——专访恒大地产山东公司副总经理 王琳
2016年-2017年，随着行业利润整体下滑以及业绩分化加剧，房地产企业进入深度调整转型期，记者就此采访了房地产行业内杰出的高级经理人，房地产战略投资专家、学者，现任恒大地产山东公司副总经理的王琳女士，她认为，中国房地产行业的高增长期已经过去，开始进入客户价值深度挖掘和多维资源立体整合的阶段，且存量房市场将取代增量市场成为市场主体，传统房地产开发模式将持续淘汰，企业一定要转向细分市场需求寻求转型和突破。
她还说，随着全球性经济危机的解除，全球经济正在实现全面复苏，在城市与工业实现蓬勃发展的同时，不同的人群和不同的需求场景将导致新的商业模式不断产生，“十三五”规划也从国家层面提出了“推动大众创业、万众创新”、“实施‘互联网+’行动计划”、“发展分享经济”、“实施国家大数据战略”等发展战略，随着中国城市化进程的推进，与住宅地产、商业地产并称为房地产市场三驾马车的产业地产或将会成为未来房地产市场的红海，作为企业需尽快完成地产产业链战略布局，抓住地产+养老、文化、旅游、社区服务等产业带来新的市场机会，才能实现弯道超车。
记者：关于产业地产，很多人尝试为其在学术上下一个准确定义，但至今还没有一个非常精准的内涵和外延表述。您怎么看呢？
王琳：简单来说，产业地产是在新经济和城市化发展的背景下，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，它既帮助政府改善了区域环境、提升区域竞争力，又帮助了企业提升了企业形象，是提高企业发展力的新型产业形式。
记者：我们都知道产业地产是2003年提出的，是工业地产的升级与换代。从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。您认为是什么原因吸引了诸如万科、招商、绿地、华夏幸福等知名房地产企业大举进军产业地产领域呢？
王琳：在当下经济全球化的大背景下，伴随着三大产业的结构调整、城市化进程的加速及产业链的完善与分解，产业地产这种新的发展模式有着极为广阔的发展空间。据相关报告数据显示:工业地产的投资回报率一般为8%一12%。正是这一保值增值属性特性使其日益成为国内外企业投资的热点。对于我国房地产行业而言，面包面粉式的快速消耗式的生产方式，正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，房地产企业必须寻求可持续发展经营的创新空间。由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，产业地产项目具有了天然的保值增值属性。在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。
不仅中国，很多国外的产业地产也是以企业为经营主体，比较有代表性的企业包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等产业地产开发商。美国普洛斯集团是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商，是亚洲最大的工业和现代物流设施提供商与服务商，是财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。嘉民集团是澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一，也是全球最大的工业地产基金管理人之一，它的主业是物流和工业地产。安博公司是一家美国在纽约上市的公司，是一家全球专业的物流提供商，在非洲、亚洲以及其他地区都有业务开展，并且在很多地区都拥有高端的物流设施。新加坡丰树集团旗下丰树私人产业有限公司是一家专注于亚洲房地产资本管理的公司，它拥有和管理价值约新币120亿元的物业资产，包括办公楼、物流、商业园、工业和零售等。
记者：产业地产与纯粹消费型地产不同，它需要是将地产资源与其他各种资源进行全面整合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，您认为作为我国房地产行业战略转型之一的产业地产未来的发展趋势如何？
王琳：虽然产业地产在近些年才渐入人们视野，但事实上，产业地产在我国已有数十年的发展历史。中国产业地产发展经历了四个大阶段：1978年是产业地产孕育、探索阶段；1982年~1992年国内开发区开始快速发展；1992年~2002年产业地产进入矛盾与探索期；2002年进入国内产业地产密集开发阶段。应该说，我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。国务院颁布的《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出：把产业园区作为承接产业转移的重要载体和平台，引导专业产业和项目向园区集聚，形成各具特色的产业集群。我国中西部地区承接东部沿海地区产业转移的趋势及相关政策，也为产业地产的发展提供了难能可贵的良机。
产业地产作为工商业地产、写字楼、农业观光地产和经济园区地产的提供者和整合者，是城市经济、工业经济、区域经济、聚集经济、产业经济的一个节点，是整合自然资源和社会资源后进行综合开发、集约化经营的一种新兴产业形式，是金融资本、房地产行业和产业发展相结合的产物。产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义。
总体来看，我国的产业地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，蕴藏着巨大的发展机遇。对于产业地产项目来说，其投资收益是长期的、可持续的，前期开发只是向预期市场的努力，而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。政府的重视、企业的关注，使得产业地产正在快速发展，且由于产业地产前期投入较少，土地价格较低，政策倾斜等多方利好，越来越多的企业也纷纷加入，这片以往的蓝海正在变得炙手可热。
