??估量、评判、选择，在生活中总是存在，我们需要对不同事物、不同境况做出评估，以引导前进的方向。在房地产领域，有专业评估师这么一个角色，他们需要高效且精准地评估有形及无形资产，助力明智的商务决策，这是一份手上和心中都需有一杆秤的工作。第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧先生说：评估不只是一个点的问题，评估要关注的不止线、不止面，而是用立体的东西去做出精确判断。专业知识与经验很关键，职业操守与准则更加不可或缺。
??房观察：专业评估师与顾问，需要具备怎样的特质，把握怎样的工作准则？
??黄国钧：我一直以来不仅把自己设定为一名评估师的角色，同时更是一名专业咨询顾问。每份报告最后得出一个精确数字，这个数字背后的故事我们会细致解释给客户听，会分享我们的专业逻辑与全面考量，以供客户做出明智选择。风险不能完全控制，只能更清楚地去认识。所谓的规避就是，准确的估值。
??“独立”是我认为最重要的特质，中国并不是没有法律与制度，但是否能严格执行很关键。技术、专业这些东西是可以学得到的。但操守、诚信并不能马上学以致用，而是慢慢建立起来类似文化、价值观的东西，所以我觉得独立非常重要。同时需要具备前瞻性，如果只看三、五个案例，其实评估出来的是当下值多少，明天可能会卖不出去。所以原则上你懂的越多越有前瞻性。包括对未来租金的预判，因为物业的价值体现为现金流回收。
??房观察：房地产行业评估到底涵盖了哪些领域呢？
??黄国钧：国内评估服务的目的是比较多样的，房地产评估可以算是是评估里数量最大的，因为它的价值量比较高。房屋、土地承载了主要的生产要素，资本是生产要素，但房地产不能简单理解为是一个房子之类的。房地产的类别非常宽广，所有土地、商场、住宅、写字楼、工业甚至政府物业、污水处理厂、特殊生产设施都属于房地产类别，也包括机场、码头、高速公路等。
??我们也接触到过一些特殊类别的评估，比如我们做过飞机师的价值评估，因为培训一个飞机师投放成本很高，他们希望知道这个投入最终会创造多少价值。又比如一个人摔了跤，国内国外赔偿标准不一样，国外会按照人的生产力产生的价值来决定，
??房观察：估值服务跟所有的经济元素参与者有密切关系，为开发商、投资机构、金融机构还有其它各类型企业包括政府职能部门提供服务，专业评估团队能发挥什么样的作用？
??黄国钧：国内评估这个行业主要是服务银行贷款、政府拆迁、法院拍卖，在国际上，资产其实跟很多东西结合得很密切，如果要做教育、并购，就要做资产评估。要做上市、资本运作，要评估。现在国内国际金融有很多模式，而不是传统借钱就是拿房子给银行抵押，其实有很多层次，这使得评估的实用性变广。只是说信托、基金要求的评估通常是跨区域的，所以对评估机构、评估师的要求会相对更高。评估机构作为“独立第三方”扮演很重要的角色，Savills专业估值团队同时拥有国际认可和国内最高资质，使得我们报告的通用性更高。
??房观察：能分享一下你们去实际评估一个项目，工作流程和要点包括什么？
??黄国钧：推理过程、工作步骤我们有一些准则，比如要去评估一个物业的价值，首先分析它是怎么样的一个物业，物理结构、层高、位置等硬件，现在大市场环境等方面，包括一些买家卖家的心态判断。我们也会去做访谈，会去找周边5-10个同类型项目进行对比，比如这个是在20楼，我们尽量也在同样层高，景观、朝向、面积、装修、甚至花园配套差不多的来寻找案例，我们会去找5、6个案例来定这个项目的价格。反过来开发商要卖，有两个定价方式，一个是看周边市场和预期，另一个是开发成本与投资成本。
??房观察：据了解，2014年Savills大中华区估值RMB14800亿元，平均每年承担的大型业务超过1000宗，您是主管华西区的，资本如此重要，目前西南上市公司比较少，这个市场你所观察到的需求与潜力怎么样，它未来走向会怎么样？
??黄国钧：西南虽然少企业上市，但市场在快速发展，我乐观地看它潜力巨大。但回过头来总结，如果这个规划迟迟不做，那可能西南企业相对在中国其他区域的一些同类型的同行来说，它会在资本扩张方面落后一些。
??一定要强调的是房地产是一个资本密集型市场，所以你的资本来源会辅助你，即资本来源渠道可能会辅助你在这个行业更快成长。当然你也会承受更大的压力，比如从本地企业做到一线企业，对你的要求也不一样。上市其实是属于一种对未来发展的“规划”，任何事情都有两面性，如果利大于弊，我们会想要尽力去做。
??黄国钧：第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事，全面负责第一太平戴维斯国内的房地产一级和 A 级土地评估公司运营及战略规划，为各类 境内外客户提供各种目的之估值与顾问服务,包括首次上市集资、私募、企业重组、合资、收购合并、融资、财务报表、可行性研究、内部参考及移民等, 还协调集团内不同区域及跨部门间之合作。
