今年，沙田楼市项目云集，其中不乏品牌开发商的身影。图为碧桂园·柏丽湾项目现场。
沙田楼市需求少，房价低，销售慢，去年甚至发生了开发商资金链断裂的事件，在东莞楼市诸强中堪称的“屌丝”。
但风水轮流转，狗尾草也有春天。今年，沙田楼市项目云集，预计有5个新盘入市，3个旧盘加推，其中不乏碧桂园、保利等巨鳄的身影，其勇猛势头甚至促使厚街开发商升级戒备。一个沙田楼市版的“屌丝逆袭”的故事正在上演。
业界分析称，受知名开发商带动，今年沙田楼市的成交量有望得到显著提升。不过，可能会爆发厚街、虎门和沙田三镇滨海板块的抢客战，沙田市场个盘分化会十分明显，实质房价会下调。
今年主力项目或达8个
沙田镇位于东莞西南部，坐落于东江南支流出海口与狮子洋的交汇处，与厚街、虎门、虎门港等镇区(园区)接壤，与广州南沙隔江相望。据官方数据，沙田镇现辖79平方公里，户籍人口5万人，外来人口10多万人，去年GDP约72亿元。
去年，沙田仅汇景·御海蓝岸、滨江豪园、湖景花园、粤港花园三期、东港城上郡等5个项目在售，并且推出的货量也不多。
今年，沙田楼市供应将井喷，升级为新兴的热点板块。据记者统计，今年预计有碧桂园·柏丽湾、保利·未来城市、心怡半岛、东港华府、沙田港口国际华府等5个全新项目入市，另外还有汇景·御海蓝岸、滨江豪园、湖景花园等3个项目会加推新组团。同时，粤港花园三期、东港城上郡还有部分尾货在售。此外，还有包括建筑面积50多万平方米的佳兆业·碧海云天花园在内等一些项目正在筹备中。
穿行于沙田的大街小巷、江边海岸，可以发现这个滨江小城镇，高楼大厦不多，商业中心较小，人流不多，马路顺畅。不过在江边的轮渡路上，货车络绎不绝，虎门轮渡码头十分繁忙。
从沙田镇征用了28平方公里土地的虎门港内，吊车钢架林立，同时还在急需大兴土木扩大建设。沙田镇中心正在修建高架桥，以后在高架桥上穿行的是穗莞深城规和广深沿江高速公路。同时，在这个港口小城镇，新的房地产项目星罗棋布，也在紧锣密鼓地推进工程。
坐落于东江之畔的碧桂园·柏丽湾，正在谋划大动作。售楼员介绍，3月16日，该项目将启用富丽堂皇的营销中心，开盘时间会在上半年之内。目前，该项目正在大举招兵买马，组织售楼员队伍。相关负责人称，至少有100多人售楼员，届时会制造塘厦项目那样销冠全城的大动作。
记者踩盘获悉，占地高达5100亩的保利·未来城市这个超级大盘，在4月28日也将开放销售中心，并在六七月份开盘。汇景·御海蓝岸将在本月加推别墅新品，并在9月加推洋房新组团。深耕沙田多年的东沙港地产将在8月份开卖新项目——东港华府。滨江豪园将在年中推出新一期组团。
沙田为何突然威武？
在强镇林立的东莞，沙田的经济社会发展水平长期处于中后位置，房地产发展程度也较低，市场容量不大，走货速度缓慢，在售项目不多，房价相对较低。
据东莞中原地产研究中心统计，去年，沙田一手住宅销售575套，销售面积为6.64万平方米，销售金额为4.61亿元，销售金额在全市33个区域中排名第22名。如果把全镇当做一个楼盘来统计，也远远无法企及全市楼盘“吸金”前十榜单的入门数字——8.24亿元。同时，去年沙田洋房销售均价为5881元/平方米，在全市排名第19名，比全市洋房均价7291元/平方米低了1410元/平方米。
今年，沙田为什么能够如此威武？对此，各大开发商、研究机构的观点相对一致：区位、交通的利好促使沙田楼市显著升温。
碧桂园·柏丽湾相关负责人说，之前，沙田发展比较缓慢，但随着邻居虎门港、南沙国家级新区的发展，以及沙田镇内穗莞深城轨、市域轨道R2线、广深沿江高速公路等立体交通落网的建设，开发商逐渐认识到了沙田作为港口城镇的发展机会，所以碧桂园、保利、佳兆业等开发商这两年纷纷到沙田跑马圈地，而今年这些项目大多进入了销售期，一时间呈现出的气象自然今非昔比了。
滨海板块或爆发抢客战
目前能够看到是，在开发商的乐观情绪推动下，沙田楼市的供应发生了翻天覆地的变化。人们更感兴趣的是，这种井喷式供应将给沙田楼市带来什么变化？
沙田各大项目的销售目标均不低。尽管碧桂园·柏丽湾相关负责人不愿披露年度销售目标，但坊间有消息称，碧桂园·柏丽湾今年的销售目标为10亿元甚至15亿元。还有消息说，汇景·御海蓝岸的销售目标是5亿元，保利·未来城市的销售目标是4亿元。仅这3家加起来已经达到19亿-24亿元，是去年整个沙田销售额的四五倍之多。
开发商的如意算盘能够实现吗？
对此，有些开发商还是比较谨慎的。有楼盘延迟入市，开发商意图等市场成熟一些再开发。有的新楼盘虽然今年入市，但是其营销负责人比较悲观，他说：“大家都树立宏伟目标，但是沙田就是这么点购买力，一拥而上，大家只能吃‘沙’了。就算外拓客户，估计做起来也不是那么容易。”
东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，沙田产业不够强，人口又少，购买力不足，所以开发商之前操盘比较头疼。罗马不是一天建成的。沙田本身的购买力难以马上扩容，所以沙田的楼盘只有加大对厚街、虎门市场的开拓力度了。现在，厚街有些开发商对碧桂园就很警惕，戒备已经升级。厚街、虎门、沙田三镇滨海板块内从未有过的抢客战，今年可能会爆发。
车德锐认为，沙田的楼盘既然定位为三个镇的项目，应该说还是有一定支撑的，交易量有一定保证，但不宜过于乐观。虎门、厚街豪宅多，沙田的刚需户型可能更容易会受到厚街、虎门外溢刚需客的青睐，但豪宅就不一定了。同时，项目的展示工作还是要做好，毕竟虎门、厚街经济社会状况比沙田发展得更好。
车德锐说：“碧桂园走低价路线，所到之处，房价往往会向下波动。这次在沙田的目标又很高，价格应该会比较低，以此实现快速跑量。这会拉低整个板块的价格，对其它项目造成一定的压力。”
目前，沙田在售项目买家除了本镇客户之外，也有相当一部分厚街、虎门的客户。瑞峰置业副总经理姚丽军说，品牌开发商对客户的吸引力比较强，再加上低价策略，虎门客户扩容应该会很明显，深圳客也会有增加，市场的成交量会放大。但沙田楼市整体逆转比较难，个盘分化会很严重。同时，价格会被拉低，否则无法凸显出沙田的购买价值来。无论如何，今年沙田的实质价格不可能上浮。
合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺也认为，随着品牌开发商的拉动，沙田楼市今年的成交量会明显增加，但能否持续热销还是值得担忧。
开发商自称，碧桂园·柏丽湾除了“吃定”沙田之外，还把目标客户锁定厚街、虎门、市区、长安等四个区域。保利·未来城市第一期主打沙田、虎门市场，同时开拓广州市场。汇景·御海蓝岸把目标圈在虎门、厚街、沙田等三镇区。
业界分析人士称，无论如何，沙田楼市在升温，步入了一个上升周期，随着沙田楼市的发展，东莞少见的海景房也会取得一定程度上发展，填补市场空白。
本版撰文：南方日报记者 曾德军 摄影：南方日报记者 胡国球
