??十年，不过就是经济发展史中的惊鸿一瞥。
??然而这十年，却是中国房地产业最跌宕起伏的十年，也是产业篷勃发展的黄金十年。
??十年间，狂飚突进的房地产业，如同一匹脱缰的野马，那些行政化的调控手段，为这个奔腾的年代打上烙印。十年之后，限外令的松绑，像是一个符号，为黄金十年的远去注上句点。限外令松绑，境外资本会否卷土重来？
??对一个经济步入新常态的国家，对于一个日益成熟的行业，答案显然已经不再重要。迈向真正意义上的成熟和理性，才是这个产业、这个时代的最终命题。
??十年限外令松绑 外资进退有据
??后黄金时代，一个执行了10年之久的限外政策，在人民币贬值预期强烈的背景下，获得松绑。同时限外令解禁的去行政化思路，让中国楼市由“越堵越进，越疏越出”的投机怪圈走向理性和成熟。
??限外令松绑影响有限
??日前，住建部等六部委下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），文件指出：
??境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
??该政策的出台，也意味着境外人士在境内买房的限制十年来首次被打破。一时间，行业内各种声音此起彼伏。然而，相比较实施限外令之前，业内人士一致认为，曾经的“海外购房团”不会卷土重来。
??戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成在接受《东地产财经周刊》采访时表示：“虽然政策放松，但外资不会像过去那么汹涌。限外令政策主要涉及两个层面，首先是个人买房层面，其次是机构投资者在内地买项目的层面。放松之后，因为部分城市限购并未取消，所以只是对市场上的刚性住宅需求有一定影响。但对于投资者来讲，人民币贬值的背景下，来内地做房地产投资的可能性不大。”
??在叶建成看来，中国房地产市场正处于一个调整阶段，房价过高，投资回报率较低，再加上股票市场，外汇市场不稳定以及人民币贬值等影响，对外资暂时不能构成较大吸引力。
??上海知名房地产学者范伟国甚至表示，在内地投资房地产几乎已经没有价值可言。
??范伟国告诉《东地产》：“首先，海外人士来中国内地居住的可能性很小；其次，目前来看中国的房价太贵了，他们来中国投资的可能性也不大。限外令的放松只是对部分在上海工作并愿意在上海定居的人有一些好处，比如在内地上班的海外华人、香港同胞以及台湾民众，但这部分人群的受众面很小，所以从整个房地产市场来讲，限外令松绑的效果不会很明显。”
??范伟国认为，中国房地产目前处于高位运作。然而，实体经济没有完全复苏，职工工资不能大幅上涨，在这样的情况下，纵然限外令松绑，房价也不可能再有疯涨态势。
??10年限外令
??《东地产》了解到，“限外令”从2006年开始，当时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量的外资通过投资中国房地产进入中国市场。
??有业内人士回忆，当时有一个购房者拿着几百万，跑到售楼处，一边拿着手机，一边定下了五套房。事后，那名购房者表示，自己是代国外亲戚买房，当时，他的亲戚告诉他“见房就买”。而类似这样的案例并非少数。
??房地产在2006年时遭遇过滑铁卢，之后能迅速复苏，和当时大批外资涌入不无关系。
??正是在外资炒房的背后，政府出台了一系列的“限外令”，包括2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以及2009年的“向境外投资方出售国内资产征税”规定。2010年11月，国家外汇局出台过规定，按照规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
??2012年，国家发改委也发出过通知，内容规定：对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。
??分析人士称，在过去的10年中，中国房地产被境外投资者视作保值、升值的投资目标而被炒作，同时，国际市场看好人民币持续升值，大量热钱不断涌入，这造成了我国房价多年持续性暴涨；因此，对于外资进入中国房地产市场进行投资的限制一直较为严格。
??然而，时过境迁，随着政策以及市场的影响，至今，在中国房地产市场上，基本已经难觅外资买房的身影。
??边缘化外资离场
??有外资开发商高层表示，尽管限外令放松，但是外商投资还是有许多问题，比如审批流程复杂、土地投资困难。此外，国内已经较高的土地成本、房价，以及二三线城市供应量过剩，都是制约外资投资的重要原因。
??随着中国房地产市场日趋饱和以及政策层面的限制，近年来，已经陆续有多家海外房企逃离中国市场。
??继去年李嘉诚高调撤离内地房地产市场后，嘉实房地产投资（香港）有限公司宣布，停止在中国市场上进行投资活动，将资金转向海外市场。
??盛富资本CEO黄立冲也曾表示：“内地楼市风险很大，我们已经停止了在中国的项目开发投资，只是维持一些旧有项目的运营。”
??对于中国日趋拉升的房价，范伟国举例称，其亲友曾在内地用700万买了一套100多平米的公寓，而之后仅仅用不到500万就在加拿大温哥华买下一套290平米的别墅。在这样的对比下，外资很难进入中国市场。
??范伟国坦言：“国内国外生活习性不同。外国人大多更愿意租房而非买房。”
??“房子有投资价值，外国人才会去购买，否则离开的时候很难变现。但就中国目前的市场状况而言，显然不适合他们做房产投资。”范伟国表示。
??上海国际社区成长记
??境外人士在上海的聚集，不仅带来了多元文化，也促成了国际社区的成长，改变了城市格局，并深刻影响了房地产市场走向。
??群聚效应
??上海国际社区的形成，与境外人士的群聚不无关系。
??事实上，国际社区通常是指来自世界各地不同国籍的人们聚居一定地域范围内所组成的社会生活共同体。对于外国人而言，国际社区就好比国外的唐人街，能在异国感受到故乡的亲切。
??在上海，提起国际社区，人们首先想到的是古北、联洋和碧云这三大国际社区。古北新区则是最早规模化开发的高标准国际化社区。位于上海的市区西部，虹桥开发区西南侧，规划建筑面积约240多万平方米。形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。为此，古北新区一期被评为20世纪90年代上海十大新景观之一。
??居住在黄金城道的美籍华人张甜薇告诉《东地产财经周刊》，古北国际社区人气极高，在外国人眼中，通常在上海工作或定居，古北都是首选之地。在上海居住了20年之久的张甜薇，指着一片又一片区域讲解，“古北比较偏日韩台一点，像三星、LG、现代重工都离很近。而且还有些日本人来古北专门开餐馆，其他来上海的日本人，也会更吃得惯些。”
??限外松绑影响甚微
??楼市“限外令”的放宽，对部分二线城市呈有利局面，但对仍在执行限购的上海来说却影响不大。一位住在联洋国际社区的外企高管Alan告诉《东地产》：“其实限外令放不放宽，对于我们来说影响不大，我和身边来自国外的朋友在上海都选择租房，在中国买房成本太大。”
??Alan表示可能因为中外文化的差异，另外公司职位的调动，不会永久性在中国居住，所以更愿意租房，而且这样自由度更高。
??经过实地探访，《东地产》了解到目前古北、联洋、碧云等租房一室户每月均价都在8000元以上。整体上，大多数外籍人士都选择租赁价格较高的高端房。对于外籍人士而言，自身的经济能力充裕，在租房上选择性较大，往往能带来较好的住房体验。
??相对而言，港澳台人士在国际社区买房的需求远超外籍人士。不过，即使是对境外购买主力的港澳台人士，限外令新政影响也极小。
??“其实要买房的，早就买了，一直不买的现在也不太会买。”台籍人士陈美丽对《东地产》说。
??新兴国际社区
??经过记者走访古北、联洋及碧云等国际社区，通过周边中介门店了解到了，从上世纪90年代上海第一个国际社区古北国际社区开始，到第二代的浦东碧云、联洋，两大国际社区开发早已饱和，几乎没有土地储备，区域新房已是零供应状态。现今国际社区内的外国人不足40%，古北地区今年涨幅在10%左右，国际社区均价也都在7万左右。
??Q房网中介陈桓之说：“可能是之前金融风暴的影响，国际形势受影响，近年来不少的外国人选择回国。加上之前的降息降准和股市红利，也有不少的本地人获利选择置换，住进了国际社区。所以会呈现一种中国人在国际社区越来越多的趋势。”
??实际上，上海在经济水平上的大步伐提升是大量国人成为古北、碧云业主的主要原因。这意味着，国人对国际级的生活水平有着巨大的需求，所以新一批的国际社区也随之应运而生。像新江湾、大宁等国际社区就是这样建设起来的，成为新老国际社区的接力者。
??“与前两代国际社区相比，新社区的外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，第三代国际社区新江湾板块更多是倚靠自身优越的生态环境、规划标准等因素发展而成的。而自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的房地产开发企业追捧。”上海21世纪不动产分析师罗寅申曾表示。
??虹桥经济开发区引进大量外资企业时，为了配合国际人才的生活需求，政府高标准规划建设了最初的古北国际社区。而第二代的国际社区像联洋、碧云都是金桥和张江的国际企业根据人才需求建设的。但对于新型的国际社区而言，主要目标人群是经济能力和生活水平都较高的国内人士。
??住在联洋国际社区天安花园的王云军告诉记者：“虽然房子是旧了，但是人气却积累下来了。现在虽然外国人少了，一套99平的房子还是要六七百万，价格直逼其他地区一手房。平时在陆家嘴上班，来回也近，不过最重要的是看中联洋闹中带静的环境、业主素质和未来的升值空间。”
??其实王先生和不少住在国际社区的业主想法是一样的，配套设施的超前性，满足于中上阶层的消费需求，公共和服务系统管理的先进性及人性化、多元化也是很令人心动的。临近写字楼，国际化生活氛围强，符合现代高端住宅的理念。
??传统国际社区已经对上海发展造成深远影响。事实上，上海的国际社区从最初的古北到联洋、碧云再到现在新兴的大宁、新江湾、唐镇等地，其实国际社区的居住理念正逐步形成，对象人群已不再局限于外籍人士，而是逐步演变为与国际接轨、追求生活品质的高端人士。
??境外资本淡出楼市后黄金时代
??执行十年的外资限购令松绑，伴随着已逐步边缘化的境外资本淡出楼市的时代趋势。
??政策松绑
??楼市自2006年起实施“限外令”，彼时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策。
??但看重人民币升值等因素，境外热钱投资中国房地产业的步伐并未有明显放缓。国家统计局数据显示，2007年1至9月，中国完成房地产开发完成投资逾一点六八万亿元人民币，房地产开发企业资金来源约为二点五四万亿元，其中，利用外资四百二十三亿元，增长六成多。
??2007年11月7日，国家发改委全文公布了新版《外商投资产业指导目录》。根据新版目录：我国将继续限制外商投资于土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。
??2009年再出台“向境外投资方出售国内资产征税”规定。到了2010年11月，国家外汇局出台规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
??2012年，国家发改委也发出通知：对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。
??据国家统计局数据，在2007年至2014年期间，由于受国家政策限制，房地产开发投资资金利用外商投资占比在逐年下降，但利用外资额仍然在400亿元以上，而仅2010年在商务部备案的新设或增资的外商房地产企业就达1000多家。
??专家认为，在国内楼市当前的这种低迷情况下，外商资金进入中国房地产市场的兴趣不会很高，因为中国楼市房价上涨的黄金时间已经过去了，投资也很难获取高额的回报率，现在限制放开，他们也不会大规模进入。
??实际上，针对开发领域，一系列限外令在今年3月开始悄然松绑。
??今年3月， 国家发展和改革委员会与商务部公布最新《外商投资产业指导目录（2015年修订）》（商务部令第22号），在 “限制外商投资产业目录”中，删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。这些限制类条款包括：土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等。
??第一太平戴维斯认为，限外令的调整虽然具有积极影响，但难以显著改观房地产市场整体行情，因为境外购房人士与投资企业仅占整体市场的一小部分。尽管如此，此时仍是限制取消的最佳时机：国内房地产市场相对疲弱，外资房地产投资限制的放宽不会导致热钱的大量涌入。
??欧美资金退场
??官方数据指出，在全社会固定资产投资中，外资占比正在迅速减少。去年上半年，中国完成固定资产投资的到位资金中，利用外资下降了8.3%，而截至2015年6月底，中国利用外资的降幅已经达到了30.9%。以广东省为例，在最近5年的固定资产投资中，外资投向房地产的占比均超过了35%，而这一占比在今年上半年广东省投向房地产的外资比例不足15%。
??欧美资本在中国市场动作并不少，但由于中国房地产开发对外资的政策限制，第一波进入的外资，多为基金或者信托，并不是以房地产作为主业的企业。以铁狮门为例，它是最早进入中国房地产市场的外资基金，其主营业务是房地产市场的投资，其本身并不从事专业的开发或者至少不以此为主。
??但近几年以来，外商撤资中国地产的消息就络绎不绝。
??今年年初，有消息称，摩根士丹利正在叫卖上海广东路的世界贸易大厦；5月，摩根士丹利的新近报告将中国房地产行业的评级由“有吸引力”下调至“谨慎”，认为行业的融资风险增加，潜在购房者减少。
??业内人士认为，欧美资本从根本上无法理解中国经济的发展模式，认为新兴市场风险较高，再加上政府管控，导致投资策略两级分化，或太保守不投，或投机为主赚快钱。这也就意味着，投资人进入中国市场，更多的是冀望获得中短期的“货币利益”，而并非中长期所需的市场份额、人脉资源以及管理经验的积累。自上海地产界的业内人士认为，“外资在房地产市场的退潮一直在持续。因为在人民币贬值压力下，外资投资的货币升值效应已经弱化。”
??港资撤出
??与欧美资本不同，港资和新加坡公司在文化上更相容，更能理解中国的发展，所以在投资上显得更长期和稳健，一般是开发模式。但对于一路渐暖的房地产市场并非所有人全看好后市。港资纷纷高位套现。
??7月15日早间
??两间港股上市公司恒大地产和华人置业双双刊发公告称，旗下两家附属公司已经达成收购协议，恒大地产以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团。
??7月24日
??瑞安房地产有限公司与香港领汇管理有限公司签订买卖协议，领汇以逾66亿元人民币价格收购上海“企业天地1号及2号”。
??日前
??港股上市内地房企合景泰富发布公告称，公司与新鸿基订立股权收购协议，收购后者持有的广东佛山最大旧改项目30%的股份，涉及金额约为18.6亿港元。
??最新消息指出，李嘉诚名下长实地产位于浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇广场正在寻求转手，项目目前最高报价达200亿元人民币。事实上，近几年来，李嘉诚陆续出售手中的内地物业，一旦此次世纪汇出售，李嘉诚在上海的核心商用物业只剩下南京西路的老牌商场梅龙镇广场以及紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块（规划为“世纪盛荟广场”）。
??一家投行分析师分析，内地房地产大环境已经与几年前发生明显变化。黄金十年过去后，对于追求高收益的港企而言“白银十年”的价值仍难以估量，尤其是具备全球投资渠道的港企，不乏其他区域和行业的投资机会。
??对于已经在“黄金十年”通过土地溢价赚得盆满钵满的港企，纷纷套现转投海外，或者其他高新行业，在回报率上显然更为划算。此外，变现一些非核心业务的投资，也能让其集中资源发展中国现有核心业务。
??结语
??楼市“限外令”，在实施的这10年间，中国经济无论是增长方式还是结构，都发生了不小改变。如今一朝松绑，从产业的影响来看，限外令的松绑对行业影响甚微；但这个行政化手段的退出，仍因此有了更多的象征性意义。
??执行十年的外资限购令松绑，伴随着已逐步边缘化的境外资本淡出楼市的时代趋势。长远来看，限外令解禁的去行政化思路，让中国楼市由“越堵越进，越疏越出”的投机怪圈走向理性和成熟。
??更为重要的是，作为一个海纳百川、兼收并蓄的城市，境外人士在上海的聚集，不仅为这个海派文化浸淫的城市带来了多元文化，也促成了国际社区的成长，并深刻影响了房地产市场走向。
