??地球人都知道，京沪深等一线城市不存在去库存问题，问题是供不应求。二线城市大多为供求基本平衡，常住人口仍在持续增长，而且城市里多年积累了大量新增常住人口购房需求，即便有库存也不是问题。
??库存主要集中在三四线城市，主要是缘于这些城市“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。 自1995年以来，全国城市常住人口增长率年均仅为1.5% ,而住房竣工面积增长率年平均为5%，而三四线城市土地、住房供应量大，人口净流入远低于一二线城市，这就导致了三四线城市住房由供不应求转化为供大于求。
??我们汇总了全国一二三四线76个城市地方政府的人口统计数据，有63个城市常住人口增长率下降了，有的还是负增长。背后的逻辑是：一方面我国已经进入后工业化时代，缺乏容纳新增劳动人口的产业，另一方面农村劳动力大量转移已经接近尾声，除了流动人口，农村已经很少有青壮年了。
??去库存，人从哪里来呢？8大军团！
??第1军团：正规军——城镇婚姻人口
??婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的刚性需求。
??近五年，全国初婚登记人口年均1154.4万对，再婚149.6万对，登记离婚（不含法院判决离婚）302.2万对。以当年城镇化率54.77%计，城镇初婚632.2万对，城镇离婚165.5万对，差不多是每结婚3.8对人离婚1对人（有点恐怖哦）。
??其中，按照初婚60%购房、离婚10%购房（净身出户者）计算，购房需求396万套/年。
??80后人群年均出生2242万人，90后年均新出生2108万人，00后年均新出生1636万人，虽然人数是逐渐减少的（2010年以来出现缓慢回升），但城镇化率逐年提高完全可以对冲，近10年城镇购房、租房需求仍然不小（二胎放开政策的影响那是20年后的事儿了）。
??第2军团：地方军——城镇低面积居住人群
??城镇居民居住面积存在结构性不均衡，2010年人均住房面积在20平方米以下的，城市有4096万户，小城镇有1955万户，这部分人群就是我们通常意义以上的改善性购房需求之一，如果他们的人均住房面积提升到30平米，最少需要34亿平米住房。虽然2010年以来已经有部分居民改善了住房，根据估算，近五年改善性住房每年约占销售面积的30-40%，也就是3-4亿平米，预计至少还有约20亿平米的改善性需求，按10年计算，每年约需200万套。
??第3军团：整编军——城镇租房户转化为购房人群
??2010年人口普查数据显示，城市常住人口中租房家庭户数占25.8%，小城镇租房户数占13.3%，如果其中的城镇租房户转化为购房户各提升5个百分点，各有643.3万户和392.6万户，合计1035.9万户，按10年计，每年103.5万套，即便是近五年已经有部分租房户转为购房户，但提升的空间还是不小的。
??这三个军团合计需要约700万套/年。基本相当于目前年销售套数的70%左右。
??这是未来10年内稳定的基本需求，随着低面积和租房者改善性需求逐渐被满足（他们的钱可不太多哦），未来购房主力就只剩下第一军团了。换言之，十年后购房需求肯定会出现滑坡式下跌！
??700万套购房需求，是不能满足目前每年新开工12万亿平米（1000多万套）的住房供应的。要稳定住房消费，势必需要引进生力军！
??第4军团：保安军——棚户区、城中村改造购房人群
??按照政府提出5年内完成棚户区、城中村改造惠及1亿人、约3300万户，如果按照50%货币化原则，每年可以消化商品住宅库存330万套，这是真正去库存的生力军！并且刚好可以帮助稳定年均1000万套左右的住房消费。
??可惜的是，供给与需求不完全对应，很多三四线城市棚户区、城中村改造大浪已经过去了，但供应依然很大。一二线城市住房库存明显不足，却有着更多的改造需求。如果能有50%的供需对应，那也是160多万套的住房需求啊。
??第5军团：游击军——进城租房或购房的农民工
??农民工进城是去库存最大的增量！全国现仍有流动人口2.5-3.1亿人。事实上，2010年以后城镇流入人口依然不少，年均仍有2080.8万人，约相当于700万户/年，其中会有部分选择继续租房，也会有部分租房户转化为购房户。
??按照政府提出农民工进城，如果五年城镇化1亿人、约3300万户，每年需要购买或租住660万套。但城镇化的路在农民工脚下！关键看哪个城市能够诚心诚意推出吸引农民工安家落户的政策，哪个城市就可能赢得游击军的“投诚”。
??第6军团：警备师——城镇婚姻人口租房人群
??如前所述，第1军团留置的那部分队伍，按照每年城镇常住人口结婚20%租房、离婚20%租房计算，租房每年需要160万套。
??显然，租房也需要房！尽管城镇中有相当数量空置房可以出租，但出租房也是新建住宅转化而来。
??不过，也许一些结婚、离婚人士还是没有租房，前者或许是啃老族与家人继续住在一起，后者要么有多套房，要么或许离而不散。
??第7军团：童子军——单身购房或租房人群
??据统计，1978-1993年新生儿年龄为21-36岁，合计33313万人。
??对应的，这些人在1999-2014年间，年龄达到22-37岁，其中结婚33188万人，与新生儿相比，16年间相差125万人，其中至少一半人在城市里，也需要购房或租房。
??第8军团：“散兵旅”——投资购房人群
??虽然三四线城市已经很少投资性住宅购房，但一二线城市特别是京沪深依然存在大量投资性购房。即使仅仅按照京沪深去年商品住宅销售的5%计算，也有5.1万套，何况还有其他一些销售火爆的的二线城市。在市场火爆的时候，炒房团的身影总会浮现，而当见势不妙的时候，他们大多脚底抹油、杳无踪迹。
??按照以上概算，仅购房就需要700万套/年，租房或购房大致也需要1000万套/年。而2015年住房销售11.2亿平米，大致可供应1000万套住房（户均112平米），缺口巨大，仅靠城镇空置房显然是无法弥补的。
??当然，一二线城市的缺口是很难用三四线城市的过剩去弥补的。
??如果中央政府保障房、棚户区改造1亿人以及农民工进城1亿人的措施在五年内真正落地，中小城市城镇化获得重大突破，供求关系将被逆转。
??如若果真如此，这五年将是房地产企业最好的也是最后的政策机遇期！房企产品可要重点关注这8大军团的不同需求哦。
??但5-10年之后，城镇化需求和改善性需求将大幅萎缩，未来被提前透支，白银时代被缩短，住房市场将面临滑坡式下跌！当然，这是稳增长的代价，也是房地产为调整结构、转型升级、改革创新做出的巨大贡献。
??小结：住宅市场依然存在“3 5”的巨大购房、租房需求，无论购房、租房都需要住房。但所剩的机会时间不多了。
