提要：昨日，北京市地税局联合北京市住建委发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，明确北京“国五条”细则执行后的纳税问题。公告明确五年以上家庭唯一住房免征个税，同时明确经适房、房改房都将按照20%的税率征收个税。
昨日，北京市地税局联合北京市住建委发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，明确北京“国五条”细则执行后的纳税问题。公告明确五年以上家庭唯一住房免征个税，同时明确经适房、房改房都将按照20%的税率征收个税。
江苏房产界专家表示，北京的个税执行细则操作性极强，江苏等地也极有可能按照北京的细则来操作。
○北京二手房个税细则要点○
1、卖二手房需提供房屋原值凭证
公告明确，自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。
2、未能核定原值按交易额1%计征
公告明确提出，纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。主管税务机关通过税收 征管、房 屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。而能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款以 本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。
3、出售满5年唯一住房免征个税
公告明确提出，按照财政部、国家税务总局有关规定，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
4、发票价纳税价不同按高者计征
公告专门提到了“阴阳合同”的问题，特意提出，纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。也就是说，当购房发票和纳税凭证上的房屋成交价格不同时，税务机关将按照价高者计征。
政策影响 江苏或将参照北京政策操作
“北京的个税执行细则很详细，具有很强的操作性。”南京房地产促进会秘书长张辉表示，不久前 北京出台了“国五条”细则，明确表示要严格按照20%来征收二手房个税，现在又抛出了这样操作性很强的执行细则，表明国务院对北京的做法给予了认可。张辉 分析表示，江苏等地也极有可能按照北京的这一个税执行细则来操作。江苏出台“国五条”细则，强调二手房个税按照20%来征收的话，那么南京也一定会执行。
专家也表示，北京出台了个税执行细则，那么江苏也必然会参照北京的个税执行细则，出台类似的操作细 则。只不过，各地房产登记完善程度不一，江苏的二手房20%个税执行细则可能会有一些调整，但是大体框架一定会和北京保持一致。只不过，南京目前已经积压 了相当数量的二手房过户量，全部受理完毕要等到4月底，因此南京的二手房个税执行细则，一方面要等江苏省“国五条”细则的出台，另一方面还要给市场留出可 以执行的时间。专家预计，南京市会在5月份之后，出台二手房20%个税的执行细则。
市场反应 二手房交易或将冰封
“如果南京执行这样的政策，二手房市场就要停下来了。”南京一家规模中介公司的负责人向记者表示，今年一季度以来，70%的南京二手房卖主，都 是卖旧买新 的类型。如果20%个税全面开征，不仅仅二手房市场要陷入冰封状态，甚至连新房市场也将遭受牵连，尤其是改善型楼盘，购房者将大受限制。
不过，由于二手房市场陷入冰封，将导致大批刚需购房者从二手房市场转向新房市场。“3月份国五条出台之后，南京的市场大家也都看到了。”南京荣 盛地产营 销负责人唐登洋向记者表示，南京如果像北京一样，严格执行二手房20%的个税政策，那么南京的刚需房源将紧俏，价格也将水涨船高。
业内看法 执行难度太大 尚需拭目以待
北京昨日出台的个税执行细则中，明确规定经适房、房改房也将征收20%的个税。南京房地产促进会秘书长张辉表示，南京城镇拆迁居民出让经适房，本来就要缴纳一半的溢价，现在又要缴纳20%的个税，这等于经适房业主要将大部分购房所得交给政府。
“南京的不少房改房，都查不到原值。”南京市住房保障和房产局相关人士表示，南京主城区的一批房改房，由于年代久远等问题，在房产登记系统里都 查不到原 值。如果按照1%来核定征收那还好，如果参照经适房价格来作20%的个税征收，那么房改房在上市交易的时候，也需要缴纳一大笔税费。
“南京大部分住房装修都没有发票，买建材也只是收据。”南京一家开发企业负责人表示，房改房征收重税、装修费用必须要发票等规定，将给20%个 税政策的执 行带来很大阻力。2006年北京、重庆等多地也有过二手房交易征收20%个税的规定，和昨日的规定如出一辙，但是正是因为执行难度太大，最终全部按照总价 1%来执行。此次北京个税政策能否真正执行，尚需要拭目以待。记者 朱福林
看看北京如何规定
问题一：装修费用如何抵扣？ 商品房最高扣除原值10%
记者注意到，对于住房装修费用 抵扣的具体限额，公告中并无明确规定。但根据国税总局2006年发布的相关文件规定，如纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款 人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：(1)已购公有住房、经济适用房：最 高扣除限额为房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了 地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
问题二：经适房、房改房征不征税？ 照征，原值算法不同
北京昨日出台的个税执行细则中，明确规定经适房、房改房、城镇拆迁安置住房也将征收20%的个税。
公告明确指出，根据房源情况不同，房屋原值分别为：
1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及相关税费。
5、城镇拆迁安置住房：根据货币补偿和产权调换等不同方式，原值计算方法又各不相同。
特写
细则实施后的北京二手房市场
一整天约不到一个看房人
“今天上午看不了房了，改晚上吧。”前天一大早，北京马甸桥附近一家中介公司的经纪人小陈就收到这样一条短信。据了解，“国五条”北京细则落地后，特别是“暂停8天申请审核网签”的《通知》，让一些看房人放慢了购房的脚步，甚至出现了频频爽约的现象。
经纪人小亮前天也遇到了这样的事儿。小亮给看房人打电话后，看房人初定上周六晚上7点半看。没想到正赶上新政出台，7点左右，看房人主动给小亮 打电话询 问是不是“满5年唯一住房”，小亮回答是。看房人于是很客气地说：“你看，新政策刚出来，咱都别着急。现在买房是不是合适，我和家里人再商量一下。别耽误 你时间，也别给房主添麻烦，这两天我就先不看了。”
“现在，看房人都不太着急了。我昨天一天都没带客户看一套房。”小亮说。而看房人洪 女士前天在美联地产经纪人的带领下，去看一套房子。“不知怎么回事，小区门口有俩经纪人，楼下有俩，楼上还有三个。7个人陪我一个人看房，弄得我不知所 措。”后来，其中一个经纪人向她解释，他们都没什么事儿，就跟着一块看看房子。北京晚报 晨综
