??忙活了一年多，这个月老秦终于把自己的大房子敲定了。过去一年，信贷政策的松绑让希望住得更好的人有了选择空间，学区房价格依旧在涨，高品质住房手慢无，地块身价飙升，但也有区域出现行情洼地，量价沉闷。这些因素交织，让老秦的购房经历显然并不轻松。
??首付降低：政策利好频出，正是换房时候
??来省城工作了10多年，买房结婚，养家生子，40岁的老秦在扎下根的同时，开始谋划未来的打算：儿子需要接受良好的教育，居住环境想变得更加舒适，生活品质要一步步提高……
??空闲的时候，我对着通讯录盘点了一下，发现身边的朋友，90%以上的人都在换房，老秦说追求更好生活是一种本能，更是一种责任。
??老秦自己在经开区有一套单位的集资房，妻子名下还有一套小面积学区房，但学区房远在瑶海区，实际上没什么作用。老秦想对资产进行重组，优化配置，最直接的方式就是卖掉学区房，重新买一套房子。
??2014 年8 月，老秦就已经有了换房的想法，机遇期出现在2015 年。3 月，商贷二套房首付降至四成。6 月，合肥市将个人公积金贷款额度提高到45 万元，夫妻公积金贷款额度提高到55 万元。8 月，公积金首套房贷结清之后的二套房贷款首付由三成降至两成。种种政策利好远超老秦的预期，和妻子商量之后，老秦决定出手。
??和老秦一样，很多有改善性住房需求的市民开始在2015年布局，成为今年楼市的主要力量。
??行情分化：好房子暴涨，差房子赔钱
??看房并不是轻巧活，由于居住在经开区，老秦就近将政务区的房子作为首选。潜山路和习友路交叉口附近的房子，单价都在一万好几；天鹅湖附近两个小区，小学初中的学区都不错，单价甚至超过一万五，买个小的都要200 万，根本不敢想，5 月份老秦几乎看遍了政务区所有的学区房，但动辄一两百万的价格让老秦伤得不轻。
??11 月份，老秦听说经开区翡翠湖附近一个楼盘不错，决心拿下，但一切出乎意料。8 月底168 平方米的新房，朋友170万买下。2 个月之后，同等户型只剩下二手房了，而且140 平方米的都卖到170 万。价格涨得太快，老秦被镇住了。但想起自己卖出去的学区房，他心理平衡了一些：那套房子出手时的单价也比半年前涨了1000多元。
??2015 年前11 个月，政务区住宅均价破万，涨幅超过20%，在所有区域中涨幅最大，与此同时新站区均价还停留在6 字头。
??过去一年，合肥楼市出现了结构性行情，学区房和高品质住宅的房价上涨迅猛，市场总体备案价格上涨约11%，而庐阳区、蜀山区、高新区、包河区、新站区涨幅在10%~13%之间；滨湖区、瑶海区、经开区涨幅未超过10%，最低仅4%左右。而如果房价涨幅只有4%左右，去掉利息、通胀等因素，其实是赔钱了。
??大船入水：高端住宅扎堆，拉高楼市均价
??手上只有一笔资金，只能做一笔投资，在看房时遭遇重大挫折后，老秦开始重新审视自己的资产重组方向：是选择一个居住不舒适的小学区房，还是选择一个学区没那么好，但环境很棒的低密度大房子？
??老秦是经济专业出身，几经斟酌计算，他最终选择了习友路与浮山路交叉口附近楼盘的一楼花园洋房。不能再犹豫了，犹豫一定会吃亏，老秦花170 多万元果断入手楼盘一期的剩余房源，与2014 年的购房人相比，已经多花了50 万元；而随后的第二期开盘，同样的房子已经贵出三四十万元。
??对于改善性住房这个词，老秦觉得已经过时，几年前90 平米以上都叫改善性住房，现在这个提法不是很准确了，在看房过程中，老秦发现过去一年合肥出现了很多低密度的高端住宅，价格虽然不便宜，但房子卖得非常火爆，手慢就没有了。
??合肥居民不难发现，过去一年这个城市至少有10 多个高端住宅项目入市，单价均过万，有的甚至达到2 万元。高端住宅的密集入市，在一定程度上拉高了合肥楼市均价。今年6· 28央行降息后首周，合肥楼市量价齐涨，楼市均价首次突破每平方米9000 元大关。究其原因，就是当时万科、保利、中海等多个高价项目的大量入市直接带动了均价暴涨。
??专家看明年：“豪宅元年”房价更分化
??很多人有种困惑：合肥只能算一个中等二线城市，不过房地产市场多年表现都是“好学生”：成交量不像别的城市那样失控大起大落，房价也是逐年稳定上涨。业内人士预测说，这样的“成绩单”，明年合肥楼市还能拿到。2016 年，合肥楼市或呈现量价齐升的局面。不过购房者出手买房时，也要提防一些风险。
??说市场：供需平衡，销量将会上涨
??12 月上旬，合肥学院房地产研究所做了最新的市民购房意愿调查。相比于上半年的调查，这次的结果显示，打算在未来一年内购房的市民比例出现明显提升。“明年合肥楼市的销量或出现上涨，”合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，这与国家的大环境相关，也与合肥自身的情况相关。
??中央经济工作会议对于楼市“去库存”空前重视，朱德开认为明年会有一系列“去库存”政策出台，这将刺激楼市成交。贷款、税费等方面成本的下降，甚至二孩全面放开等政策，都会对楼市形成持续刺激。
??对于合肥来说，随着高铁路网的形成，城市轨道交通即将开通，合肥的城市功能快速提升，人口集聚能力提升明显，大量省内其他城市的购房者涌入。同时，合肥的楼市库存量在全国重点监测城市中经常排在倒数，去库存压力并不大。
??在这种情况下，合肥房价并未出现暴涨，与合肥外部环境比较单一、政府调控得当息息相关。土地供应节奏一直都很稳定，保持在每年5000 亩左右，施工面积与销售量配比维持在4.2∶1 左右，较为合理。据预测，2016 年，合肥楼市新房入市量将在10万套左右，市场仍能做到供需平衡。
??说价格：“豪宅”增多，房价分化加剧
??12 月22 日下午，合肥一场土地集中拍卖会如期举行。包河区的S1507 号地块拍卖现场遭到了18 家知名房企争抢，最终经过45 分钟大战，被绿地以1880 万元/亩的单价拿下，楼面价达到10071.38 元/㎡。这是合肥的住宅楼面价首次破万。
??今年合肥市区有近2000 亩的地溢价率都超过了100%，其中单价超过2500万元/亩的地块就有两块。
??“奢侈的‘面粉’，只会做成奢侈的‘面包’。”安徽省清源房地产研究院执行院长郭红兵说，明年，商品房中的“奢侈品”项目可能会更多，高价的“豪宅”多起来，不过这并不意味着整体住宅市场价格就会暴涨。
??他分析说，前几年合肥楼市以刚需为主，而2016 将是改善型产品启动的元年，也可以称为“豪宅元年”。按照他的分析，未来几年，包括合肥在内的房地产市场都将更加注重产品品质提升。这是因为，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求正在逐渐减弱，改善型需求有所上升，二孩政策更是将增加改善型需求。明年，高端项目将更多地出现，价格也会较高，而刚需项目涨价空间有限，房价分化将更为严重。
??说投资：量力而行，关注四类房产
??明年的楼市似乎前景不错，但买套房子就大赚的时代其实已经过去。专家提醒，购房者还要理性分析自己的需求和承受能力，合理投资。
??“好房子”和“大房子”走俏，但市民出手前，首先要计算好对于房贷压力的承受能力，另外还要考虑物业管理费等“养房”费用的压力。一般来说，每月还贷的资金最好在家庭收入的三分之一左右，最多不应超过50%。
??另外，买房时还要注意挑选，防止未来出手困难。一般来说，有四类房产属于较好变现的房产：区位优势明显的房产，比如城市中心房产，其供应量永远都是有限的；具有较高升值空间的房产，比如地铁房；具有稀缺生态价值的楼盘；享有稀缺优质教育资源的学区房。
