本周出台的广州新政“穗六条”进一步提高了二套房的首付比例，由原来的首付至少六成提高到至少七成。根据近期中介公司的统计，其实购买面积在90-144平方米单位的买家有60%-70%都需要按揭贷款才能买房。新快报记者走访发现，新政出台后，很多准备换房的二套房买家大呼“很受伤”。那么在首付资金不够的情况下，如何才能尽快达成换房愿望呢？
算一算
100万元10年期贷款利息对比表
贷款利率 月供(元/月) 总利息(万元)
6.55% (基准利率) 11380 36.6
7.025% (基准利率1.1倍) 11717 40.6
8.5% 12399 48.8
9.1% 12722 52.7
对策
卖一买一
利：旧房卖个好价钱，能尽快筹到首付款弊：无法再享受第一套房贷款利率七折优惠
对于已经有一套房在手的二套房买家来说，如果想再次置业手头资金又不够的话，首先想到的可能就是“卖一买一”。
目前由于市中心楼价都已经去到三百万元左右，首付七成意味着首付款超过两百万元。所以如果想换房，可以选择将目前自己居住的住房先卖掉。据合富置业市场经理梁燕明介绍，市民陈先生近期将正用于全家自住的两房单位以市场价210万元放盘，在“穗六条”出台前有买家看中，但要求降价到205万元，原本陈先生也想着便宜一点早点卖出去。不过，在“穗六条”出台后，陈先生立马改变了主意，加价到215万元，因为陈先生“细屋换大屋”的目标是同一小区的一套市场价340万元的三房。原本他以卖房的钱再加上积蓄，支付六成首付款应该绰绰有余，但首付提升到七成后，陈先生的购房预算变得紧张，只能寄望旧居卖个好价钱。不过，这样一来陈先生的置业计划是否能顺利实现还是一个未知之数。
需要提醒市民注意的是，一旦将原先的住房卖掉，特别是以前贷款时获得七折利率优惠的住房卖掉，以后想再次置业的时候，就无法获得这样的贷款利率优惠了。并且，如果市民在二次购房时申请了按揭贷款，无论第一套房是否卖掉，只要有过贷款记录，再次购房时，就会被当成是第三套房，银行不会再接受贷款申请，需要一次性付款。因此市民在二套房首付资金严重不足的情况下，可以选择卖房。若积蓄已经足够再次购房的六成首付，只是由于政策的变动，不得不追加一成预算的买家，则可以考虑保留第一套住房，通过其他方式来凑足不够的一成首付。
对策
保留第一套房申请抵押贷款
利：仍拥有第一套住房弊：若第二套房总价高于首套房，要承担双重还款压力
在保留原有第一套住房的情况下，将首套房抵押做抵押贷款，将资金用于购买第二套房的首付。这种做法适合第一套房没有贷款或者已经还清贷款的买家。目前不少银行推出了住房抵押消费贷款，贷款利率在8.5%左右，贷款年限最长十年。
目前的住房抵押消费贷款一般可以贷到房产评估价的七八成，也就是说，在买家已经拥有的第一套住房价格与想购买的第二套住房价格相差不大的情况下，通过将一套住房抵押，可以满足买家再次购房、首付七成的资金需求。如果买家准备购买的第二套住房总价要比第一套住房的市场价高得多的话，抵押贷款部分的月供加上按揭贷款的月供，每个月供楼压力较大。
以在市区购买一套300万元的物业为例，首付七成为210万元，其余三成70万元做20年按揭贷款，等额本息还款方式的月供为5514元。如果首付款210万元通过抵押第一套住房获得：贷款利率为8.5%的十年期贷款，月供要高达26037元，总共的月供要达到31551元。所以如果手头有积蓄的话，应该尽量减少利息高的抵押贷款部分的贷款金额。
对策
找按揭公司申请全额贷款
利：向按揭或担保公司借钱，一次性付款买下房子，解燃眉之急弊：利息较高
有的二套房买家，目前名下并无房屋(曾经购房做过贷款，目前已经将房子出售)，或者第一套房还在按揭中，无法做抵押贷款，在不卖房的情况下，如何再次置业呢？
记者了解到，针对这种情况，目前有按揭公司或者担保公司提供一种名为“全额贷款”的业务。所谓的“全额贷款”，其实也是通过住房抵押贷款来实现。不同的是，住房抵押贷款必须是买家拥有一套住房的完全产权(已经购买在自己名下，并且没有按揭贷款)，才可以做抵押贷款，而目前按揭公司或担保公司推出的业务则是买家在购房时，先通过担保公司借出一笔钱来一次性付款将房子买下来，然后再通过在银行办理房产抵押贷款来获得购房者需要的房贷资金。这种业务适用于二手房或者现楼的一手房买卖。
住房抵押贷款一般可以贷到房产评估价格的七至八成，购房者想做到所谓的全额贷款，按揭公司或担保公司还需要为购房者打包两到三成的信用贷款，以此来做到十成贷款。和普通的住房按揭贷款相比，通过住房抵押贷款的方式来购房，贷款期限一般最长只有10年，住房抵押贷款利率高达8.5%至9.1%，而信用贷款的利率更是达到了10%-12%。同时，买家在银行放款前，还要支付给按揭公司或者担保公司3.5%-4%的垫资月利息。通过这种“曲线救国”的方式来按揭购房，可以解决买家首期不够的燃眉之急，但要付出的利息代价也不小。
因此这种方法适合第一套房出租可以获得丰厚的租金回报，或者家庭月收入充足、稳定的买家。
以一笔金额为100万元的贷款为例：二套房贷利率需在基准利率的基础上上浮10%，为7.205%，10年期贷款，等额本息还款方式的月供款为11717元，十年的总利息支出为约40.6万元。而住房抵押消费贷款利率为8.5%的话，月供款则为12399元，十年的总利息支出为约48.8万元。同样是10年期的贷款，两者月供大约相差682元，10年总利息差达到了8.2万元。而按揭贷款还能选择20-30年期贷款，100万元做30年期的贷款，等额本息还款方式的月供款只要6791元。因此，以抵押贷款的方式来按揭购房，虽然可以获得更高的贷款成数，但贷款利率非常高，并且贷款年限比较短，对购房者每月的还款能力要求很高。
提醒购房者注意的是，除了银行利息，全额贷款还有一笔按揭公司或者担保公司垫资费，费用相当高。如100万元是房款总额的七成的话，房款的总额约为143万元，按照3.5%-4%的垫资月息计算，按正常流程，垫资的费用需要5万-5.7万元，银行放款的时间越长，垫资的费用越高。
