如何看铺，如何买铺？上周开始，我们对成都商业地产的几条投资纪律进行了抽丝剥茧，解剖了几只麻雀，对于商铺的级别形态进行了正本清源。1、买商业，要讲级别，低级别的社区商业只能看眼前账，成长性受限；2、成都高级别的城市综合体商业，基本只租不售，对外发售的不过万达、龙湖、华润三家，而且对外销售只是小比例商铺，主体依然只租不售；3、买商业，谁都知道要看地段，但是不知道看动线，商业动线是一个商业能不能火的核心密码。
而今天，我们将请成都商业地产专家冯珏，为投资者讲解商业运营能力是买铺成败的关键，没有整体运营，没有持有型商业的带动，散铺投资就只能靠天吃饭，你将自己的铺子租给了咖啡馆，隔壁则将铺子租给了汽修店。
买商铺， 一定要跟着“持有型”商业吃欺头
成都关于商业投资所吃的所有苦头，可能都是产权分散，没有统一运营导致商业走向衰落，投资回报也就成了无源之水。因为“一卖了之”的商业，买了之后，投资者各自为政，商业没有主题，或者是同行恶性竞争，或者是完全没有商业主题，不能形成吸引客流的合力。成都是一个消费特别讲究聚集效应的城市，卖打印机、卖渔具、卖保险箱，甚至卖粽子都有自发形成的主题街，虽然不叫粽子主题街，但是一到端午，曹家巷的粽子一条街就熙熙攘攘，成为成都一大景观。
所以，商业需要聚合，而跟着持有型商业，才会分享大城市商业的“欺头”。一位世界知名餐饮巨头负责拓展商业选址的负责人表示，目前对于投资者来说，分享城市综合体的机会并不多，因为城市综合体内的商业，口岸好的基本上都是自持，拿出来销售比较少，但是因为开发商自持占主体，所以整体运营有保证。而且从长期来看，城市综合体因为是整体运行，加上大量室内和室外的过渡空间，有对抗天气的优势，总体上是不打伞的商业。
而目前，背后是持有型商业的商业街，从租金回报上也十分可观，金牛万达广场的金街租金回报可以高达500元/平方米/月；而重庆龙湖时代天街开业后，部分位置的租金飙升到1000元/平方米/月。
冯珏指出，城市综合体的规划，可以保证很多位置，能够分享到主力店或者持有型商业的红利。以龙湖金楠天街为例，整个项目自己持有10万平方米左右的shopping mall，与天街里的商业形成商业的分流与聚合，能够逛得开；同时商业又不外泄，包得住。龙湖天街里为了做一个区域中心级的商圈，可以说是煞费苦心，在规划上把原来两块土地分成四个地块，这样通过十字形的街区，增加了商业街面，也增加了商业街的通达性。虽然这样会牺牲掉建筑面积，但是这实现了外部通车、内部环状并且闭合的商业动线，四个方向随便逛，同时四个出入口又方便通抵。围绕整个项目是个环状的大商业动线，每个地块又是一个独立的小环线，且四个小环线主次分明，三个小环线都指向9.6万平方米的shopping mall。据悉，这个近10万平方米的shopping mall，龙湖将自持运营，而这个商业灵魂，也将为天街里贡献庞大的人流和消费机会。同时，天街里通过街区商业，放大shopping mall的室外空间，实现像逛公园一样逛天街里。
北城天街开业在即， 龙湖商业运营“金刚钻”首秀成都
今年12月，成都自持面积超过22万平方米，体量最大、业态最全、最具体验感的购物中心———龙湖北城天街将正式开业。
这将成为龙湖商业能力在成都的首次展示，而远东集团旗下百货已经确定进入，可以提前宣布北城天街的开业成功。
2003年，龙湖与远东百货携手打造出重庆的第一商圈———观音桥商圈，把一个曾经荒芜废弃的客车厂变成了重庆超过百亿的大商圈。经过十年的发展，龙湖商业早已建立了专业稳定的团队、稳健的财务支持、清晰稳健的战略，同时还有地产板块的强有力支持。龙湖集团商业地产部总经理魏健在入驻仪式上说：“我们不仅有远东集团这样棒的伙伴支持，还有200家战略合作品牌的支持，以及3000家建立联系的商家可待开发。”通过合作十年的积累，也让远东集团对跨区域的发展充满了信心。远东集团一直致力于开拓创新，2011年陆续亮相的远东新一代City系列零售物业凭借创新的策略和极大化的整合、执行力，成为2012年台湾地区百货零售业的领头羊，并有意在各大城市扩展版图。据了解，远东集团将会在成都北城天街引入新一代的远东产品线。
据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。在过往的案例中，龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般都高达90%以上。而在国内，80%～85%的开业招租率被认为是较高的水准。相关统计显示，龙湖所运营的商场其毛利率达到了81%。
由于龙湖在成都三大天街的布局，龙湖的商家资源将进一步拓展，目前成都楼市最大的城市综合体、约180万平方米的龙湖时代天街，品牌商家批次进入，洲际酒店、上影国际、圣凯恩健身俱乐部、红旗、永和等品牌，约300个商家争相在龙湖天街找自己的城市口岸。
龙湖将在成都持有商业近80万平方米，这预示着成都将成为龙湖商业持续供应租金的蓄水池。而对投资者来说，傍龙湖自持商业这个大款，自然是一场不可错过的投资盛宴。
显然，龙湖北城天街开业首秀后，龙湖将成为成都最大的商业做市商，龙湖的销售型商业也将迎来爆发式的追随者。那个时候，龙湖的商业能力，完全可以在本土找到眼见为实的例证，而不需用重庆北城天街来讲述龙湖天街里的商业未来。
截至去年12月，龙湖在全国已有11个商业项目开业运营，商业运营面积合计超过72万平方米。其中，重庆北城天街旗下商户业绩的年成长基本高达50%左右，最高成长达到300%。据龙湖的统计，其商业项目的开业率均在90%以上，远远高于行业内普通水平。
在重庆时代天街，开业两周营业收入即突破一个亿，其5号楼下面的销售商业更迎来了抢租狂潮，一楼平均月租金达到了1200元/平方米，最高月租金更是达到了1500元/平方米。即使是楼上的商铺，月租金也多在600元/平方米左右。在龙湖的战略中，城市综合体即城市，龙湖不仅仅关注商业体本身这棵大树的生长，而是先关注如何营造一个活跃的、有生命力的生态系统，即如何营造整个片区的繁荣。
所以，龙湖天街里的雄心是要做百年双楠的新中心。
今年12月，龙湖北城天街将见证龙湖的商业运营能量；而对于投资者来说，等到市场都看懂了龙湖的天街影响力才一哄而上时，龙湖天街里可能早已不是现在这个价了。 据悉，在龙湖天街里整个商业格局中，最重要的一条商业轴心“中央情景街区”已经全面亮相，70~200㎡的全临街金铺正在火热销售中。
财富热线：028-82006667
