分析师/朱一鸣 范宏华
8月1日，新湖中宝公告称，公司拟定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，用于位于上海的两个棚户区改造项目，同日，海印股份也对外公布拟融资8.34亿元用于其商业地产项目。这两家房企的定向募资发行方案如果通过证监会批准，意味着关闭近4年之久的房地产企业再融资正式开闸。
结构性开闸促使房企再融资成为现实
房地产企业再融资重启预期从7月初便已经开始不断升温，上市房企中新湖中宝、金丰投资、迪马股份等企业相继因“筹划重大事项”而停牌，似是为启动再融资方案做准备。而业内也频出“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”的传言。如今，新湖中宝及海印股份再融资方案的顺利公布，表明房地产企业再融资已将逐步成为现实。
的确，房企再融资顺利得到政府的开闸放水是有条件使然的，我们称之为“结构性开闸”。可以注意到，除了一直游离在政策调控之外的商业地产外，新湖中宝此次定向募资方案是用于棚户区改造这样的保障性安居工程建设，符合国家产业支持方向，与用于传统商品房项目的募资截然不同。而国务院方面正逐步尝试向社会力量购买公共服务，引入民资参与政府项目，旧城改造项目更是符合新一届政府的思路。
所以，我们可以推测，房地产企业再融资短期内不会全面放开，而是只对符合国家政策导向的融资方案采取有条件的开放，包括旧城改造、保障房以及商业地产等非直接涉及住宅类的融资方案。
政策调控去行政化趋势逐步加强
再融资的“结构性开闸”是政府对于约束房企在融资层面动作的大幅让步，也是政府调控去行政化的明显表现。我们更是认为，再融资开闸是政府调控去行政化背景下的必然之举。从2010年初以来，政府以关闭国内证券市场对房企的再融资渠道作为一种行政化的干预措施，并在干预之初起到了良好的成效。然而随着2012年下半年的房地产行业好转，企业业绩提升的同时资金变得较为充裕。同时今年以万科、招商、绿地、万达等龙头房企为代表的企业纷纷香港借壳上市，开拓海外融资渠道，融资渠道的多样化使得行政化干预的政策效用进一步降低，那么政府选择开闸放水也成为必然。
此外，我们注意到，在刚结束的730政治局会议上中央对房地产行业的表态呈现明显利好，新一届政府对房地产市场表示肯定。而同时，从2010年以来，中央层面一直贯彻的“坚持房地产市场调控不动摇”之类的陈述第一次没有被提及。由此我们可以坚信，政府调控的去行政化趋势正逐步加强，再融资开闸正是政策调控去行政化的重要的一大步，而未来随着去行政化进一步加强，国内中小型房企也大可借机展望一下IPO上市的前景，特别是那些专注于城镇化建设和保障房领域的房企。
再融资开闸中小型房企受益最大
对于大型企业来说，此次再融资开闸增加了企业在内地证券市场的融资渠道，同时缓解企业在政策背景下采取高风险、高成本融资所产生的压力。而对于中小型房企来说更是如同沙漠中的一泉甘露，原先在行政化调控干预下，中小型房企融资渠道有限，难以像大型房企一样寻求境外融资渠道，导致其融资能力持续弱化。而随着这次再融资的开闸放水，中小型房企无疑将成为最大的受益群，尤其是像新湖中宝、海印股份这样既有自身专业特点，项目又符合国家政策导向的企业。
一方面，我国目前房地产板块的上市公司中，有一半以上具备上市再融资的资质，而其中的中小型房企将可以直接再融资，从而有效解决企业资金问题。另一方面，中小型房企项目体量不可能很大，而小体量项目的小规模再融资在整体市场缺乏流动性的背景下更容易获得是市场青睐。
