新浪乐居讯(编辑 张舒)31日晚间，南京出台2013年度房价控制目标。尽管这和大家预想中的细则相差甚远，对于个税缴纳等热点问题也并未涉及，但这短短150个字依然引发了众人的热议。南京出台的房价控制目标在房地产市场中将发挥怎样的作用？能不能将南京的房价涨幅维持在相对稳定的状态？本期《地产下午茶》活动邀请了诸位嘉宾和大家一起探讨这一话题。>>>4月20日乐居大型看房团十线齐发报名入口
嘉宾：
南京莱蒙置业营销策划部经理 洪钟
南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉
满堂红市场部经理 李媛
扬子晚报首席记者 马祚波
南京新浪乐居副主编 陈诚
房价控制目标的出台显示了政府稳定房价的决心
主持人：31日晚间出炉的房价控制目标，只有短短的150多个字。在微博上也引起了网友的调侃，很多人说150字的细则实际有效的字只有35个，实际分量不大。大家如何看待这个问题，同时这种控制房价的出台，对抑制房价有没有作用呢？
洪钟：上周五开始，各个城市陆续开始出台相关的一些所谓新政的细则。我个人对这个的看法有两个方面，第一个方面每个城市有每个城市的情况，可能目前来讲，最终执行的细则在3月底之前出来有一定的难度，所以这个也是相关的缓兵之计。第二也是更重要的一点，从目前情况来看之前的几次调整、新政的出台，并没有能够控整个中国房地产价格的涨幅。我觉得周末出的新政细则，更多是政府表达将明年房价控制在一个稳定目标的决心，比如说不能超过年均人均收入的涨幅。
对于整个房价过快上涨，从目前来看，包括各个职能部门像物价局已经开始介入控制，但是控制来讲，手段和方法还有执行力各个城市各不相同。我认为这次可能除了20%的个税，可能会有物价局出台一些强制性的手段，会有一些更加严厉的细则会出来，这个就是刚性的调整。
张辉：关于细则问题，其实我们可以看出国五条细则里面比较明确的一点是，它要求地方政府要出台各地的房价控制目标，至于其他的一些条文，房价控制目标在国五条细则里面第一大点里面的，讲地方政府的房价控制的责任和控制目标，可以看出房价控制目标在国五条里面最核心的内容，而且也明确了各个地方政府要去出台其他相关的一些政策，比如个税、信贷、购因等等很多。【热点新闻：南京细则出台 近7成网友认为房价还将上涨】
其实国五条细则出台之后，明确提出来要地方政府要出台房价控制目标就可以了，所以说地方政府在这方面是出台了很多的版本，像北京、上海一些城市就比较全一点，除了提出框架控制目标之外，把其他一些相关的内容也进行了转发；也有一些城市，像南京就按照国五条的要求出台了地方的房价控制目标，其他方面不一定转发，只要继续执行就可以了。
关于有一些城市没有转发所谓的个税核心条款，我们看到从3月1号国五条细则出台以来，在二手房市场掀起了非常大的影响。各地在这一个月的时间里，积压的需要办理过户的案件的数量相当之多，还需要很长的时间才能陆续办理完，所以现在实施个税政策并不是合适的时间节点。有些地方政府从减少税费的角度考虑，会希望能够再给一个缓冲的时间，免得有一个更高的税费。这也是从人性化出发的角度，是可以理解的。
关于房价控制目标。我们知道房价变动的影响因素有很多，是有一个系统性的因素在里面。房价控制目标不是绝对性的因素，但是更多是传递出政府希望把房价控制在一定程度上，或者抑制短期房价过快上涨这样一种决心或者是信号。所以，我觉得地方政府传达的想稳定房价的决心，这个大家一定要有一个比较清晰的认识，包括从手段上来讲，也是比较齐全的，还有很快就要落地的个税新政、待落地的二套房贷的提高利率，还有房产税的试点等一系列手段。如果落地个税之后，房价还控制不住的话，那么二套房贷等等很多的政策，很快就会落地。政府稳定房价的决心已经表露出来了，我觉得大家对于未来房价的上涨，需要有一个清晰认识，当然从短期来看，房价上涨的动力还是存在的。
南京2013年度房价控制目标想达成 不难！
主持人：南京这次出台的房价控制目标，内容是新房涨幅低于家庭人均可支配收入的实际增幅。我们算了一下，南京2012年实际增幅12.8%为例，扣除CPI增幅2.7%，即要求房价增幅在10.1%之内，这一控制力度要大于2011年的10.4%的房价控制目标，各位觉得南京可以完成这个目标吗？实施难度大吗？【热点新闻：半月上涨近4% 河西南宅地楼面价已达11124元每平】
李媛：从二手房这一块来看，去年房价增幅不大，在5%左右。但是对于大部分的业主来说，他们二手房的报价，其实更多是参考周边的商品房，所以说就是商品房的定价，对于二手房来说是具有借鉴和参考意义的。对于整体的楼市的价格，是具有一个平衡的作用的。二手房今年涨幅有多少，也是需要我们参考今年商品房涨幅情况。如果单从二手房角度来说的话，参考去年的涨幅，南京房价控制目标达成是没有问题的。
马祚波：按照你们给的数字计算一下，实际上去年的家庭人均可支配收入实际增幅是10.1%，我们说房价目标是不超过10.1%也就是限涨10.1%，涨幅不超过10%应该就可以了。这样来看，房价控制目标达成其实应该很容易。每年在房展会上政府的一些官员在谈及当年或者前年房价控制情况的时候，基本上都会公布数字，都是在10%左右，甚至在10%以内。我们2011年房价控制目标是10.4%，2012年2月份南京市住建委公布2011年的是2.1%，所以说控制目标是10.4%，实际涨幅只有2.1%。我觉得纠结于数字和目标意义不大，因为这些数字都是统计局公布出来的，我们可以去感受这样的数字，包括去年说的二手房房价涨幅5%，从我自身的换房经历来看，实际涨幅好象不止这么多。【热点新闻：清明小长假仅有4盘推新 全市700套房源上市叫卖】
李媛：在去年年中的时候，二手房价格达到了市场最高水平，成交均价是达到了应该是超过了年底，但是在年底是有一些回落的，我们说的5%是全年整体的数字。
物价局控制房价涨幅 只会导致房子奇货可居
主持人：就像刚才马老师说的，我们纠结于这种数字确实意义不大。我们看到很多像马老师的观点，这次房价控制目标出台没有什么意义，根本就是隔靴搔痒的味道，政府的用词是价格涨幅，直接运用了涨，表明房价还是会涨，大家怎么看这种观点，包括最近开盘的很多楼盘都在采取涨价的策略，作为开发商来说，你们每次定价有哪些参考依据，还有包括接下来的走势你们打算怎么走、价格怎么定？请洪总来回答一下。
洪钟：我们每个开发商都需要去考虑如何定价，特别是新盘。可以肯定的是，一定会参照周边整个市场的价格，包括成熟楼盘成交的价位数据。目前来讲是控制涨幅，控制涨幅而且这个范围，可供开发商伸缩余地越来越小。之前我们听到很多公司的一些指标也好，经营也好，现在在上涨的行情之下，很多楼盘都会采用低开高走的策略，我觉得如果这个政策是比较到位的话，这种销售策略也是行不通了，周期相对来说偏短一些。全新盘首次定价开发商肯定是考虑到跑量和利润之间的关系，所以这个是我们目前定价方面，除了市场数据以外，对政策，根据政策和之前的一些定价进行了一些调整，这个是第一点。
为什么房价和居民的收入挂钩，说明政府对民生还是很重视的，房价的涨幅是价格在涨，我们也要考虑到人民币是否在贬值。我刚毕业那会觉得一个人一个月拿三四千块钱，四五千块钱已经算是很高收入了，现在一、两万块收入也觉得存不了什么钱，到底是房价在涨，还是我们钱越来越不值钱了，我觉得这些问题都是值得我们去讨论的。我认为房价涨幅跟收入挂钩，很明显是基于这方面来考虑。
主持人：关于楼盘定价，前段时间我们看到有媒体曝出了开发商定价5%限涨的红线，这篇稿子就是我们马老师写的，新楼盘的申报从严，三个月内不得涨价。最近听说好象也是物价局有了最新的指示，那我们来聊一聊楼盘5%红线的说法。
洪钟：我觉得，具体还是以物价局官方发布为主，目前不管是小道也好，还是一些评论，我相信是无风不起浪，我们多少也能体会到在物价局对于房价控制这一块，近期他们是已经在做工作了，同样是要有一些规定。所以这个也是和上周末房价控制目标，也是一种手段吧。
马祚波：我们能够从物价局得到的信息很有限。因为毕竟开发商申报价格是政府能否完成房价控制目标的起点。如果从源头上，政府能够重视，能够把这个掐死的话就没有什么问题。
主持人：我们知道去年很多开发商都是提前完成了销售任务，所以说今年销售指标可能又是往上提了，一个是价格不能往上涨多少，还有销售压力，这样会不会促使开发商之间展开价格战？
张辉：我的意见是相反的。为什么政府要控制房价，因为物价审核价格还要高，只能导致很多房子可能要通过关系、或者其他手段才能买得到，会导致市场的供应尤其紧张，反而不是开发商去打所谓的价格战。所谓的价格战可能说到年底的时候，比方说后面调控出现了加码，市场出现了低迷，加上下半年供应量增大，到了年底的时候一些开发商没有完成任务，当时市场如果再低迷一些的话，开发商为了完成任务，为了冲指标，有可能价格去做出一些让步，但是现在谈这个可能还为时尚早。因为到时候会不会出现这种情况，还太早。现在物价局控制房价的话，只会导致房子的奇货可居。
20%个税应该会落地 下半年二手房交易将回落
主持人：关于这次南京房价控制目标根本就没有提及20%的个税，这跟二手房息息相关，对于中介来说是不是非常开心？
李媛：20%个税没有提及不代表不征收，只是现在还没有明确征收的时间。对于我们中介来说，其实我们更希望告诉业主和客户怎样去操作二手房过户手续。现在的情形我们也很被动，但让客户和业主他们去交易案件的时候也会存在一定的风险。
主持人：我看有的说是中介在这个时候既怕落地又盼落地，因为中介最近很忙，相应的可能收入也有巨大的增加，怕落地，如果真的落地了，因为前期也透支了很多二手房的交易，后期可能二手房就一落千丈，有没有这方面的担忧？
李媛：新国五条细则出台后，对3月份的市场确实是一个非常大的冲击，全市成交量是14582套房，这个量是近来几年的新高，上次过15000是2009年的12月份。不可否认，这么高的成交量也透支了二、三季度的二手房成交量。在后期的话就算20%个税执行细则没有出来，在4、5月份也会回落，因为现在就是透支了后面的成交。
主持人：如果南京也像上海、北京那样从严征收个税，对未来二手房和新房会有什么样的冲击，陈诚你来谈一下吧。
陈诚：3月份二手房成交量达到了高峰，这也是创下了近几个年来新高。而从新房市场上的反映来看，购房者已经存在非常恐慌的一个心理，开发商方面也担心会有更严厉的市场政策出台，纷纷抢跑。本次细则的出台可以说是对稳定南京楼市起到了一个非常关键的作用，首先给开发商吃了一个定心丸，再者让购房者也知道了，政府坚决抑制房价过快上涨的决心。刚刚说到的南京如果从严执行20%个税，我觉得对二手房市场，可能会产生一定的冲击，将一部分打算购买二手房的客户转移到了新房上面来。相比之下，新房市场如果能够合理竞价，受影响会比较小。
填空题：细则实施后，房市将进入_____期？
答案：博弈/冷静/稳健/消化/观望
主持人：最后我们就想问一下，人民日报官方微博发了一则填空题，题为“细则实施后房市将进入什么期，我们也来填一下，秘书长先来。
张辉：还是博弈期吧，有点模糊。各方都在博弈。其实我在整个房地产发展过程中，其实都是各个利益、相关的利益群体在进行博弈。到现在这次也是一样，而且现在会表现得更加激烈，既有政府和市场之间的博弈，也有中央政府和地方政府的博弈，还有政府和开发商之间的博弈、开发商和买房人之间的博弈、新房和二手房也有博弈。我觉得现在处在这样一个相对的混沌期，依然在博弈的阶段。
洪钟：我觉得是个冷静期。可能大家听的很多了，比如说降温期什么的，我说这个冷静是有一定的含义的。我们从标题为什么不是跌幅是涨幅就可以看出来这次出的新政，显示出了政府的预期，不是开发商、也不是客户能决定的。我觉得房地产市场不是完全自由的市场，政府调控的力量还是非常强大的，提到了涨字肯定是有预期。所以我从字面上来看，我觉得自由的市场一般理解就是短期内基本上涨幅不会太大。现在尽管你去做一些营销的手段也好，涨幅肯定是限死了，结合这两点来讲的话，我觉得应该是进入到一个冷静期。
陈诚：我认为短期内市场将进入到稳健期。实际上，这与2011年限购令执行后的市场还是有一定的不同，当时市场是完全信心不足，包括开发商、购房者都如此，市场状况跌落到了谷底。从2012年金三银四以后市场逐渐开始复苏，成交量提升，房价提升，这些在今年初上升到了极致，购房人已经产生了非常恐慌的心理。我刚刚之前也讲到，本次国家出台国五条细则，更多是在信心层面上起到一个稳定的作用，稳定市场的作用。所以说在短期内市场还将进一步平稳的状态，实际上这样也让一部分开发商意识到如果再肆意的涨价，政府可能还会有更加严厉的调控措施出台，同时也让购房者冷静的意识到，国家并不是对房价上涨没有控制。这两天不是还有一句话，政策留几手？我觉得政府还是有后招的。短期内，尤其是南京的市场进入一个稳健期。
李媛：细则实施后，楼市我认为将会继续政策消化期。无论是开发商还是客户，这个细则出来以后，包括开发商可能都要想一想他们的定价怎么做、营销策略怎么样做；一些业主想我是租好还是售好；客户想我是选二手房好、还是新房好……整个楼市的主体都会对这个政策做一些思考。
马祚波：我认为是很能反映现在心态人的词，就是观望。人民日报官方微博的题目在我们昨天的A6版是一个专版，有冷有热，很多人可以进行选择，对现在的买房人、卖房人和开发商来说真的是观望。南京还没有对20% 个税进行解释，我觉得有了解释之后，观望的心态会更浓一点。在地税这边一直可以选择1%的核定征收和20%的查验征收，但是99.9%的人都会选择核心征收。现在只有北京一个地方出台关于20%的解释，这个解释也只是重申，所以到底征不征收真的很难说。
主持人：本期的下午茶活动到此结束，感谢各位的光临，谢谢大家！
