现象。”
大量人口挤入一线城市，势必带来新的购房需求。这一点，在土地市场上已经反映出来。据报道，9月在北京、上海、杭州、武汉等一二线城市接连诞 生了数宗“地王”，而三四线城市却遭到冷落。多位房地产界人士认为，房企回归一二线城市已是大势所趋，主要原因是三四线城市去化能力差，项目资金周转难， 影响了房企在楼市转型期的快速扩张壮大。
孙志文表示：“去年下半年初，我们集团就明确不再进入三四线城市，因为我们深切地感受到，最终一些有核心影响力的城市必将在一二线城市中产 生。”蓝光地产副董事长、总裁张志成也公开表示：“我们现在要进入的都是省会城市，或是在省会城市群中经济发展得比较好的，比如无锡、青岛等。”
实际上，一些外资地产也极为专注一二线城市发展的势头。新加坡仁恒置地集团执行董事、执行副总裁洪志华亦透露：“这10年仁恒在成都一共投了300多亿元，集团已决定在成都加大投入。”
市场趋势：
转型成必然，要有思想准备
尽管目前还有诸多企业在扩张，其实很多企业的策略是“规模制胜”。与会嘉宾们表示，利润摊薄之后，大企业只有靠量取胜。但是，如果未来购房者对房地产的投资热情不像现在这么高涨，房地产企业该怎么办？或者说，房地产企业该如何转型？
本次论坛上，不少房地产企业的高层坦言，现在做房地产行业真是“花大力气赚小钱”。新加坡仁恒置地集团执行董事、执行副总裁洪志华说，过去， 房地产企业花很少的钱办很多的事，现在却是花很多的钱办很少的事。不过，房地产企业为了不被边缘化，依然还要买地还要发展。在这样的环境下，如果是中小企 业，压力会是非常大的。
较之大企业，博思堂董事长汪妹玲更关心中小企业未来的发展。她在论坛现场表示：“我觉得更小的开发商应该有一些特色定位，在国外有一些特色的 开发商就做得很好。”在她看来，市场行情大家是一样的，现在比的是融资成本，后期就会比渠道和品牌。而中小企业的竞争策略就是“特色”。
上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫在分析了现在的市场行情后，直言“未来十年，房地产企业必须转型。”对此，他给出的建议是：从一 个以开发为主、以资源为主的开发商，变成一个财富管理商、一个资产管理商，让租金收入成为主要收入来源，因为，有长远的租金收入可以变成很好的金融产品， 而且，它的回报并不低于地产开发。但是，这几年企业家要做好思想准备，因为中国还没有准备好。
