□记者 王倩 实习生 李涛
消失8年之后，有人组织合作建房的消息再次在省城小范围内传开。今年6月底，组织者刘玉才和几个志同道合的网友注册成立了一家房地产经纪有限公司，开始试水合作建房。他建立了一个QQ群，半年时间里吸引了555人关注，这让刘玉才充满兴奋和自信。
八年前济南首例合作建房以失败告终，几乎在同一时间，北京、上海、南京等多地出现的合作建房组织，也大多不了了之。刘玉才在济南再次启动这一本地无成功案例的项目，与他的自信心相抗衡的，会不会是充满曲折和残酷的现实？
在刘玉才的设想里,合作建房项目应该在4个月内拿下一块土地。 记者 王倩 摄
动机是少花钱换大房
2013年1月3日，江苏邳州市民郭鹏组织的私人合作建房项目，在当天下午举行了启动仪式，随后，江苏邳州“二百多名网友‘凑份子’合作建房”的消息开始在网上传播。这是刘玉才第一次接触合作建房的概念。
“建成后价格比周边房价便宜三到四成。”刘玉才说，这成为他想搞合作建房的最原始的动机。
刘玉才，43岁，银行职员，一家三口的住宅，是甸柳附近一处六十几平的老房子。8月12日，记者在合作建房办公室内见到他时，他无奈地说，想置换第二套房，就要接受省城当下的房价，“我家附近的房子已经涨到一万三千元左右了，买个面积大点的房子，要花150万上下。你难道不想少花几十万换套大房子？”
早在2005年，济南首个个人建房项目出现。当年本报曾报道称，房地产经济专家郭松海感慨：“合作建房，其实是个无奈的选择，从没有‘种过菜’的人，采用原始的‘自给自足’方式而从者众，原因只有一个：市面上的‘白菜’太贵了。”
目前没有禁止性规定
能够查到的有关个人合作建房的法规，是1992年2月14日由建设部、国家税务总局、国务院住房制度改革领导小组发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，办法规定，城镇职工、居民可以“通过组织住宅合作社，吸收个人资金，合作建房”。
“住宅合作社的住宅可以自行组织建设，也可以委托其他单位建设。建设合作住宅，原则上应当纳入住宅小区的统一规划，实行综合开发，配套建设。”办法规定，住宅合作社筹集资金的主要渠道是：社员交纳的资金，银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金，其他合法收入的资金；合作住宅建成后，由管理委员会统一向当地房地产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权和土地使用权证。
法规中的住宅合作社，是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。
龙奥律师事务所高级合伙人、主任律师范修奎认为，国家目前没有禁止性规定，而且在上海有成功案例，因而合作建房是可以的，关键在于如何操作，“如果一切以公司的名义进行，同时严格规范资金的使用、合作建房章程的签署和委托开发的过程，是没问题的。”
目标瞄准集体购房者
刘玉才组建了一个QQ群，半年时间里吸引了555位群友关注，但这些网友并不全都是他的目标群体。
“我有一个博士朋友，今年38岁，刚结婚，但还没买房。囊中羞涩的年轻人为成家要购买首套房，一些中年人想卖掉老房置换第二套改善性住房，这些是我们合作建房面对的主要人群。”刘玉才认为，低收入者可以申请保障性住房，高收入者可以承担商品房价格，但省城大批的“夹心层”,年收入在5万元上下，“如果有便宜房子，他们不会不动心。”
在刘玉才等合作建房者的设想中，整个房价中融资成本占20%，开发商利润占15%，广告等经营费用占5%，这些均摊在房价中的费用，正是合作建房所能够挤掉的。因此，抛开资本运作的合作建房，价格能比周边房价低30%到40%，这在理论上是能够吸引到大批拥趸的。
2005年济南首例合作建房出现时，最开始也吸引了600多人的意向加入。不过刘玉才有自己的想法，他要去省城国有企业、大学、银行等单位联系，组织有意向、符合条件的员工集体参与到这个项目中来，而并非专注于接纳社会上的“散户”。
设想四个月内拿到地
6月底，刘玉才与5位热心群友每人出资5000元，注册了一家房产经纪有限公司，向合作建房迈开第一步。
在此之前，刘玉才和股东们一起考察过两块地，由于价格高、管线无法同周围楼盘对接等各种原因，均被放弃。选择哪儿的地块，如何拿到，这些问题是全国各地合作建房者面临的最大问题之一，刘玉才把地块的范围缩小到了济南市的东部，“无论是环境还是住房习惯，这个方位的房子都能被70%的济南市民接受。”
通过土地市场招标、拍卖、挂牌形式取得土地，是绝大部分合作建房者选择的方式，但刘玉才说，他依然想同各个区的招商办联系，“寻找有没有可能通过招商引资的方式拿到地。”在8月11日部分合作建房者召开的一次集体会议上，他们定下了“第二阶段”的目标：四个月时间里完成下一步工作，其中很重要的一项，就是拿到合适的地块。
资金靠“凑份子”而来
但拿地并不是只说一句话那样简单，事实上，眼下土地的价格已经是2005年济南首例筹划合资建房时的数倍。2013年6月份，济南市国土资源局挂牌15宗土地，并在7月17日进行现场竞价，其中一块历城区胶济客专以南、凤鸣路以西4.366688公顷的地块，成交价为1.52亿元。
按照刘玉才的想法，他的合作建房项目要建五座高层，满足500户业主的需求。这样算下来，他们要拍下一块2.5公顷的地块，参照济南市国土资源局公示的2013-G062-G076地块使用权招拍挂出让成交信息，合作建房者光土地的资金准备，就要8000万到9000万。
在7月17日的现场竞价中，某地产企业以近10亿元的价格摘得四宗土地中的三宗，赚足眼球。拿地所需资金数额庞大，先不说钱从哪里来，几百人组成的合作建房，在拍卖市场上如何战胜实力强大的房企，就是刘玉才们要面临的现实问题。
“在拿地前，每个参与者可以只交20%的首付，如果房子售价60万，也就是首付12万，那么凑够500人，就可以是6000万。”刘玉才说，项目也可以将建成的商业用房，低价卖给一些银行、餐饮等企业，以他们所付的全款，作为筹备资金的一部分。
主要挑战>>
巨额资金监管是个大问题
如果资金准备充足了，具体到拿地、建房的细节，刘玉才认为应委托给开发公司，作为合作建房项目的开发商。等房子建好后，再由自己成立的房产咨询公司卖给参与者，开发商则可以从中得到部分委托费。
今年1月，致力于合作建房的上海人钱生辉，以5750万元竞得浦东一地块。在江苏太仓试水过合作建房的他，摸到的合作建房的门道，与刘玉才的想法有些相似又有不同。
钱生辉主张，不要求所有购房者全部集资，只让核心购房者出资作为股东，参与经营和管理，向开发商交一定数额的保证金，开发商根据客户的需要出资购买土地、建造房屋，最后购房人以较为低廉的价格购买房产，完成房屋定制交易。
但在刘玉才的设想里，买地、建房的资金，全部由全体购房人“凑份子”而来，资金的监管，“要建立监管账户，由银行、会计师、律师等共同对资金监管。资金的动用必须由合作建房人、银行、会计师、律师等共同签字。如果没买到地，大家的钱，银行直接从共管账户全额归还。”他还设想着同一些政府部门合作，让政府机构作为监管的部门之一。
前车之鉴>>
人心不齐很容易导致失败
2005年济南启动的首例合作建房项目，联盟建立起来之后，内部出现了问题导致最后无果而终。知情人透露，人心不齐这个在合作建房过程中很容易出现的问题，济南首例合作建房项目也没能逃脱，“众口难调，户型的设计、委托哪家开发商开发、资金使用都有过分歧。”
2007年折戟北京的合作建房组织者于凌罡曾向媒体表示，合作建房不是某个发起人就能做成的，每个组织中的人都要有所付出，要履行自己的义务。于凌罡在博客里公开表达，“合作建房，前提就是大家一起合作。如果参与者只是为了便宜几十万元而来，一切都由发起人包办，是非常危险的。”
尽管要面临大量风险，刘玉才依然对合作建房信心百倍，研究过其他失败的案例之后，他说眼下的当务之急，是建立起一套合作建房的完整理论体系和管理模式。
曾主持过一个多元住房供应体系国家社科基金项目的山东工商学院教授汪建强，成为刘玉才的咨询对象。汪建强对苏州、温州、北京、许昌等地的合作建房模式进行过研究后发现，一些合作建房在模式细节上没有过多问题，多数项目难以成功的原因还是缺少政府扶持。
成功案例>>
温州“理想家苑”修成正果
国内第一个合作建房拿地成功的是赵智强在温州的“理想家苑”。2006年拿地后，住建部经调研之后才确认该项目是普通房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年，“理想家苑”拿到建设许可证。
该项目最终房价比周边商品房低四成，并于2012年完成分房，成为国内首个合作建房的成功案例。
温州试点成功的赵智强，此后开始到长沙推广个人合作建房模式，吸引上百人报名。
失败案例>>
“拿不到地”导致无果而终
2003年，年仅30岁的联想集团IT工程师于凌罡发起合作建房的倡议，但最后无果而终，在建房的第一步——拿地上就迈不开步子。
2005年起，于凌罡对外透露过有意愿的地块就有东四十条1号地、芍药居甲2号地、工体4号地以及花园北路25号地等，最终全部失利。
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