2013年土地市场可以被称为“疯狂”，不仅成交量大增，超过去年全年，并且一些一线城市的楼面地价也迅速提升，这就为将来两年房价的高涨埋下隐患，“面粉涨了，面包还能不涨吗？”的理论普通百姓人尽皆知。
国土部门针对土地竞价导致高房价的常规现象，有针对性地出台新招，“限房价、竞地价”的土地出让方式已经在北京试点，可让“面粉”的价格跟“面包”不发生直接关系。
高出预期
热门地块被抢拍
“2.75万平米第一次，2.75万平米第二次！”就在土地拍卖师连叫两次即将落锤之际，懋源地产再次将号码牌高高举起，将公租房面积抬高到2.8万平米。围观的数十家媒体以及场外观摩的开发商集体嘘声一片。这已经是懋源第三次抢断恒大地产[简介 最新动态]本可以纳入囊中的“口粮”。经过62轮激烈竞争，懋源集团最终以17.7亿元，承诺建设3.8万平米的公租房摘得此地块，剔除所有的保障房面积后，该地块楼面价达到了45819元/平米。楼面价整整高出周边在售二手房均价万元。
即便政府将对公租房以8000元/平米的价格回购，减少开发商的成本复出，但楼面价也达到4.2万元/平米。
“都快紧张死了！”参与竞争的中铁集团[简介 最新动态]相关负责人对本报记者表达自己作为竞拍现场“围观者”的感受。而记者注意到中铁集团在该地块到达价格上限，房企开始以竞争保障房面积决定胜败时，就中途退出了。“已经远远高出了我们的预期，”中铁集团负责人对记者表示，他预计，该热门地块成房后售价起码在8万元/平米。
住宅用地有点“疯”
2013年，开年前两个月就完成了664亿元的卖地收入，其中七成是在前两个月完成的，并且其中一半来自于住宅用地，截至2月底土地出让收入已接近2012全年的75%，到5月份时就号称完成去年全年土地出让金的收入。
进入3月新政出台，房企在土地市场的动作显得犹豫，但随着“实施细则”落地，房企的顾虑似乎全部打消，成交量开始回升。
5月，北京土地市场最热门的话题是“一周出让七幅土地”，到6月份，北京实现土地出让收入30多亿元，成交的16宗土地中没有一块是住宅用地。从记录上来看，土地市场明显缺少住宅用地的供应，业内人士估计，一旦有住宅土地上市，拍出高架地块将不再是新闻。
“面粉”价格接近今天的“面包”
2013年5月20日，经过71轮鏖战，福建泰禾[简介 最新动态]地产以11.25亿元，配建7.3万平方米公租房的大价钱竞得通州[最新消息 价格 户型 点评]台湖镇B-03地块，剔除保障房面积，楼面每平方米单价达到16581元，创区域地价新高。同日，另一台湖地块B-23以楼面单价13137元的价格成交。
面对着近两万的楼面地价，已经接近附近区域的住宅销售单价，购房人惊呼，“面粉”都这么贵了，明天的“面包”不知还要贵多少！
知名地产评论人陈宝存对记者说，两年之后北京六环超过3万是必然结果，从这几起土地价格来看，近两万每平方米的露面土地成本，肯定面临着超过3万的商品房价格。房价形成的模式，不是“土地成本 建安成本 利润”这么简单，销售价格和地价是按比例增长的，土地成本越高，财务成本按比例递增，融资难度和市场预期等因素决定，卖到3万以上才有利润，之所以开发商敢于高价拿地，还是对市场有信心。
“钱荒”让开发商拿地热情“分化”
近日发生的“钱荒”，是否能影响开发商高价拿地的热情？是否对未来房价有所影响？分析人士认为，中央坚持“不放水”，也从侧面看出不放纵房地产恶性发展的趋势。
受银行“钱荒”影响，地产股普跌，资金流动性控制引发对房地产企业资金链紧绷的担忧，一些专家和业内人士判断，如果流动性控制紧张，下半年房地产企业资金到位情况并不乐观，可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略。
专业人士认为，房地产企业面临“钱荒”，可能导致投资能力“分化”。
中国房地产学会副会长陈国强对记者表示，钱荒之后，“不差钱”的开发商毕竟是少数，拿地热情多少都受到了影响。
有人拿今天的楼面地价跟现售的项目价格相比，得出“面粉”逼近“面包”的结论，陈国强表示不严谨。“该地块的容积率、物业形态等地况指标跟旁边在售项目有可比性吗？”言外之意应个案分析。
就通州某些地块被开发商看好，跟大集团投资和新城建设等因素是有很大关系的，区域前景被看好，也会导致企业高价拿地。
对于钱荒给投资带来抑制作用，陈国强坚持房企会有所收敛，这些年由于资金问题，“退地”的情况也是有所发生的，地王撂荒也并不少见。
“钱荒”的背后有两颗定时炸弹，土地的抵押贷款和出租出让，都会因为货币收紧带来很大问题，融资成本和融资机会都会面临困难。
拿地的毕竟是少数，更多企业面临着资金困难，陈国强最后表示。
今年的“疯狂” 源于去年的“饥渴”
对于2013年房企拿地异常积极，不少开发商表示，“做面包的总要去找面粉”，不然没米下锅的企业无法生存。
知名房地产评论人徽湖对法晚记者表示，今年疯狂拿地只是媒体的说法，2012年房企看不懂前景，加上土地供应并不充足，造成“土地饥渴”，一些有实力的、这两年销售还过得去的企业自称“不差钱”，于是趁着同行们还在犹豫的时机，大肆购置土地，一方面是出于企业生存的“无奈”，一方面也看好市场前景。
开发商拿地不是普遍现象，是一些企业的正常行为，也不意味着房价要大涨，毕竟政府在严控房价。
“就北京而言，控制企业行为还是有很多管理办法的，报批开盘价、控制开发速度、包括验收竣工的进程等等，政府的调控手段还在实施，作用也是有的。”徽湖如是说。
政府再出招：
竞地价不会导致高房价
国土部门针对土地竞价导致高房价的常规现象，有针对性地出台新招，“限房价、竞地价”的土地出让方式已经在北京试点，可让“面粉”的价格跟“面包”不发生直接关系。
近日，北京市国土资源局透露，下半年将优先在朝阳、海淀等房价、地价上涨过快，房价预期较高的区域尝试“限房价、竞地价”的土地出让方式。
“限房价，竞地价”完整来讲应该是“两竞两限”，限套型，限房价，竞地价，竞房价。这是指在土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价，然后在“两限”的基础上，让开发商向上竞地价，向下限房价，这样既能够抑制房价过高，又能让政府获得较好的土地出让收益。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，从目前情况来看，北京土地供应完成情况较为理想，证明除了遏制需求之外，北京这只增加土地供应的“手”也在加大发力。以目前情况来看，北京全年顺利完成土地供应计划还是非常有希望的，对于平稳楼市较为有利。
文/特稿记者 蒋举
记者 张媛 实习制图/廖媛
