回首过去的一年，波折较明显的数据曲线告诉我们，2012年海南楼市的道路并不平坦，开发商们跌跌撞撞走了一路，直至第四季度才开始尝到市场回暖带来的甜头。海南克而瑞研究中心的统计数据显示，2012年海南共销售商品房55375套，均价10238元/平方米。在海口、三亚房地产市场受限购政策影响而束手束脚时，海南二线市县的楼市一直在默默地稳中求发展，业内人士认为，随着开发商进一步拓展市场，二线市县的楼市发展区域会进一步扩大。
琼海等市县房价跌至4000元/平米
“海口量升价跌，刚需当道；三亚价稳量跌，价值撑局；陵水量价齐跌，‘晚节不保’;琼海观望较重，全年‘沉没’;文昌消化缓慢，如履薄冰；价格成为全年破局的王道，渠道翻身成正面战场主力军。”海南克而瑞总经理王路如此概括去年海南房地产市场的整体业态。
对于海南的二线市县楼市，王路认为，不同于往年，今年楼市的区域性需求会有所降低，购房者会更关注个案的价值体系；其次是成交区域会继续扩大，原来更多看到的是东部、南部市县的一些项目，但今年西部甚至中部市县会有一些亮点项目出来，但这些业绩的实现，一个很重要的前提是价格。
就在去年年底，位于临高的某楼盘以4388元/平方米的起价销售其中的复式空中别墅，并且买一层送一层，由于性价比较高，仅元旦当天就销售了50套左右，客户一半来自于岛外，一半来自于岛内，其中还有不少临高当地的客户购买。而位于陵水清水湾的一处楼盘开盘最低起价8800元/平方米的价格与该区域内其它高端楼盘的高价位形成鲜明对比，以至于吸引了大批购房者的关注。
对此，王路认为，这在一定程度上反映出除海口、三亚外的海南其他市县的市场的两种趋势，一种是岛外气候刚需渐成主流；其次是当价格降到一定范围内，有一定城镇配套的项目会吸引一部分当地先知先觉的客户，这些当地的置业人士会发现，尽管他们很多人原本就有自己的宅基地，但只要价格合适且有一定的升值空间，在所居住地区购买商品房其实也是一种比较好的投资方式。
王路表示，控制在4000元/平方米左右的价格，可以启动除海口、三亚外的海南一些市县的市场，但是产品要匹配当地客户的需求，客户占比也不会太高。
对于海南非热点区域的房价，在当前全岛成交价格处于下滑阶段时，开发商只能降低价格预期。“而在琼海、澄迈、文昌这些市县成交价格持续走低，近期成交量较好的项目的价位在4000多元/平方米左右。”王路分析说。
临高乐东文昌保亭房地产潜力凸显
在开发商进一步向海南二线市县深入发展之后，各市县的房地产市场将会呈现什么样的格局？对此，王路表示看好属于海南房地产市场第三层级板块的四个市县。
王路首先认为乐东有很大的市场发展潜力，在三亚向西发展后，乐东是第一辐射圈，崖城创意新城产业园区的打造及轨道交通设施的建成，将为乐东创造更大的发展机遇；其次是文昌，文昌虽然房地产底子较薄，但其城市规划定位起点比较高，航天城的发展契机将给文昌房地产市场的发展带来质的变化，再加上目前文昌的月亮湾已进驻了几家比较大的一线开发商，因此文昌的房地产市场发展前景可期。
而作为热带雨林城市的五指山和保亭，王路认为保亭的发展要优先一些。“主要是资源差异，借助大三亚的交通可达性，资源差异性为其发展房地产市场创造有利条件。
谈到西线和中线的市县，王路指出，中线市县房地产发展比较慢，但海屯高速的开通，会成为从海口快速导入客户的便利之道，而这也将瓜分澄迈、定安、临高一部分客户从北部导入的低价客户；西线市县方面，儋州格局逐步奠定，作为百万人口的工业城市，未来的高铁轨道交通、机场等设施的建成将为其增添优势；而澄迈在通过一轮的降价后，将从海口导入更多的客户；至于东方和昌江的市场前景，王路表示要取决于乐东市场的发展。
“虽然今年各市县的开发还不会是一个比较热的趋势，市场新增供应不会有很大的变化，但原本的市场热度会保持；建议关注临高，原因是某一线标杆房企在临高一个700万平方米的项目将开始大规模推广，这会带热临高的市场，而使其会成为今年西线的一个亮点。”王路总结说。
