在去年实现完美反转今年一月提前呈现“小阳春”行情后部分城市楼市量价齐涨的趋势终于让政策层面按捺不住二月二十日国务院常务会议就继续做好房地产市场调控工作推出五项措施尽管不少内容只是“老调重弹”但潜在的一些新举措或将让近期市场感到阵阵寒意。
楼市春来早
“优质地产项目招聘置业顾问、策划经理、策划专员、办公室内勤，有意向的朋友可以帮忙推荐”，“济南项目高薪挖人：项目总监、策划经理、高级策划师。群里朋友有合适的人帮忙推荐下”，“招聘：策划主管、策划师、销售主管、置业顾问、销售后台，待遇优厚，欢迎群内朋友推荐或自荐，有意向的请小窗”……
刚过完年，记者加入的“济南地产1000人超级群”等QQ群里，类似的地产项目招聘信息就接连不断，较往年明显增多。分析人士指出，开发企业和地产项目对行业人才的渴求，很大程度上反映了大家对后续市场行情的预期较为乐观。
众多新项目大量招兵买马之外，既有项目的动作步伐也较往年明显加快。记者了解到，过年期间，不少项目都安排专人值班，负责接待来访客户和处理与项目相关的其他问题，部分开发企业长假尚未结束，营销人员已提前到位，为节后加快推盘作准备。
按照往年惯例，房地产开发项目全面启动推盘、促销活动，一般会在3、4月份，5月达到上半年高峰。但去年底以来，楼市淡旺季的界限似乎已模糊，一些企业和项目由此选择在所谓的淡季提前掀起了销售攻势。
购房者动作也明显提前。记者从鑫苑名家、冠华历山吉第、中海国际社区、绿地国际花都、天鸿万象新天、鲁能领秀城等多个楼盘了解到，节后各楼盘的来电来访量较往年明显增加，部分项目售楼处早早就出现了人头攒动的迹象。
数据显示，截至2月20日，全市网签成交新建商品房1879套，其中新建商品住宅1144套，较去年同期有所减少，但考虑到春节假期以及网签数据滞后的影响，实际成交量应当不弱于去年。新建商品住宅网签成交数在春节前后降至两位甚至一位数后，也从2月19日重返三位数。种种迹象表明，在去年实现完美反转，今年1月提前呈现“小阳春”行情后，济南楼市的春天来得明显比往年早。
调控再发力
自去年以来的楼市成交持续向好，到今年1月延续翘尾行情，部分城市量价齐涨且房价上涨预期不断增强，市场对调控加码的担忧也随之出现。从一开始的“一线城市二套房停贷”传闻，到近期盛传的“二套房首付比例上调至7成，贷款利率自1.1倍上调至1.3倍”，以及所谓“绝杀投机及囤房者”的“个税提为增值额的20%，营业税改土地增值税(增值额的17.6%)，二手房增值额的37.6%归政府”，各种未经证实的消息，总是让市场相关各方备受煎熬，部分地产股甚至因此在股市上遭了殃。而自1月以来，昆山、东莞、金华等城市先后下调了住房公积金贷款额度；山东省政府也于日前决定，修改《山东省契税征收规定》，自4月1日起，契税税率由此前的3%调整为浮动的3%-5%。尽管后两者出台的目的并非直指楼市调控，但楼市调控加码似乎已板上钉钉。
2月20日国务院常务会议研究确定了继续做好房地产市场调控工作的5项措施，让此前业界普遍预测的调控“靴子”在全国“两会”前落地。尽管与前几次出台的调控政策以及此前坊间的传闻相比，此次出台的“国5条”更多的是“老调重弹”，而且力度稍显温和，但选在全国“两会”召开前、政府即将换届之际，中央再度发力房地产市场调控，对市场预期的影响不容小视，“国5条”为调控加码预留的空间，更是引发了业界和市场的极大关注。
其中，2011年高调推行的房价调控目标，此次被再度提出，被业内人士解读为政策加码的表现。“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，则被认为暗含了“限购令”扩围的可能。分析认为，“限购令”扩围一旦变成现实，无疑是区域楼市的重大利空消息。扩大个人住房房产税改革试点范围在被国务院多个部委多次提及后，此次也明确列入了今年的工作计划，尽管此前上海、重庆两地的试点，成效并不显著，但此番扩军，对相关城市市场预期的影响，仍值得高度重视。
此外，更值得关注的政策，是差别化住房信贷政策。“国5条”虽然没有明确提高二套房的信贷、税收门槛，但政策也为差别化住房信贷政策的加码预留了空间，如果个别区域的楼市继续量价齐涨且涨幅明显，坊间传言的“二套房首付比例上调至7成，贷款利率自1.1倍上调至1.3倍”，不排除落地的可能。在新型城镇化的大背景下，着眼于形成引导房地产市场健康发展的长效机制，以限购、限贷、限价为主要内容的调控政策，很可能保持长期稳定。
刚需盘看好
从总体上看，不论是此前中央经济工作会议、国务院相关部委的表态，还是此次“国5条”，坚决抑制投资投机性购房行为、鼓励自住性购房、支持合理的改善型需求，仍然是一以贯之的政策方向，通过调控让房价下降或者回归合理水平的意图则明显淡化。
分析人士认为，就现有政策看，新的和潜在的调控措施，对主打改善型客户的楼盘影响依然很大，而对主打首次置业者的刚需盘，并不会造成直接的影响，因此后者年内成交情况，仍将明显好于前者。但随着调控政策对市场预期的影响，已准备入市的部分需求，可能再度进入观望状态，为争夺有限的客户，刚需盘之间的竞争将较去年激烈，在区位地段、产品定位、品质配套等大体相当的情况下，价格与服务，仍将是决胜的关键。
记者了解到，目前我市二套房房贷政策尚未出现传闻中的变化，首付仍为6成，绝大多数银行贷款利率也仍为基准利率的1.1倍，仅个别银行提高到了1.3倍。公积金贷款也仍延续去年10月推出的政策，首套房90平方米(含)以下首付比例为20%，90平方米以上首付30%；二套房首付比例最低60%，贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。
分析人士认为，一旦差别化住房信贷政策加码，且所有城市实行“一刀切”，方向肯定是提高改善型购房者的购房门槛，这将对改善型购房者产生巨大影响。以商贷购买总价100万元的住房为例，如果同样首付7成，贷款30万元，20年等额还款，按1.1倍利率(7.21%)，月供约2364元，总支出约为1267327元；按1.3倍利率(8.52%)，月供约2607元，总支出约为1325744元，需要多掏近6万元利息。
