集合信托击鼓传花显危机

近两年来动作激进的信托业新锐四川信托终于遭遇兑付危机，位于浙江舟山的洋城锦都置业项目因销售惨淡而无法偿还信托贷款。四川信托采取的办法是击鼓传花式的借新还旧，把债权转给第三方的一家浙江企业。这种借新还旧的方式，将兑付危机往后顺延，这是房地产信托遭遇兑付问题时的常见做法，但这种方式危机暗藏，毕竟如果是因为地产项目本身的问题，债务延期也未必就能够最终解决问题，到最后总得有人来买单。

  四川信托舟山项目违约被接盘

  上一周，地产信托出现兑付危机的长长名单上又多了一个——位于浙江舟山市的洋城锦都置业。早些时候，中信信托的青岛舒斯贝尔项目、三峡全通项目，安信信托的温州泰宇花园项目、昆山纯高项目出现兑付危机，震动业界。而最新动态显示，中融、中信、新华、长安等多家公司在鄂尔多斯的部分房地产项目都出现了兑付危机，有些甚至进入了司法程序。

  在个案之上，一条有关地产信托的规律正在形成。“许多地产信托融资项目依托的是集合信托，并且是借新还旧滚动式发展。当集合信托新产品规模萎缩时，借新还旧的模式的维系有可能出现崩塌。上述个案呈现的规律包括了这一条。”7月23日，用益信托分析师岳婷向中国房地产报记者表示。

  四川信托舟山项目

  违约被接盘

  上周，四川信托“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”被接盘，原因并不复杂，即基础资产无法偿还信托贷款而被接盘。但在岳婷和佳兆业投融资部门一位高级经理看来，这或是集合类地产信托兑付危机的一个解剖样本。

  洋城锦都置业成立于2005年4月，注册资本5000万元，位于浙江舟山市嵊泗县，房地产开发三级资质，典型的中小房企。2011年9月，四川信托发行“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”，向洋城锦都置业发放1亿元信托贷款，该项目期限18个月，100万~300万元投资的收益率在10.5%，300万元以上收益率11.5%。

  这款信托设置了多项增级措施：锦都置业66.67%股权划至四川信托，实现绝对控股；其余33%股权也全部质押于受托人；锦都置业将名下两块国有土地使用权抵押至受托人；浙江铿达建设集团有限公司及实际控制人马晓平提供连带责任担保。“开发商之所以接受这种模式，或者是因为很自信能够还款，或者就是出于无奈急需资金。”前述佳兆业人士表示。

  但是，2012年初洋城锦都小区项目陷入停建状态。在处于强势的四川信托的要求下，双方共同找到一家浙江当地企业接盘，对方出资，四川信托对认购锦都置业项目的58位个人投资者进行了兑付，该企业则接盘了债权和抵押，信托计划也由集合信托变身单一信托。

  “信托接盘一般有三种方式，一是信托公司继续发行新的信托计划，相当于借新还旧；二是资产管理公司对项目彻底收购，一般对项目要求很高；最后就是信托利用自有资金兑付或者找企业出资接手‘集合’的个人投资。”前述平安信托人士分析认为，四川信托没有选择发行新信托，说明其对锦都集团已非常不看好。

  岳婷则分析认为，“对信托公司介入股权的房地产信托，目前还是具备争议的，如果是优先股形式介入，在附加条件下可以让开发商回购；如果以普通股的形式，法理上必须与开发商共担公司风险，这是信托公司最不愿看到的。”而上述案例的出现足以说明，发生兑付风险的地产信托个案还有很多这种“最不愿看到的”状况潜伏在更大风险的层面。

  集合信托量质齐跌

  中国信托业协会早前公布的一季度信托数据显示，信托总资产8.7万亿元，较之2012年一季度末增长64.7%。但集合信托同比增长仅39.6%，集合信托所占信托资产的比例从去年一季度的28.29%下降至23.99%。

  而据用益信托的跟踪测算，与4月份相比，5月集合产品的成立数量和规模分别减少了1.32%和14.19%；与去年的5月份相比，成立数量和规模同比下滑7.65%和29.58%。6月，集合产品的成立数量和规模数据继续恶化，环比分别减少了14.71%和0.52%；同比更是下滑了33.95%和40.58%。

  中国房地产报记者查阅WIND资讯的数据获悉，截至7月23日，集合信托新产品数量为237只，募资规模212.2亿元。与此同时，下滑幅度更大的是单只产品募资额，7月份已发产品平均募资额只有1.27亿元，和6月份平均1.52亿元相比，降幅超过16%，同时也创下了过去两年内的新低。

  这一下降趋势与集合信托当前的一大特点直接相关，即利用集合信托的资金池效应进行借新还旧的操作。“在银监会8号文出炉后，市场曾预期，银行为了解决‘非标’资产问题，融资通道会从单一信托转向集合信托。但从接下来几个月的实践来看，集合信托更受影响。”前述佳兆业投融资部门人士7月23日接受本报记者采访时表示。

  据这位投融资高级经理介绍，监管层“自8号文”开始对许多信托公司的集合产品监管更加严格，是集合信托数量和规模下降的主要原因。而更加严格的理由正是前述延期兑付等危机的出现。

  “华融信托、中信信托等之前较为激进的信托公司，已被地方监管部门要求在产品风险的管控上更加严谨。”7月24日，平安信托风险控制中心一位不愿具名的负责人在接受本报记者采访时透露。

  所谓“退潮时才知道谁在裸泳”。兑付危机出现时，上述“激进”指的主要是高企的信托预期收益率，即对于房企而言的信托融资成本。“出现问题的借新还旧的集合信托当初设立时都是12%~20%的高成本。在经济下滑、销售阻滞时，中小房企的利润率很难覆盖如此高的成本，只能靠借新还旧来维系。玩不转的就只能接受兑付或接盘了。”前述平安信托人士告诉本报记者。