??随着二线城市的房价暴涨，一线城市房价又遥不可及，越来越多国人开始选择去海外置业。据戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》显示，中国已经成为第二大跨境房地产投资来源国。
??海外置业俨然已成为时下的热点话题，那么，既然国内的购房准入门槛越来越高，眼下是否适合进行海外资产配置？海外置业又有哪些需要注意和了解的问题？今天我们就邀请两位专业人士，一起来探讨海外投资的相关问题。
??本期主题：《金九银十大辩论：国内购房准入门槛越来越高，是否适合进行海外资产配置？》
??邀请嘉宾：克而瑞分析师 项目总监 蒋鹏
??ACC（澳大利亚）投资联盟 西安运营中心首席投资顾问 方圆
??本期主持：乐居李海静
??时间：2016年9月9日上午10:30
??以下是现场实录：
??主持人：新浪乐居的网友，大家好，欢迎来到乐居直播间，本期《盟主汇》的主题是《金九银十大辩论》，跟大家聊的话题是“目前国内购房门槛越来越高，是否适合进行海外资产配置”。今天我们来到了西安克尔瑞，有幸邀请到了两位大咖级嘉宾，他们分别是：克而瑞分析师，项目总监蒋鹏；ACC（澳大利亚）投资联盟西安运营中心首席投资顾问方圆。
??主持人：在切入今天的海外置业话题之前，我们首先请蒋鹏先生给我们大概介绍一下西安目前的房价和成交情况。
??蒋鹏：这五年来，西安房地产市场的成交量飞速发展，基本上住宅年去化量在1500万方，刚刚过去的8月份成交了100万方，在全国都是排到前列的，但是西安房价涨幅不大，目前均价在7000元左右，低于周边省会城市，未来3-5年有很大的发展趋势，从长远发展来看，西安还是一个有发展和潜力的市场。
??方圆：郑州、兰州房价都比西安要高，一方面是因为西安地处关中平原，土地资源丰富，“摊大饼” 一样的城市发展进程，拉低了楼板价，另一方面，西安城改力度很大，大量的城改房拉低了西安的房价。
??主持人：请两位嘉宾分析一下，哪个国家更适合海外资产配置？
??方圆：从不动产角度看，澳大利亚是不动产海外投资的首选。澳洲是传统的移民国家，源源不断的移民带来了大量的房地产需求。从政策上来看，澳洲愿意向海外置业者提供贷款，三成首付，其余部分可以贷款。另外，澳洲的房子是永久产权，而且没有遗产税、持有税。仅从投资角度来看，澳洲是当下不可替代的海外投资首选。
??蒋鹏：资产配置一定要找一个安全的环境。有考虑海外置业的朋友，在置业之前，一定要考虑清楚，我为什么去海外置业，是为移民、留学或是投资，并且置业之前要对当地的法律、语言了解清楚。做投资赚钱的永远是少数，中国的投资客一定要理性一些，不能太盲目，要结合自己的收入等实际情况做合理的资产配置。
??主持人：作为购房者，在海外置业的过程中，如何避免一些看不见的弊端，让资产更安全？
??方圆：首先，海外资产配置之前，考虑一下为什么去海外置业，目的是什么，是为了留学、移民，还是纯粹为了投资，明确了这一点才便于选择合适的目的地和项目。其次，从投资角度上来讲，如何防范于未然，最好是找一个你所比较熟悉的国家，当然我们也可以看看李嘉诚、王健林、许家印这些大咖是怎么做的。
??蒋鹏：王健林在西班牙的马德里大厦，出现了一些问题，像王健林这样的大咖级人物，在海外资产购置尚且会遇到一些问题，更不要说普通的网友了，所以在海外资产配置这个问题上，一定要更谨慎一些。而且，在置业时，也要考虑当地的一些生活习惯。
??主持人：比如像澳大利亚这样的国家，现在房价大概在多少？
??方圆：像悉尼、墨尔本这样的城市，发展相对成熟，市区公寓价位在60-80万澳币左右，人民币大概在300-400万之间，每平米价位在2-3万。
??蒋鹏：有一部分海外投资者是要自住的，但是华人在发达国家或是落后国家，都是很特殊的群体，问一下方总，他们该怎么融进当地的主流社会呢？
??方圆：确实有时候会有这些情况，不像白人那么强势，但是也不要过分解读，大部分时候是左派媒体在炒作这些问题，其实真正到美国、澳大林亚这些国家，你感受不到当地居民对国人的不友善，而且他们本身就是单一民族国家，很多时候其实比我们要开明的多。至于融入当地主流社会的方法，过来人的经验之谈，有一个信仰，加入当地的宗教是不错的选择。
??主持人：已经进入9月了，西安有没有进入“金九银十”的状态？
??蒋鹏：其实，“金九”已经不金了，从2012年至今，西安9月的成交量甚至不如8月，大家对9月的预期往往太高了，我个人对9月是持一种谨慎的乐观。对于置业者来说，在西安买房其实还是一件幸福的事儿，收入比和房价比，相对来说还是比较合理的，如果房子特别对自己的眼，经济能力又支撑得起，就可以去买了，不一定非要等到“金九银十”特殊节点。
??主持人：很多开发商针对“金九银十”会推出一些优惠政策，那么9、10月究竟是不是购房的好时机？
??蒋鹏：如果是刚需置业者，年底11、12月份是购房的好时机，因为开发商年底为了走量、冲业绩，推出的优惠更多一些。从西安来看，每年的11、12月份成交量都会很火爆。如果是改善型购房者，随时置业都可以。
??主持人：非常感谢两位老师，给大家提了很多建议，在海外资产配置过程中一定不能盲目，而且要根据自己的实际经济能力去考量，感谢大家的收看。
