??这里有一组数据：2010年9：1；2012年8：2；2013年7：3；目前6：4。以上可看出，左边的比重在持续减少，而右边的比重在持续增加。左右两者经过不到五年的时间，基本接近平衡。这个数据反映着外资企业和内资企业租赁比例的显著变化。
??外企要么迁出要么保守
??这组数据来自德事商务中心，这是一家提供商务办公场所的国际连锁公司，多服务于全球500强公司以及承租能力较强的企业。数据正是由他们在深圳的租户构成得来。德事商务中心深圳区域总监王飞称：我们越来越惊喜地发现，内资企业的租客承租能力在持续上升，甚至会超过外资企业。(这里所称的内资企业包括了本土企业和华资企业)他似乎能感觉到，离开深圳的外资企业要比首次进深圳的外资企业要多一点点。受深圳整体规划影响，大部分外资制造业迁出深圳，并且国际金融环境不如国内明朗，故外企也不敢盲目扩张。
??对此，美联物业深圳工商铺福田商业部B区总经理钟远明亦有同感，“今年第一季度，内资企业租赁成交的确要超过外企。”他透露，在3月成交的一个大单，某内资公司就承租了东海国际1000平方米的办公物业；在太平金融也成交租赁1000平方米，同样为内资企业。
??金融、互联网企业租赁需求增长迅速
??内资企业较以往对于入驻楼宇的标准有所提高，他们会参考外企的选楼方式，寻找舒适的楼宇。“这或许与租客中第三产业主导相关，例如金融行业、基金、私募等等”，王飞表示。而钟远明提供的租赁新增案例也都集中在第三产业，其中，中心区以金融、互联网的内资企业为主；科技园和梅林片区以互联网、电商的内资企业为主……这些企业“财大气粗”，比外企的办公预算来得更加宽裕。据知情人士透露，刚推出市场不久的太平金融中心，目前已达50%的入驻率，但其中内资客户占到整体的40%。
??早在去年12月戴德梁行的相关数据就显示，2014年前三季度，深圳市二、三产业比例为43 .5∶56.5，第三产业比重比2013年同期和2013年上半年分别提高1.2个和0 .5个百分点。伴随深圳积极打造总部经济，以及前海自贸区的建设推进，深圳甲级写字楼客户结构明显升级。目前甲级写字楼主要分布在福田、罗湖和南山等中心城区的传统商务区中，金融、贸易及科技类企业办公面积占比超七成。而依据今年的情况来看，这个比重还在持续增加。
??现状分析
??深圳写字楼租金涨势依旧购买办公物业的多为自用
??写字楼自从去年开始，就一直处于“春天”中。根据深圳中原研究中心监测，受住宅市场回暖的带动，实际成交有所回升，3月深圳二手写字楼成交0.73万平方米(共55套)，面积环比上升25%。一季度写字楼售价相对平稳，甲级写字楼维持在46264元/平方米，准甲级售价40890元/平方米；租金保持小幅上涨，甲级写字楼租金在235元/平方米/月，环比上升2.7%。
??尤其是福田中心区写字楼租金在年后依旧维持了喜人涨势，在去年，甲级写字楼达到月租金300元/平方米不算是稀罕事情了。据某企业向记者透露，福田写字楼标杆——— 嘉里建设中心，2012年签约租户部分已于如今到期，续约时，租金涨幅已高达40%！而它有的2、3楼这样的低楼层单位都达到了350元/平方米。
??深圳中原研究中心王飞认为：近期中心区的优质物业仍表现活跃，如国际商会中心、卓越时代广场、卓越大厦等，由于前2年租金涨幅大幅高于售价涨幅，租金回报率持续上扬，一般在6%-7%左右，近期资本市场持续宽松，推动住宅市场持续回暖的同时，一定程度上必将带动写字楼物业量价的上升。
??钟远明也表示，上月买卖成交也比较旺，自用客户购买居多，卓越城售出整层，颂德国际售出整层，皆来自内资企业。部分外企考虑到成本，租赁到期后，很大部分寻租到南山科技园或者租金相对便宜的产业园。
??供应展望
??未来写字楼供应主要在福田C B D和前海
??来自第一太平戴维斯的数据，深圳写字楼截至2014年底，深圳中心区有甲级写字楼储量450万平方米，过去三年中平均每年也只有不到40万平方米的供应。2014、2015年深圳整体甲级写字楼供应水平较低，到2016年开始，主要供应福田C B D区域。2017年开始，前海供应将爆发。接下来，前海地区今后三年中还会有将近300万平方米甲级写字楼供应，相当于深圳中心区甲级写字楼储量的60%。因此，可预料的是，至少今年内写字楼供应的紧缺造成的租金上涨趋势还将继续下去。
??贴士
??三大步骤五个细节教你如何选择办公物业
??秘笈分享人：王飞，德事商务中心深圳区域总监
??选择办公物业主要为三个步骤：
??1.定区域：确定区域，缩小选择物业的范围，讲究聚集效应。
??2 .所需面积：外企一般按照人均办公面积8 .5- 10平方米以上来计算所需的承租面积。
??3 .清晰预算：不仅要计算房租，还要记得加上“物业管理、空调费、水电”等多项费用。
??具体看楼的五个细节：
??1 .大堂水牌：很多客户会过于看重大堂的装修，是不是有水晶灯？够不够阔绰？其实装修用2秒钟扫过一眼，基本就能看个大概，但有一处可用心留意，那就是大堂水牌。水牌上都是租户列表，显示着大厦内有哪些企业入驻，如果上面有世界50 0强企业在内，基本上也是可以放心选择这栋大厦，因为这些企业都有比较成熟的选楼标准。
??2 .电梯：写字楼对电梯的使用比其他物业更加注重效率。尤其是超高层的甲级写字楼，分为高区、低区等，那么要看看所选的楼层，有多少电梯能到达这个楼层？是否有直达停车场的电梯？
??3 .邻居：如果不是租赁一整层，那最好看看所选楼层分了多少个小单位？邻居都有谁，会带来怎样的聚集效应。并且，一出电梯能否到达？所选单位的朝向采光如何？
??4 .实用率：写字楼也是按建筑面积来收取物业管理费、空调费等，因此，实用率太低的办公单位不划算。选择实用率在60%以上的办公单位会在这方面比较省钱。
??5 .物业管理：很多租客选择写字楼都过度关注写字楼的硬件，而忽略了软件。但软件比硬件重要得多！考量物业管理，首先可了解是哪一家物业管理公司在负责管理。但物业管理的好坏，并不太好判断，大堂有多少个大堂接待员和服务生，他们的状态如何？如果都是笔直站立，微笑对人的，说明物业管理公司对于物管人员的职业化训练有数。当然，还可以去看看大厦的洗手间，其清洁与否也会直接反映出物业管理是否细致用心。
??采写：南都记者 张锐宣 实习生 罗远欣
