??2003-2013年，是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。
??从2003年8月12日，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》开始，到2013年，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
??“121文件”首开调控先河，开发商集体反弹
??十年调控 镜头1
??2003年6月13日下午3点，潘石屹回到办公室，拿起办公桌上文件，紧急召开公司会议。公司常务总裁一字不落地大声朗读，读一段讨论一段。接下来的48小时，公司处于高度紧张的状态，潘石屹彻夜失眠。他形容那感觉“就像正在进行足球比赛，裁判突然吹停比赛说，改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规”。
??这一幕源于8天前央行制定的“121号文件”，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
??这一今天看来极为平淡的调控文件，在当时让开发商如临大敌。因为它是中央首次采取抑制房地产过热的措施。
??开发商集体反对“121号文件”
??任志强随后通过媒体炮轰“121号文件”，他认为“121号文件”如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。
??全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。
??各地银行因此迟迟未出台调控细则，所有开发商都无法理解，从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。
??而在当时，一份国家发展计划委员会经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》流露出调控逻辑。报告指出，中国房地产此前连续几年的消费增长率高于G D P两倍以上，房价持续超出了消费者承受能力，商品房积压持续增加。这一背景促成了2003年以来各类降温政策的加速出台。
??18号文件出台，推翻“121文件”
??专家们解读，央行彼时出台“1 2 1号文件”，是意识到始于1998年的房地产信贷已给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是在2002年，房地产投资已经占固定资产投资比重二成多，而在2003年上半年，这个势头仍在加速上扬。
??央行表示，“121号文件”的出台是为了充分发挥宏观调控作用，保障房地产业持续稳定健康发展，抑制房产投资过热倾向，防范银行信贷风险，保持金融持续稳定。
??但当时房地产市场尚处于发育阶段，多数开发商实力偏弱、抗风险能力较差，“121号文件”对大多数开发商无疑是致命打击。因此，在“121号文件”遭遇开发商集体反弹后，对房地产市场并无太多实质影响。因为在相应的地方具体细则尚未出台之前，国务院便于9月18号出台了“18号文件”，将房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确支持房地产的发展。
??也就是说，121文件在引起开发商3个月的反弹和恐慌之后，戏剧性地被架空夭折。借着“18号文件”的鼓励，中国房地产步入飞速发展轨道。
??土地招拍挂8·31大限，“地王”从此全国涌现
??十年调控 镜头2
??一向以高傲倔强示人的任志强首次承认自己失败，是在土地市场的争夺战中。2010年3月15日，经过84轮的激烈竞价，大望京1号地被远洋地产旗下子公司以40 .8亿元夺得，楼面价高达27529元/平方米。任志强所在的华远地产在对这块地的竞争中落败，被潘石屹讥讽为“花钱买丢人”。
??潘石屹对这一“地王”做过一番测算，结论是：销售单价45000元/平方米，才可以有10 %的利润。此前，他劝任志强不要去参加拍卖，争不过国字头的公司，而任志强一意孤行，缴了几亿元的保证金去了。
??8·31终结土地协议出让
??这只是近十年来“地王”之争的冰山一角，矛头指向了2004年3月出台的“71号令”。此令要求自当年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，这就是此后开发商们在面对高房价骂声时搬出来做挡箭牌的“8·31大限”。
??继2003年7月严格控制土地供给政策出台后，2004年的“8·31大限”，终结了之前延续21年的土地协议出让制度，自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。
??自此，资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。一些资金实力偏弱的开发商因无力拿地而折戟江湖，一些热门地块在多家抢夺之下成为创造新高价的“地王”，这一当时被业界解读为中央从土地供给上抑制房地产过热的杀手锏，逐渐被指为推高地价继而垫高房价的元凶。
??当年的数据很快就有了反映———2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。
??著名地产评论人袁一泓认为，招拍挂制度客观上唤醒了土地商品属性，而之前协议出让的弊端显而易见，最为人诟病的，是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。但在开发商任志强说来，土地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头，招拍挂出让，是地方政府全部拿走，成本由购房者支付。
??飞涨的地价无法遏制房价
??从市场此前已步入疯狂局面的角度，“8·31大限”又得到业界某种理解，2003至2004年的急速增长中，原先大量潜在的问题随着楼市的火爆而集中暴露出来，这些问题主要集中在各级政府主导的“圈地热”和日渐增大的金融信贷风险。由此使得2004年的政策不得不集中到调控“地根”和“银根”两方面来。但这波调控并未给市场带来明显触动，反而带来新的问题———飞涨的地价令房价无法遏止。
??地价房价像断线风筝一样失控飞涨的深圳，试图采取更加灵活的政策来改变这一饱受批评的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新办法》，规定城市更新项目，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同，重新公开默许了协议出让土地。这被不少深圳业内人士称为深圳的“土地解放运动”，被业界解读为土地“协议出让”的恢复。
??营业税新政，交易环节开始征税
??十年调控 镜头3
??2005年6月1日深夜，刚刚在深圳中介行业站稳脚跟的赵子群意气风发，3天前26岁的他带领住宅组6个同事，签下4个意向成交单，同事们正喝酒庆祝。但两个电话把他的心情拖入冰窖，都是客户打来要求退定金的，因当天刚开始执行营业税新政，一套120万元的房子，瞬间多出6 .6万元的交易成本，而这一数额已超过当时这些卖房者1年的利润。
??很多满怀激情刚入行的地产中介被迫离职。当年深圳的数据显示，6、7、8月二手房成交量较前一季度腰斩一半有余。
??征税令全国二手房交易骤减
??翻开2005年6月、7月的各大报纸，二手房交易骤然减少成为普遍的新闻，上海、北京、福州、青岛、济南二手房交易量下挫近30%。福州一家媒体的报道更为惨烈，当年第二季度的二手房业务交易下滑七成，小中介迎来倒闭潮。
??按照当时相关部门的统计数据，当期未满2年的住宅流入二手住宅市场的比例约为40%，未满两年交易全额征收营业税的举措大大增加了购买方的成本，一套100万元的房产，在当年6月1日之后交易要多付出约5 .5万元的营业税。
??调控中的税务杠杆由此启动
??但8年后的今天，已是珠三角某知名二手中介高管的赵子群，再回顾20 0 5年营业税新政，感觉不算严厉，“就那么小挠一下”。
??因为随后的房地产调控，在税费一块不断加码：2006年6月1日，国家税务总局正式宣布将原定2年的征收期限延长至5年；虽然2008年12月30日，国税总局再次规定：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，但2009年12月9日国务院又决定：征免时限由2年恢复到5年，2012年3月1日又开始实施二手房交易差额征收20%个人所得税……
??利用税收杠杆，压缩投资者在房地产中获得的利润，达到抑制炒卖炒买、投机楼市的目的，是十年调控中的一个主要思路。
??这一方式对控制房价的效果难以判定，但购房者实实在在感受到的是购房成本的增加，现在一套不满5年的二手房交易所需缴纳的税费平均占到了总价的10%左右。
??当年的财政部财政科学研究所副所长刘尚希撰文分析指出，税收征管对于房地产市场的健康有序发展是有积极意义的。在解决中国的中长期持续健康发展的宏观结构矛盾方面，财税政策应该可以发挥更大的作用。
??但事与愿违，在快速上涨的房价面前，单单一个二手房的营业税显然无法起到遏制房价上涨的趋势。
