美国房地产市场正经历强劲复苏。
美国人Justin Willams在旧金山拥有一家房地产投资公司Ion Home Solutions Inc，公司运营6年多，他对当下旧金山的房地产市场既欣喜又担忧。眼下，美国东西部海岸房地产价格比去年涨幅已超过20%，整体下来，今年全美上半年房价涨幅超过10%。“过去几个月这里的市场非常好，房价上涨超过20%，半年来我就投资了50个项目，这是2011年全年的数量。感觉又回到了2007年。”
说到2007年时的危机，Justin心有余悸，“前两个月我都睡不好觉，生怕2007年的危机再来一次。这两个月房价增长稍稍回落，感觉更踏实一点了。我一点也不希望房价涨的太快，总觉得那是不可持续的。相比之下，我更喜欢缓慢平稳一点的市场。”
Justin的担忧并不是个例。爱达荷州Teton Valley Realty房地产经纪公司的负责人Mark Rockefeller也有相同的顾虑：“市场复苏很快，但不知道能持续多久。”
房市强劲复苏
根据CoreLogic研究机构的数据，2013年前6个月，美国房价上涨超过10%，这是36年来最快的涨幅。6月的房价同比增长11.6%，第16个月持续增长。一些州的房价同比增长甚至超过了20%，内华达州和加利福尼亚州分别以26.5%和21.4%高居榜首。不过近两个月增长有所放缓，6月房价的环比涨幅是1.9%，低于5月的2.6%和4月的2.8%。交易房屋的中间价格是21.4万美元，比去年同期上涨13.5%。这种持续增长的势头只在2005年2月至2006年5月出现过。
房屋的销售量也在攀升。美国房地产经纪人协会(National Association of Realtor) 的数据显示，6月美国房屋交易量是508万套，虽然低于5月的514万套，但与2012年6月的441万套相比，增加了15.2%。房屋流转时间的中值从去年6月的70天锐减到今年6月的37天，缩短了47%。房屋开工量也在这一势头下有所攀升，5月有83.6万套新房开工。
而房贷利率也在攀升。根据房利美(Freddie Mac)提供的交易数据，30年期固定住房贷款的利率已由1月初的3.34%提高至7月中旬的4.51%，8月回落至4.40%，这是2011年8月以来的最高值。
市场的强劲复苏让Justin有些担心：“现在的情况和2006年底2007年初非常像，让我有些害怕，不知道会不会像2007年一样突然急转直下。我的很多朋友也开始变得谨慎，上一次亏了很多钱，这次不敢大规模投资了。”
过热的风险并不大
房市的复苏是否会像Justin担心的那样由复苏转为过热，风险主要来自预期。
根据一家估值公司Veros Real Estate Solutions对324所主要城市的调查，近90%的美国住房市场都估计房价在明年会继续上涨。在旧金山，住房通常会在几天之内交易出去，而房屋存量比2008年高峰时下降了近80%。当地强劲的就业形势让房价比去年增长了25%，明年可能还将增长12.7%。Veros的经济学家预测，洛杉矶明年的房价估计将上涨11.6%，德克萨斯11.1%，凤凰城10.9%。
然而并不是所有的城市都会高位增长，Veros负责统计数据的副总裁Eric Fox表示，费城今年一季度的房价只增长了2.2%，明年的预测值是1.4%。芝加哥的增长预期是3.6%，而堪萨斯城的预测值只有0.3%。“中西部地区的房价很难过热，因为有足够的土地供给。但沿海地区就没那么容易了。”
消费者的预期比经济学家更为积极。7月底房利美针对消费者的调查显示，62%的消费者预期贷款利率会上涨，这是三年来的最高值。大部分消费者认为房价未来会持续上涨，74%的人认为目前是买房的好时机，而40%的人认为现在也是卖房的好机会。“消费者对住房继续改善的预期在持续，对购买和出售房屋的情绪也在高涨。”房利美的首席经济学家Doug Duncan在发布调查报告时表示。
美国房地产经纪人协会8月发布的美国经济预期显示，2013年四季度开始失业率将低于7.4%，2014年将保持在7.0%左右，失业率的下降对房地产市场无疑是个好消息。而30年期的固定房贷利率也将逐渐攀升至5%以上。二手房的销售量将逐渐平稳下来，预计2013年同比增长8.3%，2014年增长将下降至2.5%。而新房的增长势头将保持在高位，2013年同比增长31.7%，2014年33.2%。房价的增长二者差别不大，2013年价格上涨分别为10.6%和8.6%，2014年涨幅在5.7%和5.5%。
而在官方的预测中，房地产市场的回暖将逐渐温和下来。房价增长过快的城市都是在衰退时期受到极大打击的地方，比如凤凰城。现在的复苏只是帮助当地市场回归到正常水平。一旦存量跟上需求，房价上涨也将趋于平缓。
改革的时机到了吗？
房市回暖之下，改革呼声又起。
2009年2月，奥巴马上任不足一个月就推出了旨在帮助房主负担住房贷款的稳定计划 (Houseowner Affordbility and Stability Plan)，一方面支持房利美和房地美继续发放合理利率的住房贷款，并让美联储买入1.4万亿美元的房贷证券。另一方面，投入大量资金帮助美国家庭，包括50亿美元对低收入家庭的税收补贴，69.2亿美元的邻居稳定计划，76亿美元的基金帮助受打击最严重的房地产市场，以及10亿美元给房主的紧急贷款。这些措施在当时发挥了不小的作用。
但是国有化的房利美和房地美，始终是一块心病。2011年“两房”就已被强制退市，当时白宫还提出关闭两房，但时机并未成熟。从2013年初至今，房地产市场复苏的迹象非常明显，改革房地产金融体系的声音又逐渐浮出水面。2013年8月6日，奥巴马在凤凰城的演讲中提到对房地产金融体系进行改革，将逐渐关闭“两房”，让私人投资者承担起应有的风险，但仍将保持政府对房市的有限干预。
在是否关闭房利美和房地美的争论中，大部分人都赞同让它们没必要在存在了。但是送走“两房”之后应该建立一个怎样的住房金融体系，成讨论的重点。
美国著名智库两党政策中心于今年2月发布的一份住房改革报告中称，一个成功的住房金融系统应该最大化可以买得起或者租得起房的人群范围，这需要一个强大并且稳定的住房金融体系。
在两党政策中心构建的住房金融体系中，私人部门需要承担更多的信用风险。在2007年市场崩溃的时候，强化政府干预是有必要的。但如今，是时候鼓励私人部更多参与住房金融市场，私人资本的介入将会保护纳税人，也可以提供多元化的资金来源，包括社区银行和信用社等。同时，政府也必须继续参与来保证合格的购房者买得到并且买得起房。
而新住房金融体系的核心是用5-7年的时间逐步关闭房利美和房地美，并成立一个有限的，灾难性的政府担保—“公共担保人”，以确保及时支付合格的住房抵押贷款证券的本金和利息。公共担保人不会买卖住房抵押贷款或者其证券化产品，仅仅保证对投资人按时的本金和利息支付。并且这一角色只有在所有的私人资本都消耗尽之后才会起作用。在改革期间，联邦住房金融局应该继续减小这类政府性质企业的规模，并降低其贷款限制，让更多的贷款流向私人部门。
美国住房政策中心主席Chris Estes也非常支持这一项改革，他认为确保安全和可承受的住房贷款时，政府的角色不可或缺。对大多数美国人而言，房屋不是投资手段而是家园。人们出售或者购买住房并不因为市场状况，而根据自己的生活需要。政府必须保证在人们需要时可以获得安全的并且价格可以承受的住房贷款，否则在私人资本的引导下人们可能很难在市场上找到安全的30年固定利率的住房贷款。
而卡图机构(Cato Institute)金融监管研究中心的主任Mark Calabria却不这样认为。在他看来，房贷市场应该“从纳税人的口袋里抽出手来”。即便关闭了房利美和房地美，美国政府依然有很多道防线，包括联邦住房管理局、联邦家庭贷款银行，以及持有超过一万亿美元住房贷款证券产品的美联储。“房利美和房地美只是银行将坏账转嫁给纳税人的工具，现在房贷市场不需要它们，也不需要像它们一样的工具了”，Mark在一场辩论中表示。
对美国的房地产商而言，房产市场的这一改革似乎不会对生意产生多大影响。正如Justin所说：“这个政策对我当前的生意没有什么影响，我只关注贷款利率、房屋存量和就业。现在看来存量和就业都在改善，贷款利率几年内也不会高的离谱。就算这个政策真的实施，对市场发挥作用也在多年之后了，我们有足够的时间慢慢适应。”
但对于“两房”的投资者而言，就没那么风轻云淡了。不论美国房地产金融体系怎么改革，房利美和房地美看来是关定了。那么对于持有其大量债券的外国投资者来说，这恐怕并不是一个好消息。好在“两房”在房市复苏的之下已经开始盈利，房利美在2012年实现盈利172亿美元，2013年上半年综合收益114亿美元，看起来债券的收益还是有保证的。不过鉴于“两房将去”的事实，5-7年内投资者恐怕需要另作打算。
