新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文
在地产界，花样年控股（01777.HK）显得“不务正业”。乐居深度报道汇总》》
6月以来，花样年抑制不住自己的转型冲动——成立小额贷款公司，拟分拆旗下物业管理和社区服务的彩生活集团在港上市，又与高盈集团成立酒店房产信托基金。
在其最新的公司介绍中，花样年又完全摒弃了与“房地产”有关的字眼，重新把自己定义为一个“以金融为先驱、服务为平台、开发为工具的金融控股集团”。
在房地产开发领域，花样年今年的销售目标是100亿，但整个上半年仅实现37%。2012年，花样年累计实现合同销售金额约80.14亿元，其中有一半来自于城市综合体的项目。
花样年的花样故事如何展开？7月末，新浪乐居专访花样年集团董事局主席潘军，畅谈花样年的社区生意经。
对于房地产业务，潘军表示看得很淡，花样年未来要做一个“社区服务商”，房地产仅仅是一个工具，作用在于帮助社区生产客户。
潘军一直有一个梦想，就是要打造一个零成本的未来社区，每个人的日常消费和生老病死都在社区里进行。家里需要什么商品，通过移动App或互联网登录社区服务系统都可以实现在线支付，社区商店负责配送和服务。
潘军的野心是，到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，服务超过4000万人口，公司轻资产业务销售额需达到1000亿元，全面超过集团房地产业务。事实上，50万的投入已经在为花样年创造过亿的价值，在潘军看来，花样年的社区服务已经开启高速盈利模式。
新浪乐居：2002年，当所有开发商在全国大举扩张时，花样年开始投资物业；十年后又宣布要由传统的物业公司转型做社区服务商。花样年为何如此看重物业管理和社区服务？
潘军：过去十几年，物业管理行业一直不被重视。以房地产大佬们设计的这一套模型，他们都认为物管是房地产销售的一个工具和卖点，甚至是一个贴钱的行业。但是，花样年从来不把物管当成是一个附属性的行业。
相反，物业管理其实比房地产行业大得多。中国现在有400亿平方米的物业，按一个人管一万平方米来算，这个行业的从业人员有4000万，而房地产所有的从业人员加起来不会超过1000万。一个4000万人的行业为什么要屈从于一个1000万人的行业呢？
从这个角度来看，花样年恰恰是尊重了游戏规则。
十年前我就提出过一个观点：未来房地产只能依靠社区，社区的消费才是真正刚性的消费。2012年，花样年服务平台服务的人群约400万，400万人口一年的总消费接近500亿元。我们不想让这500亿的现金从我们门前流过。
现在人们对于物业管理的直观认识就是对于“物”的管理，但其实物业管理并不是简单的解决好水电就可以了。我认为中国房地产最大的价值在于生产客户，而不在于生产房子；不是挣资源的钱，重点是把人服务好，自然能挣到钱。
新浪乐居：花样年2012年年报显示，公司全年收入约62.3亿元，实现利润约11亿元，其中社区服务平台实现利润近5000万元。两相比较，物管显得微利，你的“彩生活”计划要盈利，甚至要IPO，底气何在？
潘军：物业管理确实是一个微利的行业。但是彩生活为什么能盈利呢？
首先，我们通过科技解决了人力的问题。传统的物业是靠人服务，恨不得像酒店一样站满了人，但是现在的人力成本越来越高，有时甚至请不到人。物业管理中保安的平均在职时间只有半年。
彩生活摆脱了对人的依赖而使用了更多的设备，保安、清洁等全部外包，节省人工成本约40%，并且通过规模化实现了采购成本的降低。在我们的社区里，没有水电部、没有保洁部，所有的水电工和保安都专业化了。专业化以后效率可以提高十倍，人员反而稳定。
第二，通过增值服务，带来了一些可观的收入。虽然行业里很多人都质疑我，但我始终有一个梦想，我希望中国未来的社区是零成本的。柴米油盐都可以从社区平台上买，买东西送积分，积分就可以抵物管费。你在这个平台上消费到一定额度，物业就免费。
现在每个城市的物业费都在涨，从3块涨到4块，但是我们的模式是降价的。业主不需要交物管费，只需要把自己平常的刚性需求通过互联网的社区平台实现，我来帮你配送。所有的社区超市我认为没价值，因为体验不好。现在人们只有吃喝玩乐要去购物中心，其他所有的消费都可以在互联网上完成，没必要有超市。
事实上我们现在已经在做了，叫“幸福中国行”。我们每个月推一款水果，从产地早上直接采摘，晚上就送到业主家里，比超市便宜30%。推一个产品就是上百万的利润，我们全都自己承包。彩生活为什么能够盈利，就是基于这个。
现在彩生活已经覆盖全国45个城市，中国最主要的省会城市和经济发达城市都有我们的团队。我给我的团队提出的要求是，到2020年彩生活要遍布全国100个城市，每个城市的服务面积要达到1000万平米，服务人口接近40万人。一个城市服务40万人，100个城市就有4000万人。这里面蕴含的消费力是不可估量的。
新浪乐居：根据花样年的规划，今年销售额预计突破100亿元，五年突破500亿元。但是从半年报来看，上半年公司累计实现合同销售额仅37亿元，仅占全年计划额度的37%。房地产开发业务是否受到了影响？
潘军：确实，房地产上我们全年的目标是100亿，半年报是37.6亿。但是我对下半年花样年的表现仍然有信心，因为我们下半年会大量推出刚需类的主流产品。
但是在我看来，房地产行业已经越来越不好玩了。现在的开发商都在比谁的复制能力强，已经没什么差异化了。万科、中海、绿地，大家都在做同一类产品，80平米两房、100平米三房还能设计出什么花样来呢？
另外，所有房地产企业的毛利率这几年一直在下滑，因为地价太高，地价的涨幅甚至超过了房价的涨幅。那些高端的置业人群都被挤到海外去了，现在房地产市场80%以上都是刚需产品，然后再剩点商业和写字楼。这就是房地产行业现在面临的问题。
从前年开始我们做了很多的商业，包括综合体，现在看来这个部分有一定的过剩，现在竞争非常激烈。但是任何行业都有优胜劣汰，没有人倒下怎么会有优质的竞争力呢？不用动脑子就能经营的行业肯定不会有优秀的企业出现。你看看那些做手机的，哪个不是绞尽脑汁在做？
而房地产行业现在是谁有钱谁玩，不用研究什么经营和管理，这是不正常的。十年前我们还在研究产品、户型和原材料，现在有哪个企业的老板还会趴在地下画户型呢？这对这个行业确实不是件好事。
今年下半年我们也在补货量，总共加起来有上百亿的货量，所以下半年60多亿的销售没有问题。但是我确实不太喜欢这种没有什么技术含量的产业。
新浪乐居：那么，花样年的技术含量在哪里？
潘军：房地产开发现在只是花样年的一个部分，八分之一，虽然现在还在增长，但我已经看得很淡。
花样年要用房地产来养轻资产，我提了三句话：金融是驱动，服务是平台，房地产开发是工具。我们现在不是在生产房子，我们也要规模化，生产客户。房地产五年后肯定不是我最主要的利润来源。今年开发100多万平米，等于生产了1.5万户人，每年都在帮物业生产客户。
至于商业，我认为关键是谁的用户体验做得好，不单是谁的招商能力强，这是传统房地产行业唯一可以和电商PK的地方。现在的电商已经把大部分的年轻人都变成了宅男宅女，如果没有好的体验，这些人为什么要从互联网上下来呢？
为什么现在的购物中心里面餐饮的比例越来越高？因为饮食、聚会是需要面对面的。未来商业地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的商品多，而是看谁的“face-to-face”体验做的好。而这正是花样年正在做的事。
花样年现在在做社区商业，就是把邻里之间沟通在一起。中国社会是非常强调人际关系的，而现在的商业模式把人际关系都给切断了。未来的趋势一定是要强调人与人之间的关系，如果没有“face-to-face”的话，商业就没有未来。
如果房地产一点特色都没有，一点差异化都没有，就是满足居住而已，那么就是冷冰冰的社区。我们现在彩生活和物业国际做的就是把社区打通，把社区变成暖洋洋的社区。
新浪乐居：如果彩生活香港 IPO成功，将成为国内首家在香港上市的物业服务类轻资产公司。但是，这样的轻资产故事会被越来越挑剔的投资者喜欢么？
潘军：花样年在2012年确立了未来的八年计划。围绕社区服务，围绕客户服务的中心，形成八项业务。其中只有房地产是重资产，其他的物业国际、商业、酒店管理、社区养老、文化旅游都是轻资产。
所谓的轻资产就是少投钱、多办事。彩生活今年预计会产生1亿的利润，但是自2002年投资50万后，我就再也没花过钱。但是盈利第一年60万，第二年125万，第三年260万，第四年520万，每年百分之百递增。
2002年我们投了50万，历史上分红2700万，形成了9000万的现金资产。所以我们转轻资产并不是因为我们做的不好，恰恰是因为我们做的很好。
对于轻资产，我们第一年投资200万略赔，第二年保平，第三年就把赔的钱挣回来了。对于房地产企业来说，200万根本就不算什么。我们所有的轻资产业务投资到目前为止加在一起可能都没有超过5000万，但是我们买地一年要花几十亿。所以轻资产这一块对于我们来说没有压力，而且基本上两到三年就回本了。
花样年所有的细分产业都必须挣钱。我在2011年1月卖过一个公司，把当时的星彦地产卖给了思源。我跟我的团队讲，如果什么时候你们的利润下滑了，我就把你们卖掉。我们做轻资产，没有任何一个版块是赔钱的，这就是花样年的本事。
我相信花样年的未来，我们现在已经是中国最大的社区运营商了，而且我们有兼并的能力，目前已经兼并了30多家物管公司。当所有物管公司在赔钱的时候，我们却能盈利，这已经体现了花样年的价值。
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