虚构房源吃差价，联手炒作乱收费 野蛮生长乱象频出，监管法规成摆设
这个常住人口只有459万的三线城市，房地产业正迎来前所未有的高速发展期，二手房市场正处于野蛮生长阶段，各种乱象不可避免地纷至沓来。
二手房网签系统在惠州商品房市场发展长达20年历史中一直处于空白状态，惠州二手房市场也长期处于相对无序竞争、行业自律和监管缺失的状态下，由此引发出一系列如中介卷款潜逃、“潜伏”、业务员跳单、侵吞顾客诚意金等乱象。
法律人士指出，《房地产经纪管理办法》(下称《办法》)没为消费者提供太多救济途径，纠正行业乱象仍有待解决深层次的问题，而这必须依赖健全相关法律法规、加大监管力度来破解难题。
大小中介都碎过节操
惠州市中介行业协会数据显示，早在2011年6月，惠州二手中介地铺网点就已超过250家。早在2008年，中介地铺在惠州遍地开花时，中介乱象也开始集中爆发，时有损害消费者权益的极端案件出现。无论是大牌中介还是小中介，许多都曾节操碎满地。
2008年，惠州本土中介中原地产总经理何文斌突然失踪，众多业主发现，他们在该中介的购房款也随之没了下落，涉案金额达200多万元。同年，全国最大二手中介创辉租售在惠暂停营业，员工被业主群殴。
2010年，惠州某大牌中介业务员绕开公司私下收取客户诚意金，随后辞职，受损客户上门讨要说法，该中介虽发布道歉声明，但后来依旧发生多起类似事件。而类似事件，在其它中介也频繁上演。
今年6月，惠阳两家规模区域排名前五的房产中介红征地产和东生地产，遭新招业务员“潜伏”，公司全部房源信息被盗且公开叫卖，近9000条房源信息和8000个客户信息面临泄露危机。
除了上述极端案例，一房多卖、阴阳合同、虚构房源信息等乱象也同样在中介行业大行其道。
从业人员素质低制度不规范
惠州二手房中介行业何以乱象丛生？有人曾归咎于立法滞后。直到2011年，国家才出台《房地产经纪管理办法出台》，但在该办法出台2年后，上述现象依然层出不穷，法规的作用并未得到有力彰显。
这在广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵看来，客观上，《办法》的贯彻落实在一定程度上使一些行业乱象有所收敛。但属于部门规章的性质，法律效力偏低，加上该《办法》旨在加强行政监管，但行业乱象最终受害者是广大购房者，并未为消费者提出足够的救济途径。
惠州市房管局副局长袁贵平在一次惠州二手房论坛上抱怨中介不按规定办事，2009年年惠州就出台了二手房合同范本，“但是有些中介依旧没有使用标准的合同办事，导致二手房交易市场出现问题”。
国内著名房地产市场研究专家赵卓文则指出，惠州二手房产中介代理行业处于较快的发展阶段，但当前竞争处于无序状态，操作不规范，行业自我约束不大；从业人员准入门槛低，有待规范和提升；行业集中度还不高。他建议，惠州中介行业，要注重从业人员整体质素的提升，尽快推动行业的规范化、制度化。
邹朝贵同样认为，规范二手房市场，还要从健全相关法律法规、加大监管力度方面入手。
二手房网签可防一房多卖、阴阳合同等乱象
另一观点认为，惠州二手房市场乱象与其市场发育程序低密切相关。包括二手房网签系统的长期缺失带来的信息不透明，也是行业滋生乱象的一大诱因。
这种说法并非毫无依据，高速发展的惠州新房市场随着大量国内一线品牌房企的进驻，快步迈入专业化通道，但二手房市场却并未迎来同步的成熟度和专业度。其中包括在广州、深圳、东莞等周边城市早已实现二手房的网签，惠州的二手房网签系统却在惠州商品房市场发育长达20年中，一直处于历史空白，惠州市房产管理局给出的理由是，主要原因在于资金问题，过去没有资金支持，网签系统无法建立起来。
不过，惠州将很快终结无二手房网签系统的历史。据惠州市房产管理局及其数据发布平台惠民之家网站透露，惠州二手房网签系统预计本月中旬推出，实现对二手房交易环节的全程监控。这个网签系统被房管局和二手房中介一致看好，因其将带来透明的交易流程，公开真实的房源、价格，被认为能有效防止目前二手房交易中的一房多卖、阴阳合同、中介吃差价等潜规则，减少乱象发生。
乱象特写0 1
中介上演“潜伏”，13天卧底两公司盗走信息近万条 5000元一份公开叫卖，交 易现场被抓住却无法起诉
这是惠州迄今为止业内公认为最恶劣的中介信息倒卖事件。
6月26日，化名、假身份证、一下午，红征地产自2010年开业至今，三家分店累计4000余条房源信息、3600多个客户信息，被人潜入公司盗走，并以5000元价格公开叫卖。此后一周，“潜伏”戏码在惠阳东生地产再度上演，依旧是假身份、一天时间，4800多条房源信息4000余条客户信息成为交易主体。
冯志贤和他的红征地产3年前落户淡水，拥有三家分店，还有五家待开业。冯自认业绩可排进淡水市场前五名。可6月26日后，冯志贤明显感受到了一种异样的气氛。原本正常半个月可完成交易的一客户，多次推托后没了下文，原本独家的房源也被中介同行无数次叨扰，此前并无来往的其他中介行开始到红征借钥匙看房。冯志贤几块待售地皮也不断被业界所谓的“买家”中介探寻价格，而且从来电信息判断皆来自不远处同一街道新开的4-5家中介地铺。
这些信息是怎样泄露出去的？
7月上旬，红征地产分行经理朱先生接到淡水喜乐居地产老板电告称，有人以5000元的价格公开出售红征内部房源和客户信息，并且提供电话号码，但这一号码被冯证实无法接通。
7月15日，一位自称为房友专家的Q Q用户联系红征地产主管业务徐先生，兜售惠阳房源和客户资源。冯提供的Q Q截图显示，对方表示还有东生地产4000余套房源和4000多个客户资料，4000元即可成交。
红征地产小叶随即以新开店面为由，和对方商定3000元成交，并约定在肯德基交易，对方在安装房友软件后，即上传数据包。交货现场，冯志贤发现数据包中出现惠州红征地产代理有限公司的名字，“这一注册名此前鲜有人知”。
“6月26日之前两年，红征地产所有的客户跟进资料、房源信息，以及业务员给意向客户打过几次电话、客户的心态，应有尽有，和公司使用的一模一样，连客户的房产证、身份证复印件也赫然在列，东生地产的资料同样被复制。”冯的愤怒显然不止这些。
兜售信息的人自称赵浩天，和6月26日化名“赵紫阳”入职红征地产的同为一人。当时负责招聘的徐先生受访时说，白白净净的赵紫阳，一副涉世未深的样子，6月26日未带身份证应聘置业顾问岗位，因为“正值用人之际，看模样也还不错机灵”获得试工机会。
27日，赵紫阳进入红征地产试工。“上午是常规跑盘，下午便可以接触到电脑，但未入职的员工，公司连网络账号都没开，至今不明白赵是如何在三个小时内，进入公司内部房友系统拷走数据包的。”冯说，之后赵再也未能联系上，当时并未在意这件事。
7月7日，该人再度化名“陈万友”应聘进入东生地产。在其假造的求职申请表上，其职业的履历堪称辉煌，在深圳厚基房地产开发公司做过营销总监，最后一份工作是万科地产的营销经理。同样试工一天后离职。
交易现场被赶到的警察确认，“陈万友”是假名字，并且随身搜出了3张其他身份证。东升地产总经理陈建华说，“公司的客户信息、付款方式、财务进账记录、合同交易被一锅端掉”，并有证据证明至少4家公司购买了这些客户和房源信息。
“这是一个团队在作案，分工明晰，有人提供技术支持，否则房友软件根本无法破解，这些数据包的安装、解码短时间不可能搞定。”陈建华说，现在成交受到了较大影响，“我们非常被动，独家房源没有了，客户的资料成为共享在，其他中介公司随时可以抢单。”冯志贤也表示，成交时间被拉长一倍有余，“一个月损失至少2万元”。陈建华感慨，在他10多年的地产中介职业生涯中，没见过比这件事更恶劣的，“做事做得太绝了”。更让两家公司愤怒的是，即便在交易现场报警后，公安系统却因证据不足无法立案，在24小时拘留调查无果后只能放人。冯志贤提供资料显示，警方赶到交易现场，没收了硬盘和笔记本等，但随后负责此次出警的派出所长称，此前没有办理过这样案件，无立案依据，无法鉴定其信息价值，也无法起诉。
乱象特写0 2
两审皆胜诉，1万元诚意金只拿回4000元 诚意金和定金效力不同，后者更有约 束力
惠州一房产中介公司因侵吞诚意金，被愤怒的顾客告上法庭。虽然两次判决，房产中介均败诉，但判决后房产中介仍迟迟不退诚意金，顾客虽然要回部分钱，但搭上了律师费。
据此前南都报道，2011年8月，市民钟先生欲购买一间商铺，中介要求先交1万元诚意金才能看房。急于买铺的钟先生，支付中介1万元，签下协议并约定：若价格谈到26万元，诚意金自动转给业主作为定金，如谈不到此价格，诚意金将如数退还。
商铺和钟先生的预期差距很大，不仅实际面积小，税费也谈不拢，钟先生打算放弃。但1万元诚意金，钟先生找中介要了数次均被推托。最后，中介以“已转交给业主”为由拒绝退还。
一直拖到去年初，钟先生将该中介告上法庭，在惠城区人民法院起诉要求中介返还诚意金。中介在一审中辩称，那1万元是代业主收取的定金，且双方达成购房协议，故诚意金应转为定金，因为钟迟迟未与卖方签订合同，所以定金没收。法官认为，钟某找中介买房时，中介并未获得业主的授权委托，依据法律，钟某看房、签协议均为无效，判中介退钱。
中介又上诉到惠州市中级人民法院，数月后二审维持原判。即便如此，钟先生仍然无法拿回诚意金。钟先生为了尽快了结，最后同意只要4000元。拿到钱的钟先生郁闷不已，“耗费了这么多时间精力，钱没拿回一半，还搭上了律师费”。
上述事件并非个案，纵观各路媒体报道，房产中介侵吞客户诚意金的情况具有一定的普遍性。2007年，惠州市民金小姐通过惠州某大牌中介买房时，交了9000元诚意金，之后因为房子存在历史遗留问题决定放弃购买，但被中介告知她交的是定金，不能返还。2009年，家住市区桥东的彭女士购买二手房时，卖方中途变卦，最后不但房子没买到，1000元定金也迟迟没退回。
类似的情况还有房产中介业务员故意玩“仙人跳”，即有业主交了诚意金之后，经办经纪人离职，所在中介公司抵赖拒不承认，房子无法过户，诚意金亦不退还。
惠城区人民法院民二庭庭长张永生表示，消费者通过中介买房，首先要看中介有无业主的委托卖房协议。跟中介签订合同时，要仔细阅读条款，不清楚要咨询专业人士，这样才能更好地保障自己的权益。
广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵表示，诚意金在交易中有预付款性质，目的在于表达当事人对成交的诚意，对交易最终是否达成没有约束力，当事人如果不继续交易，中介应原数退还诚意金。而如果收的是定金，如果当事人停止继续交易，则不能收回这笔钱。
其他乱象
0 3阴阳合同
豪宅变身普通住宅，现在省钱将来麻烦
所谓“阴阳合同”，就是二手房买卖双方签订两份成交价不同的合同。一份合同是反映真实成交价的“阴合同”，用于向银行贷款。另一份合同所反映的成交价比真实成交价低，被称为“阳合同”，该合同提供给房管部门和税务部门用于过户和缴纳税费等。
一些中介为避税达到顺利成交，常常以“阴阳合同”降低客户成本。根据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋价款后的差额征收5.65%营业税改为按成交价全额征税。个人所得税方面，普通住宅只是按合同价的1%征收，非普通住宅按合同价的2%征收。
因为税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响，于是房地产中介机构开始大量推荐满五年的二手房。为少交纳营业税，一些房地产中介机构还帮业主将合同成交价做成普通住宅标准。
按惠州现行规定，单套建筑面积144平方米以下，单价6425元/平方米以下住房属“普通住房”。随着2010年房价上涨，市场上符合普通住房标准的房源已大为减少，利用阴阳合同做低成交价，成了许多二手房交易者的选择。
阴阳合同大量存在，与最低过户价标准过低有关，经过近年房价大幅飙升，最低过户价格标准已远远偏离市场价格，通常相差二至三倍。按最低过户价格标准操作的阴阳合同，直接导致房管部门根据二手房合同价进行统计的二手房均价难以反映市场成交价格的真实情况。
对买家而言，一旦将来政策升级为按评估价过户，这次交易省下的税费下次交易时将要补上。这一政策在深圳已实施两年多，曾经通过阴阳合同省下的税费，如今再交易时则再难避免。
0 4吃差价 一房两价，蒙了业主蒙买家
“中介吃差价数量不等，一套房差价少则两三万元，多则能达到近十万元。”一位中介人士透露，赚取差价成为房产中介的一大收入来源。
具体操作方式是，当发现登记售房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常会指派一名内部人员与其商谈，砍价，并交付定金订下该房，并在合同中约定一个较长的履行期限。出现有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。
交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这种交易，尤其是在合同的售房方与产权人不一致时，购房人通过严格核对交易方身份便可及时发现。发现后，可以出售人非产权人且无法得到追认为由，主张合同无效。
还有中介接受全权委托，抬价销售。有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一接洽，常会在中介建议下，委托其全权处理售房事宜。不少中介就趁机以高于委托价与购房人进行交易，赚取差价。
中介人士称，二手房因受房龄、位置等众多因素影响，卖房者、买房者往往难以了解到真正的市场行情，所以也很难察觉到自己被吃了差价，有时即使察觉，也为时已晚。
0 5虚假造势 中介入行必修课，热闹“抢房”或是同事扮演
所有的中介入行员工必须要学会的一件事即是虚假声势炒作房源。南都记者在中介采访过程中，至少5次在中介员工的工作报表上看到，“成功炒作某某房源”字样。2010年12月在东平某中介便看到记录，“成功炒作东湖花园三期房源二次，意向客户紧张的目的已达到，已下定”。
这位后来离职自己单干的置业顾问介绍，当天一套东湖花园三期因为夫妻离婚而财产分割的房源发售，120平方米精装修，报价仅70万，很有竞争力。在放出两天后，即有一江西籍购房者表现出浓厚兴趣，同时还有另一购房者也要求看房。中介地铺经理便安排两批购房者同时看房，且迅速让其他分行中介也扮演购房者分批进入，造成抢购该房的虚假场面。
看房过程中，中介人员一面介绍，一面假装不断接到客户咨询的电话，随后脱去工作服的同事也伪装成客户陆续到达，还表示“70万的价格比较合适，我先交2000定金，回家再和老婆商量一下”。
然后上述中介会把江西购房者拉到阳台说，你先来的，这个房源钥匙在我们中介手上是独家房源，别人抢不走，不过你看这形势，要是你不快点，我们也只有把房子卖给别人了。此时，该中介还假装又接了一通电话，其实是同事打来的，要给江西买家造成紧张感，“客户说只要降1万元，马上就成交”。
在这局势面前，江西客户也无法淡定，20分钟之后，支付2万元定金。一周后，这套房子以71万元成交，江西买家为答谢中介帮忙抢房，还专门请他吃饭。
06收加快费 新政、钱荒都能成趁火打劫的好时机
2013年3月，来自河南岸的杨小姐在惠州某中介购买了江北卢浮公馆一套120平方米的三房，当时正值坊间传闻二手房交易20%差额交易税将不日落地惠州，杨小姐也一样心慌，“如果20%个税落地，要多交一万四千多元的税费”。
虽然合同备注“7个工日内完成过户手续”，但承办的中介公司却声称，手上积压的单有几百张，要想在4月之前办理过户交易，必须交加快费，并称这是行规。当时受传闻影响，二手房交易井喷，惠州城区二手房交易单月超过1500套，原本行情500元左右的加快费直接上涨到1500-2000元的标准。中介还表示，因为买房、过户在一处，所以只收杨小姐1000元的“友情价”。
杨小姐的加快费并没完，很快上述中介又再次致电称，银行贷款也不好办，现在人太多，而且额度紧张，看看能不能想想办法，但前提是再交1000块的加快费，杨小姐不得已也只能照办。
上述中介知情人透露，这根本不算多，在年底银行额度收紧期间，贷款加收的加快费更多，“公司老板要跟银行的人拉关系，你知道这是要花钱的，这笔钱肯定要购房者承担，2012年年底的一套70平方米的二手商铺，仅贷款的加快费我们都收了4000元，1000元根本不算多”。
0 7虚构房源 低价“钓客”入场，房价只在那橱窗上
贴满房源信息的橱窗里，不乏让人心动的“低价房”，但是一旦有人去咨询，这套房不是刚被卖了，就是房主突然改变主意了，而这时候中介就极力推荐另外几套价位较高的房源，或者当你看完这套低价房之后，发现这套房子的真实价格比中介公布的要高出许多。
一位不愿具名的中介人士透露，中介之所以做假房源，目的就是钓客户。先用低价吸引眼球，虽然不能成交，但是先把客户拉过来再说。如果客户对房子有意向，才告知真实价格。有时，一些急于购房的买家，也会接受更高价格。
中介公司的业务员还经常向顾客灌输：“现在这种价格的房子很抢手，看准了一定要下手快，不然很快就会被人抢走。”这些都是虚构低价房源钓客户的常规手段。
